国内房地产上市公司资本结构所存在的问题与对策研究

摘要：本文针对我国房地产上市公司存在的资本结构问题进行研究，通过分析资产负债率、长短期融资结构等来总结问题，得出了我国房地产上市公司资产负债率高、长期债权比例低等资本结构存在的问题，并针对问题提出了相应建议。

关键词：房地产　上市公司　资本结构　问题与对策

一、国内房地产上市公司资本结构现状分析

中国房地产行业特殊的背景可能会使中国房地产上市公司形成其自身特有的资本结构。通过数据来分析说明我国房地产上市公司资本结构的发展现状及特征。

1．房产企业发展现状。房地产业从2001年完成投资额6344.11亿元到2010年完成投资额48259.4亿元，经营总收入从5471.65亿元增长到42996.5亿元。企业个数上升了3倍，从业人数翻了近1倍，完成投资额增长了近8倍，销售面积也增长了近5倍，销售价格翻了1倍多，而经营总收入增长了近9倍。

2．我国房地产开发企业融资结构描述。我国房地产开发投资资金的主要来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预付款等。

从结构上看，国内贷款、自筹资金和其他资金是房地产企业资金的主要来源。银行贷款所占比重为20%左右，自筹资金所占比重为33%左右，其他资金来源所占比重为46%左右。在自筹资金中，企业自有资金所占55%左右，其余部分主要是建筑施工企业的工程垫款，而工程垫款有很大一部分来源于银行的建筑业贷款。在其他资金中，80%以上的部分来自于客户预付的定金，而客户预付款大部分是属于银行或是住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。房地产企业内融资金比例很低，资金来源较单一。

3．不同行业间资产负债率比较。

我国房地产开发企业平均资产负债率达到74%，其他重点行业的资产负债率基本低于60%，可见房地产行业的资产负债率是极高的。在负债过高的情况下，企业总是处于还本付息的压力中，这样必然会降低企业的自我积累；负债率过高，企业迫于还债，选择投资也会受到很大的限制，造成企业长期负债比率低，流动负债比率偏高，资本结构不合理。

4．房地产上市公司长期债务比例描述。

从沪深房地产上市公司2010综合实力测评前十名负债率资料可知，前十代表性的上市公司平均资产负债率高达70%，其中长期负债率较低，说明房产上市公司主要是以短期负债来进行融资。实际数据显示房产企业是以短期负债为主，这说明了长短期负债的不合理性。

二、我国房地产上市公司资本结构存在的问题

1.融资结构不合理，内源融资比例低

根据新资本结构理论中优序融资定理，企业融资的一般顺序是内源融资、债务融资、权益融资。我国房产上市公司债务融资明显过高，内源融资比例低只有20%-30%。从内源融资比例低的现状来看，房地产上市公司留存的未分配利润额不够充足。所以，我国房地产上市公司的融资结构不合理，应该改善经营，提高企业的利润来增加内源融资的比例。房地产业的特殊性和银行等外部借款较易获得等原因，更促使了房产上市公司融资结构的不合理性。

2.资产负债率偏高，长期融资比例低

资产负债率高也说明了企业资金来源较集中，财务风险高。容易出现当现金流不足时资金断裂，还不起债务以致破产的情况。目前我国房地产上市公司来说，长期融资比例反而较低，资金来源主要是短期借款，这种不合理的资本结构会造成企业短期还款的压力大、资金不稳定易资金链断裂、市场风险大。

造成我国房地产上市公司长期负债率低的原因就在于我国企业融资途径较单一，房地产企业资金来源主要依靠银行，银行贷款稳定性差，市场风险较大，目前公司债权发展滞后以及其他融资方式缺失这都是融资结构不合理的原因。

3.资金来源单一，对银行借款的依赖性大

房地产企业的大部分间接融资来源就是依靠银行的借款。在资金来源的其他一列中，也主要是客户的定金及预付款，企业并没有充分用到债券、基金等融资工具。

房地产企业资金主要来源于银行贷款，即间接融资仍是其融资的主渠道，企业自有资金比例低，资金来源结构单一。在其他融资渠道不畅通的情况下，房地产企业必然把银行资金作为融资的主要渠道。债券在房地产融资体系中基本上可以忽略不计。正是融资工具的单一，导致房产企业过于依赖银行贷款，资金来源单一。

三、对策建议

1.加强企业内部管理

⑴　平衡所需的现金流入流出。对于房地产开发企业，一方面要有充足的现金流入；另一方面要平衡、管理好现金流出。这样才能使企业的预期目标得以实现，又提高了企业的偿债能力，保证企业能及时还清债务，从而有效的控制了财务风险。

⑵　加快房地产商品的周转，提高资产的流动性和营运能力。要建立一个程序化的资金管理流程，就要明确企业资金管理的各个环节的重要节点，掌握好房地产市场信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定营销策略，利用预售手段，缩短销售周期，加快现金流回收，这样不仅可以提高企业经济效益，还能更快的回收企业投入的资金，减少投资风险，从而减低企业的财务风险。

⑶　注重公司的盈利水平，控制成本费用的支出。在提高盈利水平且缩减成本费用的状况下，企业才能更多的积累利润，提高内部融资的比例，从而改善资本结构。控制成本费用最有效的方法就是严格的执行预算体制，企业的每一笔开支都应遵循经济效益原则，将收入和费用配比，让每一分钱都有所获。

2.健全房地产融资体系，根据房地产特点进行金融创新

⑴　在全球经济已经一体化的形势下，我们可以充分利用海外资金。在现今国内银行对房地产紧缩银根的情况下，境外银行、基金组织等机构已经争先参与进入我国房地产行业。所以在国内融资困难的形势下，向境外机构贷款、购买基金等也是个不错的融资途径。

⑵　进行强强联合，促进房地产合作开发。加强企业间合作，可以节省自身资源，最大的发挥各方的优势，优势互助可以提高企业的经营效率，促进规模经济效益的最大化。

⑶　加强债券市场基础建设，创新债券融资工具，增加长期债券的品种。长期负债的好处就是资金能较稳定的留存企业，减轻企业的偿债压力。积极推进企业债券的品种、期限和利率等方面的创新，建立适应房地产企业融资需求的多品种的债券体系，提高企业债券品种的安全性、流动性、收益性，以满足投资者的需求，进一步激活债券市场。从而促进企业进行更优序的融资，并提高企业的长期负债率。

⑷　建立健全房地产相关的法律法规。房地产业是国民经济的重要产业，国家每条宏观调控政策对房地产业的影响都是不容小觑的。房地产企业融资市场、法律制度都不完善，当房地产业经济受到波动时，会很大程度的影响我国经济的整体运行，特别是银行业的运营。所以，健全房地产融资体系，开发其他融资途径、进行金融工具的创新不仅相关房地产企业，更与国家实现经济平稳健康增长息息相关。

参考文献

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作者简介：华振强（1979.5―），男（汉族），江西省南昌市人，助教，硕士研究生。研究方向：会计电算化方向。