基于PSR模型的房价调控政策有效性评价

【摘要】

本文基于PSR模型建立了房价调控政策的有效性评价体系，在求解压力、状态、响应体系指标权重后，通过分析三个综合指标的关系，即可定量评价房价调控政策的有效性。

【关键词】

PSR；房价调控政策；AHP

一、评价指标选取

本文参考PSR模型，即“压力状态响应”（PressureStateResponse，PSR）模型进行指标的选取，该模型反映的是人类和环境之间相互作用的链式关系，是很多政府和组织用于描述环境指标和环境状态的最有效模型。

在PSR模型的基础上，本文结合了层次分析法的思维方式，选取压力、状态、响应指标作为准则层，并选取了相关的一系列指标作为目标层。

对压力指标，在参考前人研究成果的基础上，选取了地价、CPI、人口数量、货币供应量M2共计4个指标作为政策调控的压力因素。

对状态指标，选取了土地供应量、金融机构一年期存款基准利率、一年期贷款基准利率、共3个指标来衡量房地产调控政策的状态。

对响应指标，设立商品住宅价格的增长速度与GDP的增长速度的比值为响应指标。

二、评价指标构造

在运用层次分析法，构造评价指标的过程中，先建立基本模型，后计算权系数。

为消除各原始变量间的量纲影响，使得各指标具有可比性，在对原始数据进行标准化处理后，得到压力与状态指标公式：Ei=n k=1Wki*Pki其中Ei表示i时期的压力指数或状态指数；Wi表示i时期第k个指标相对于其所在子系统的权重；Pi表示第k个指标在i时期的量化指标。

求解权系数时，首先构造比较矩阵，然后用特征根法求解得到最大特征值λ（B）max=3，进行一致性指标满足C.I.A=C.I.B=0

最终，得到压力系统中：M2、CPI、地价、人口数的权重分别为：0.4545、0.2727、0.1818、0.0909；状态系统中：贷款基准利率、存款基准利率、土地供应量的权数分别为：0.5、0.4167、0.0833。

三、有效性分析

根据武汉2002-2013年相关官方数据，结合层次分析法计算出的压力P系统、状态S系统与响应R系统在不同年份的综合评级指数结果如表11所示：

由计算结果绘制PSR三系统的评价指数综合动态图，如图11所示：

图1120022012压力、状态、响应指数变动图

由结果知，压力指数总是局部上下波动、总体呈明显上升趋势，状态指数自02年开始一直呈上升趋势，07年开始有所下降，并在10年开始足部提升，响应指数波动幅度加大，05、06、07、11年同压力指数、状态指数增长趋势相同，且响应指数变化幅度明显大于另外两个指数的变化幅度，这表明调控政策对于达到商品住宅价格的增长速度不高于GDP的增长速度这一目标起到部分效果，08年压力指数上升，虽然状态指数下降，但响应指标大幅下降，距离1较大距离，显示调控政策基本失灵，09年压力指数下降，状态指数下降，而响应指数小幅回升，显示调控产生部分效果，12年压力指标和状态指标都下降，而相应指标下降较大，显示调控政策松动较大，产生政策失灵的表现。总之以后的相当时间段内，如果不出现较大经济波动像08年经济危机与政策执行力度下降等情况下，调控政策将长期有效。

四、现实指导

本文通过对调控政策有效性的研究分析发现，近几年房价调控政策在20052006年，及20112012年较为有效，对应的阶段刚好为出台国八条、新国八条、国六条的调控加码阶段与出台国十一条、新国十条、限购令等号称史上最严厉调控措施的调控全面加码期，这说明当国家出台较为严厉的结构性调整政策时能对房价进行有效的调控，这对于今后的房价调控具有指导性的意义。

在分析实际问题的过程中，还应考虑宏观经济的因素，在应用GDP等数据的时候，应当将通货膨胀等宏观影响因素纳入考虑，用实际GDP等数据进行测算将会使结果更为准确。

参考文献：

[1]

李玲，朱道林，胡克林.基于PSR模型的房地产调控政策对房价影响的研究――以北京市为例.资源科学，2012年第34卷第4期：P2P4

作者简介：

吴文君（1993.3-），女，湖北武汉人，中南财经政法大学统计与数学学院信息与计算科学本科生。