我国房地产行业发展现状与存在的问题

[摘要]作为国民经济的支柱产业，房地产业的良好态势对于促进国民经济的发展有着举足轻重的作用。因此，本文针对我国当前房地产行业的发展现状和存在的一些突出问题，对其后期的发展方向做出了预期，并指出了房地产行业未来发展趋势。

[关键词]房地产行业；发展现状；问题分析；未来展望

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.16.114

1 我国房地产行业的发展现状

1.1 开发投资规模不断加大

房地产的开发是构架土地市场和销售市场的前提条件，没有开发就没有销售。因而随着房地产市场的放开，越来越多的企业加入到开发房地产的行列中来，国有企业和民营企业都不在少数。据新浪地产数据显示，目前我国的房地产企业在数量上与2007年相比增加了近一倍，已有九万家之多。另有数据显示，房地产的开发投资已成为固定资产投资的重要组成部分，并且所占比重不断提高，在国民经济发展中占据着愈来愈重要的地位。

1.2 对国民经济的贡献加大

自1998年实行住房市场化改革以来，房地产行业始终保持着持续稳定的发展，再加上其处于国民经济链条的中间环节，与其他产业如金融保险、商业、建筑业、装修业、家电行业等的关联度高，可通过后向效应带动这些产业的发展，对国民经济的贡献愈发显著。另外，房地产行业规模的扩大和水平的提高，也在一定程度上改善了人们的居住环境和生活质量，满足了大多数人的住宅要求，加速了社会主义和谐社会的构建。

1.3 企业整体结构趋向多元化

我国在20世纪50年代中期到80年代是没有房地产市场的，从80年代公开市场以来也基本上是国企。但近几年由于国家对于房地产市场的开放，民营企业开始了蓬勃的发展，而国有房地产企业由于机制和竞争活力等方面的原因开始萎缩，现如今的房地产百强企业中有80qo都是民营企业。而一些外资企业也看到了我国房地产市场的繁荣和高利润，纷纷涌入，成为我国房地产行业中的一个重要组成部分。目前，我国的商品房的投资主体已由国有企业逐渐转变为了民营企业，整个房地产行业呈现出了国有企业、民营企业、外资企业等企业形式多头并存的多元化新形势。

2 我国房地产行业的现存问题

2.1 市场秩序有待完善

我国房地产行业起步晚，从建立到发展至今不过三十几个年头，因而很多制度还不够完善，需要进一步加强。尤其是在土地的使用权方面，违规现象时有发生，如非法占用农业用地、滥用土地资源等，更有甚者，运用不法手段低价取得国有土地的使用权，造成土地资源的流失，严重损坏了国家土地储备，不利于国民经济的可持续发展。除此之外，部分房地产商在竞争行为上也有很多的不规范之处，如基础设施和配套设施不完善、物业管理滞后等，或是依靠虚假广告以欺骗消费者的形式来增加购房率，破坏了市场的正常性和公平性，严重损害了消费者的合法权益。但是由于缺乏专业知识和真实有效的信息来源，购房者无法正确分辨出信息的真伪选择适合自己的房产，给购买及入住带来诸多不便。

2.2 供需不平衡

随着我国房地产业开发投资规模的不断扩大，商品房供应增加，所以使得销售面积持续低于竣工面积，空置面积增多。但是一些开发商和和少数“房东”阶层被利益蒙蔽了双眼，为追求暴利不断炒高房价，导致部分地区房价非理性飞涨，房价一直居高不下。惊天的房价令大多数人望而却步，真正有自住需求的人买不起房，房地产业的有效需求不足。这种供需上的不平衡使很多人购房难，住房难，而房地产企业之间的竞争也越来越趋向于白热化。

2.3 金融信贷问题

很大一部分的房地产开发商的建设资金多数来源于银行贷款，而有时为了周转需要，部分开发商也会从银行贷款，但是他们对于贷款的偿还却依赖于未来预期的收入。这样一来，一旦市场发生变化或其他不可确定性因素发生，都有可能影响地产开发商对银行贷款的偿还，给银行带来诸多风险。另外，大多数购房者的首付额只占房价总额的30%左右，剩下的70%都来自银行贷款，如果其中途出现突况致使无力偿还，会给银行带来损失。还有一种情况，就是一些个人为囤积居奇，利用银行贷款在多处购置房产，造成了房地产业的泡沫经济，这最终的风险也将转移给银行。以上这些原因所带来的金融信贷风险不容小觑。

3 我国房地产行业的未来发展

3.1 国家要规范管理

在我国的特色社会主义市场经济中，政府的宏观调控起着保证市场运行方向的巨大作用，对于房地产业这样的基础产业的监控坚决不能放松。针对房地产市场民营企业与国有企业共存的现状，国家应从经济大局和民生的角度出发，对二者进行合理调整。房地产行业的产业链比较长，涉及的行业也比较多，对民营企业与国有资本的调整需考虑各方利益，比如，2010年中石化公开转让其下属的一家房地产，就是我国对于国企在房地产市场调整所迈出的重要一步。政府还可差别化房地产税费政策，即对非首套住房的交易税费进行上调，按房屋面积征收差别化税费，以此来抑制不合理的房地产市场需求，有效防止房地产行业的泡沫经济。此外，政府还应不断完善房地产开发土地供应办法住房保障体系，集中力量建设廉租住房，在加大对经济适用房的建设同时加强审查购买经济适用房的居民个人，稳步扩大住房政策的受益面，保证那些真正需要住房的人能够住上房。通过这些措施，相信定能维护我国房地产市场的良好经济秩序，保证房地产业的健康发展。

3.2 企业要加强核心竞争力

随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，房地产企业之间的竞争愈演愈烈，政府的宏观调控虽然为房地产行业提供了更加公平公正公开的竞争平台，房地产企业要想在激烈的竞争中立于不败之地，不得不加强自身的核心竞争力。第一，房地产开发商要加强对住宅质量的监控，提高自己的住宅品质，在加强基础配套设施建设的同时满足绿色环保的建筑理念，搞好绿化和噪音、污水等的处理，提高住宅的耐用性、适用性和经济性，满足居民生活需求。第二，要合法生产，公平竞争，在不做虚假广告的前提下加大宣传力度，运用电视、新闻、网络等多个平台进行宣传，提高企业知名度。第三，要坚持人性化的服务，建立健全完善的售前售后一体化的服务体系，树立企业品牌，提高企业在社会上的认可度。总之，做好这三个方面，企业便能在激烈的市场竞争中占据有利地位。另外，如今的房地产企业已经不再是整个产业链中的一个简单节点（如建筑、装修等），而是掌握了自己的关键技术和核心竞争力，所以企业的产业布局可以向完整的产业链上下游方向扩张。比如，向物业提供中央空调的企业涉足机电行业，使得房地产市场的竞争从产品层面延伸到整个产业链，实现上下游产业一体化，从而获得更大的市场竞争力。

4 结论

房地产行业的发展趋势关系着金融市场的安全和整个国民经济的稳定，在国民经济体系中处于基础性、先导性的地位。因而我们要清醒地认识到现阶段我国房地产业发展的不足，努力寻求合适的途径和方式，谋求房地产业的又好又快发展。