我国规划建设用地新标准制定的思路分析

摘要：随着经济的发展以及生活水平的不断提升，我国城市用地已经出现了供不应求状态。在鳞次栉比的城市高楼建设中，土地资源显得日益重要。城市管理者在土地规划方面必须做到统筹兼顾，通过完善的用地标准避免出现用地不合理状况。本文基于我国规划建设用地特点，简单阐述了用地标准设定的重要性，分析了传统标准中存在的问题与弊端，并针对这些弊端提出了几点用地标准制定的策略与新思路，旨在完善建设用地标准，提高土地使用有效性。

关键词：建设用地；标准制定；完善策略中图分类号：TU984 文献标识码：A

建设用地的规划是一项大型课题，需要相关人员在充分了解现有标准的基础上分析其中存在的弊端，并针对这些弊端进行改进与完善。传统标准中，不合理情况较多，因此新标准的制定需要合理规划出正确思路，确保土地的优化使用。

一、传统建设用地标准的弊端

（一）制定依据的不合理

传统标准制定的依据是根据人口数量来制定的，具有一定局限性。在相关标准第4.0.2中，明确规定了用地的计算范围必须要与人口数量的计算范围保持一致，人口数量的统计主要在于非农业人口。但在现实计算方面，多数城市的统计数据都是以常住人口为主，以此来申请到更多土地资源。常住人口中包含了城市固定人口以及外来务工人员，造成人口数量统计上的差异性。

另外，城市类型的不同，其用地容纳程度也具有一定差异性。例如，大中型城市寸土寸金，其土地资源的空间聚集程度高，利用率也相对较高，而相对于大中型城市而言，小型城市土地利用率偏低一些。同时，像一些港口城市或是旅游城市，人口往来频繁，因此人口与空间两者之间相对应的程度并不同于一般城市。所以说，单纯的依照人口来制定标准并不科学。

（二）市场需求的差异性

目前，土地配置仍然会受到市场资源的较大程度影响，城市建设用地会受到两方面影响，即政府控制与市场调节。但在土地需求前景并不明确的条件下，土地资源逐渐呈现出市场化导向特征。

在市场经济的调节作用下，原有的用地标准会呈现出滞后性特征，造成供求关系在时序上出现失调，直接导致一方面土地呈现紧缺状态，另一方面土地无法合理应用情况出现。这种情况较多出现在城市周边开发区域范围内，在耕地被建设为城市建设用地时，可能出现效益低下情况。

（三）经济发展的影响性

根据原有用地标准来看，对于一些发展较快城市而言是极不合理的。例如我国珠三角或是长三角地区，多数城市还处于工业化成长快速发展阶段，其发展速度要高于国家各城市的平均发展水平，对建设用地的需求量也更多。

同时，城市发展阶段的差异性也对土地需求有影响，例如我国香港这类产业升级已经处于完成阶段的城市，对建设用地的需求量也呈现出稳定局面。而像是我国部分沿海城市，其发展正处于上升阶段，对建设用地的需求量也更大。城市投资必然需要用到土地资源，因此经济发展对用地标准的制定具有制约性。

（四）新兴行业的冲击性

目前，我国各类新兴行业正蓬勃发展，这类行业的发展会让原有建设用地标准受到一定冲击。例如，物流业目前的发展已经达到飞速阶段，与传统物流经营模式不同的是，现有的物流行业更注重整个物流活动的模式化，即从产品生产、加工、运输、储存、装卸搬运以及信息管理这些角度展开一条龙式管理。这一管理模式是目前物流业发展的必然趋势，但随之而来的就是土地资源的紧缺。一般而言，物流园区需要较大面积的土地作为仓库以及各类设备的使用场所。目前建设用地标准中将物流中心用地划分到仓储用地中，需求量远远超出供给量。

换言之，新兴行业的发展对土地的需求量会不断增长，传统用地标注的制定没有充分考虑到这类行业的发展规模与发展趋势，造成用地的不合理情况。因此新标准的制定应充分考虑到具有发展前景以及存在土地需求的行业，根据时代以及经济的发展作出合理调整，确保用地的规范化，提高土地使用效力。

二、用地性标准的制定要点分析

（一）深化制度

标准的制定应该落实到实处，通过各项标准的变化让规划者看到与以往的区别，而不是仅仅表现为形式主义。从土地规划初期到现在，我国土地使用已经经历了有偿——无偿——有偿的变更，这与我国经济制度与社会发展关系密切。传统土地转让制度使用的是协议形式，这种形式并不利于国家对土地资源的统筹管理。目前，我国土地买卖已经实施了拍卖制度，让土地得到了更为合理的使用。

在不同时社会背景中，土地使用制度的变化对城市规划的影响是必然的。在新标准中，相关制定者应加强对共用土地的筹划，加强城市公共空间的开发，让空间更有效运用，从而提升土地资源整体效益。

（二）规划标准层次化

1、人均单项用地标准

这项标准应包含人们在日常生活中需要用到的土地，例如居住用地以及公共设施等。随着生活水平的不断提升，我国居民越来越注重绿地建设以及交通设施建设，规划中应注重绿地广场或是轻轨、地铁等公用面积的土地资源规划。

同时，新标准中应该将工业用地之类的土地资源单独考虑，工业人均用地指标应该不同于普通土地，根据具体用途进行区别处理。

2、实地考察

这项标准的制定需要通过人均用地实际情况展开分析。同时，地段所处的气候区域也需规划到标准的制定考虑范围中。另外，像一些地理位置较偏僻的山地城市或是以工矿类为主的城市，规划建设需要经过实地考察后再实施规划。

3、规定比例

建设用地并不仅仅包含居民的居住用地，规划人员还需要考虑到人口数量、公共服务、绿地广场以及交通设施。这五项在规划中所占比例应该呈现出基本上固定模式，避免出现某一项所占比例过多影响其它四项发展的情况。

也就是说，新标准的制定应合理指出用地各项标准的比例，通过比例间的配合达到合理规划的目的。但需要注意的是，例如旅游城市这类倾向化较明显的城市在比例上应注意调剂。

（三）实施公众政策，制定符合市场经济的用地标准

建设用地标准的制定首先需要保障用地主体也就是居住者的相关权益，确保每个人都有适合的住宅。无论何种土地规划措施，最终都应该回到市场经济的正常轨道中，通过经济的合理调配引导消费者合理购买土地资源。

例如，规划者可以通过对土地购买征税来达到对土地的合理规划，将目标规划土地分为商业用地与公共建设用地两种。只有这样，才能够达到适应市场需求的目的，体现出政府职能转变的成果。

结束语

建设用地的规划是一项需要长期研究的课题，切不可一蹴而就。土地规划不仅关系到居民是否能够享受到舒适的生活环境，还关系到我国土地资源是否能够合理使用。总之，新标准的制定必须认清传统标准中存在的问题，以正确的思路为指导，确保土地资源的合理规划。

参考文献：

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[3]赵民，程遥，汪军.为市场经济下的城乡用地规划和管理提供有效工具——新版《城市用地分类与规划建设用地标准》导引[J].城市规划学刊，2011（06）.