房地产开发项目环境影响评价问题探讨

摘 要：本文综合分析房地产开发项目环境影响评价的特点，以项目选址、周边环境的影响和项目本身的影响三方面为切入点，较为详细地说明了房地产开发项目环境影响评价的内容及重点，并提出相应的措施和建议。

关键词：房地产开发项目；周边环境；环境影响评价

中图分类号：X820 文献标识码：A

随着中国改革开放的深入和经济的快速发展，人们的生活水平的不断提高，城市房地产建设得到了突飞猛进的发展，越来越多的房地产建设项目投入实施。在房地产业快速发展的同时，也带来相应的环境问题，鉴此，做好房地产项目的环境影响评价工作显得越来越有必要。下面就此进行讨论分析。

1 房地产项目环境影响评价的特点

房地产开发项目的功能定位有的以纯居住为主，也有商业、办公等功能混杂兼容，建设情况有旧城改造、空地开发、工厂“退二进三”后的房产开发等。房地产项目类型虽然不同，但是对环境来说，均具有两面性：一方面它们在建设过程中和建成后有自身产生的废水、废气、噪声等对外环境产生的不利影响，对环境是一个污染源；另一方面又作为环境保护的对象，受到周边环境污染源的制约，同时还要考虑生态景观的影响。如果环评工作者不能对这两方面作出正确的评价，一些隐藏的环境问题未能分析清楚，环评结论将不能正确反映项目建设中和建成后的影响，无法预防相关环境问题的发生，给环境保护行政主管部门的审批带来了难度，导致项目建成后，引发新的环境污染纠纷。

2 房地产项目的选址可行性

房地产项目的选址是房地产项目的首要条件，选址不当，以下的环评工作无法开展。

房地产项目的建设必须符合土地利用、城市总体规划等相关规划的要求。如在两个不同功能规划区的边缘区，将工业集中区内的一块尚未开发的地块用于建造居住小区。通过环评现场踏勘，发现土地性质为工业用地，周边有不少企业，还存在废气、噪声等污染，因此这样的地块不应建设住宅小区。所以合理选址是房地产项目建设的首要条件，只有根据相关规划的要求，判断项目的选址是否合理，才能展开进一步的环境影响评价工作。

3 周边环境的影响是环境影响评价的重点

房地产项目不是独立存在的，要和周边其他功能区域相邻。由于房地产项目的特殊性，如果环评中不涉及周边环境问题的分析评价，会严重影响环评结论的准确性和科学性，导致决策失误，造成新的环境问题。因此环评工作者必须仔细踏勘现场，调查周边环境的污染源，精确绘制房地产项目周边的土地利用现状图。周边环境影响可从周边环境要素的大气污染源、噪声污染源、振动、电磁辐射源、放射性污染源等进行影响分析。

3.1 大气污染源的影响分析

一般周边环境的废气污染源主要有6种类型：一是化工企业排放的有毒废气；二是周边单位的燃煤（油）锅炉产生的废气；三是周边的堆场（煤、黄砂等）无组织排放的粉尘；四是周边单位排放的工业粉尘；五是道路的机动车尾气；六是餐饮业油烟异味等污染。因此，在进行房地产项目环评时，按照导则应在周边一定范围内进行废气污染源现状调查，必要时可参考相应的历史资料。

3.2 噪声污染的影响分析

房地产项目周边环境的噪声污染往往是居民入住后环保投诉的热点问题。噪声污染具有直接感受性，因此在环评过程中，需对周边环境进行实地调查和实地噪声监测，调查监测周边环境的工业企业噪声污染、道路交通噪声污染、商业噪声污染，并通过预测给出相应的污染强度和范围。根据实地调查和监测给出明确的结论和建议，明确该区域适宜和不宜建设住宅楼，提出预防污染的建议和措施。

3.3 振动、电磁辐射、放射性等污染的影响分析

这类污染问题往往会被环评疏漏。随着社会的进步和经济的发展，往往会伴随一些新的污染产生，对人民群众的生活环境产生一定的影响。房地产项目周围如有振动污染源、微波发射塔、高压输电线、放射性污染源等，环评中需作专项评价，必要时进行实地监测和预测分析，给出科学、可靠的评价结论。

4 项目本身对外环境的影响分析

从项目本身来讲，房地产项目与其它建设项目相比，其复杂性和难度较小。但要做好项目本身的环境影响评价，必须从施工期、运行期的工程污染源分析、污染防治措施分析，正确评价房地产项目对外环境的影响。

4.1 工程污染源分析

4.1.1 施工期污染源分析

房地产项目进入施工期后，将采用人工和机械平整土地，开挖地基，桩孔等土石方施工，进行结构和装修施工，道路构筑等。主要污染物为施工过程产生的大量粉尘，施工场地道路与砂石堆场遇风产生的扬尘，施工机械和交通运输车辆排放的尾气；冲洗施工机械、工具、地面等产生的废水以及施工人员的生活污水等。

4.1.2 营运期污染源分析

房地产项目建成使用后，即进入了营运期，新的城市环境系统已经形成，其主要污染物有：采暖、热水、供汽等所用锅炉、茶浴炉的燃料燃烧废气，地下车库、地面停车场集中排放的机动车尾气以及餐饮炊事燃烧废气和炊事油烟等；居民、办公人员等沐浴、冲厕、餐饮、盥洗等生活污水，洗车废水；场地内、外的道路交通噪声，空调、冷却塔、风机、水泵等设备噪声以及服务业带来的社会噪声等。另外对于高大建筑物还有光遮挡、光反射等污染。

4.2 污染防治措施分析

4.2.1 施工期污染防治措施

在房地产项目环评过程中，应重视施工期污染防治措施评价，评价重点是如何减轻施工期对附近环境敏感目标的影响。施工现场对有影响的方向设置围栏或围墙，缩小施工现场扬尘和尾气扩散范围；装运土方时车内土方低于车厢挡板并加盖，减少途中撒落，对施工现场抛洒的砂石、水泥等物料及时清扫，砂石堆场、施工道路定时洒水抑尘；在较大风速时，应停止施工。

尽量选用先进的低噪声设备，在高噪声设备周围适当设置屏障以减轻噪声对周围环境的影响；精心安排，减少施工噪声影响时间，夜间禁止施工，防止噪声扰民。

施工人员生活垃圾收集后随建筑垃圾送至市政垃圾场，渣土、建筑材料运送车应加盖，防止扬尘。

4.2.2 营运期污染防治措施

居住小区内一般不设置锅炉等集中供热、供冷设施，一般应采用天然气、液化石油气、焦炉煤气等清洁能源，评价重点是烟囱的设置须符合有关规定。配套的餐饮场所须安装油烟净化器，用于处理油烟，评价重点是污染治理措施的有效性和合理设置排放口的位置。地下车库由于体积较大，换气要按照要求设计，设计时为了周围景观和平面布局的考虑，通常设置较少的排放口，存在着污染物排放浓度达标、但排放速率超标的现象，因此地下车库排气环评的重点是排放口的个数和高度设置是否合理。

生活污水不得随意排入附近水体，防止河道水质受到污染，严重影响水环境质量。房地产项目的污水处理设施应在项目实施过程中同时设计、同时施工、同时运行，特别要注意确保污水能接入城市管网，暂不能进网的，要安装处理设施，明确各处理设施污水处理能力、处理工艺、污染物去除率，处理达标后排放。

采用“闹静分开”和“合理布局”的设计原则，合理调整建筑物平面布局，使高噪声源和高噪声设备尽可能远离噪声敏感区。采取降噪措施，例如对声源采取消声、隔振和减振措施、在传播途径上增设吸声、隔声等设施。

随着人民生活水平的逐步提高，城市居住区生活垃圾量也逐年增加。结合江阴市光大能源环保（江阴）有限公司垃圾发电厂的实际情况，小区生活垃圾分厨余类、可回收利用类、有毒有害垃圾（废电池、日光灯管等）三类进行分类收集。推广垃圾袋装化工作，由居民自行送至垃圾集中房，然后由环卫部门收集后集中处理。

4.3 绿色建材分析

由于建材中常常存在着放射性、甲醛、含重金属的颜料以及挥发性的有机物等有毒物质，对人体和环境影响较大。因此在房地产项目环评中，根据建筑材料的安全数据表（MSDS），分析对环境、人体健康的影响，要求建设单位选用绿色水泥和无放射性污染的石材，采用非粘土砖、各种空心砖、无石棉纤维水泥板、复合墙板等绿色墙体材料，使用不含铅、汞、六价铬、镉等重金属污染物的、具有最低挥发释放量的、通过中国环境标志产品认证的绿色涂料与装饰材料，满足人们对居室环境的要求。

4.4 景观生态环境影响分析

居民都响往一个环境优美的住宅小区，房地产项目的环境影响评价从整体性角度考虑，还需对房地产项目自身的建筑效果和周边环境的协调性进行评价，分析建筑景观的可接受性、阳光的适度性、生态环境的适应性及高层建筑局地风的影响。

建筑景观的可接受性分析中应描述建设用地及评价区域的现状景观，评述项目设计理念，从建筑高度、造型、色彩等方面分析与周边建筑的协调性，分析评价项目建设对城市景观的有利和不利影响。

阳光的适度性分析中既要考虑光遮挡（日照）的影响，又要评价光污染的影响。日照分析可选用《城市居住规划设计规范》（GB50180-2002）中居住建筑日照最低标准进行评价；光污染主要是玻璃幕墙光污染，依据《玻璃幕墙光学性能标准》（GB/T18091-2000）中规定的玻璃幕墙的反射比、安装位置对项目的光污染进行评价。

生态环境适应性评价指标体系中包含着大量现实生活水平、人们的思想观念和社会发展趋势等内容，迄今为止还没有一套完整的评价指标体系，根据无锡市环保部门的要求，结合无锡市居住小区的建设情况，采用自然生态指标和人文生态指标来评价居住小区的生态环境适应性。

结语

总的来说，我们在进行房地产项目的环境影响评价工作时，要从项目选址、周边环境的影响和项目本身对周边环境的影响三方面出发，结合各种不同的环境情况，根据预测来预见房地产项目建设的可行性，在客观公正的原则下得出结论，给出适当的调整建议，使房地产的建设项目对周边环境的影响降到最低。

参考文献

[1]卓洁.浅析房地产开发建设项目的环境影响评价[J].城市建设理论研究，2012（06）.

[2]钟七二.浅谈房地产开发项目环境影响评价中需要注意的问题[J].中国房地产业·理论版，2012（07）.