三十年数据证明:景气循环打不败精华地段保值神话

一边，中国中央政府抑制房地产投机投资需求不动摇；一边，大城市房产成交量又创下年内新高，刚需一族左右为难，入市时机到了吗?本期特别策划，借鉴台湾、香港、美国和欧洲四大房地产市场，用理性角度分析房地产长期价格走势背后的本质规律。

四年前的第三季，没人会想到一场史无前例的次贷危机就要爆发。

当时全球正经历需求井喷荣景，铁矿石、铜、铝、木材、橡胶、石油、天然气，从澳大利亚、巴西、伊朗、印度、南非、埃及等世界各地源源不断地运往中国。沿着海岸线星罗奇布的中国加工厂，接下原材料造出成品，满载集装箱的手机、电脑、机械、钢材、棉织品、玩具，通过汽笛声日夜轰鸣的中国港口运往世界各地。

变故，就开始于四年前的那一天。9月，美国第五大投资雷曼兄弟突然宣布倒闭，引发全球金融连锁效应次贷危机总爆发，股价、房价、原物料价一落千丈。

这一天之后世界变了。

此后全球贸易一蹶不振，欧美房价至今还在谷底徘徊，美元超发导致亚太房地产价格飙于卜，亚太各地政府纷纷出台强力调控政策……

这一出戏，如果用三十年数据来看，也许并不陌生。

时间回到22年前的台北，从1988年到1990年三年间台湾楼股双升狂热投机氛围让买山、买农田都成了投机对象，期待有朝一日政府会开发这片荒地。那时台湾制造在全球外贸市场占垄断地位，从劳动鞋大王、打火机大王、家具大王到游艇大王，台湾制造一统全球初级加工制造业，导致台湾人一夜暴富式的突然富有，许多人辞职买房、炒股，台湾房价指数由9.27飙升27.37点，涨幅近300％，泡沫过后一片狼藉楼股双跌。

22年前的台湾楼市泡沫与4年前金融海啸相比，都是景气循环的结果。繁荣与衰败在经济的历史上总是如此循环。至今，一位台湾资深媒体人回忆1990年代时还打趣地说：“十年前买台北市中心房子，十年后赚一倍，买台北县房子打平，买农田的一半的钱没了，买山的人就只有一座山了。”

“十年前买台北市中心房子，十年后赚一倍”这句话，讲到一个关键点就是房地产的湖心理论。

比如，在上海精华地段淮海中路太平湖，向湖里丢一个石子一圈圈涟漪由湖心逐步向外扩散，越向外涟漪泛起的圆形越模糊，直到触及湖边圆形消散。

这一番场景，好似湖心理论，核心圆地段最佳，于太平湖丢一颗石子好象在上海核心地段买一套房长期来看具有保值功能，而距离湖心越远的同心圆，特点就不同。它波幅大、波澜大，涨得快、跌得快，投机客常常愿意投资在这一区域。

距离湖心越向外则地段越偏，由湖心向外转移资金造成的波澜越大，但也会撞到障碍物突然就变成同心圆消失的惨淡结局。

与五年前的中国大陆十分相似，当时制造业崛起导致泡沫繁荣和衰败循环出现。不过，如果你当时投资台北市精华地段房子，十年后房子增值了一倍，买其他资产就逃不掉亏损的命运。

这一次泡沫过后，台湾投资人重伤不振(编按：也有大陆改革开放台商制造业转移大陆，导致资金退潮)，房地产荣景—直未出现，直到2001年9.11危机发生，美国祭出美元贬值大旗，令美元超发导致全球货币泛滥，台湾又再次于2002年—2007年和2010年—2012年，分别上演房地产价格暴涨神话。

那历史过了22年，“十年前买台北市中心房子，十年后赚一倍”这句名言还能应验吗?

这要从两年前台湾宏观调控说起，2010年第2季始中国内地、香港、台湾一律祭出打压房价政策。

中国内地中央政府政策陆续出台，包括：禁止开发商贷款、禁止开发商囤地、提高个人购房按揭贷款首付成数、试点开征房产税、增加保障房供给、限制境外人士和非本地人购房，以及限制本地人购买多套住房等。

中国香港特区政府宣布课征额外印花税，在原先最高4.25％基础上，针对6个月内、6个月到1年以内及1年到2年间转售的住宅开征额外印花，税率分别为15％、10％和5％。

受困美元货币超发热钱涌入和台商加速回流买房，导致双重房价上涨压力，台湾政府从紧缩信贷、开征豪宅税两面入手。

先是推出选择性信用管制(针对台北市和新北市等十区银行对民众购买第二套房贷款成数不得超过七成等)；随后开征房地产奢侈税，持有非自用住宅的房屋及其坐落基地、空地在2年内移转(将分别按照实价课征未满1年者15％、1到2年者10％的奢侈税)。

这一次台湾房市快速上涨到什么程度?以台湾国泰房地产指数为例，上一轮全球网络泡沫破裂2000年为基准，全美前十大城市房价在金融海啸前的2006年出现最高点，当时房价足足比2000年网络泡沫破裂时的低低点上涨了122％。台湾的新北市截至今年6月底，房价已经打破美国涨幅，新北市平均房价已经上涨132％，台北市平均房价上涨110％。“台北市精华地段房价从2007年高点仍有超过2倍以上涨幅，这与大陆房地产价格相比十分相似。”一位台商这么说。

2010年开始台湾打房政策，最后出现三极分化情况：核心地段房价不跌反升、核心地段周围周边出现大幅下跌、距离更远的台湾南部地区不涨不跌。

1　台北精华地段三年来涨幅惊人。

从2007年高点价格计算，台北市精华区房价从30万台币／坪(约合人民币2万／平方米)上涨2倍至100万台币／坪(约合人民币6.73万／平方米)；台北市老城区房龄在20年—30年的二手房价格，由约23万台币／坪(约合人民币1.55万／平方米)上涨至42万台币／坪(约合人民币2.83万／平方米)。

在台北，新城三峡林口地区(类似上海嘉定区新城)，由于供给量过大出现有价无市现象。

日台北周遭地区至台湾中部城市出现价格大幅下跌。在台中，居民感受房价跌幅达30％。

原因在于当地人口向台北市聚集推升台北房价，而投资投机资金在无法追求精华地段时，向湖心溢出造成中部地区房价井喷，但无实质性经济利好支撑，台湾政府一打压，离场的买家好像开跑车一样，快速消失。

类比北京、上海等大都会周遭地区的二三线城市，未来长期看也恐有资金撤离担忧；而一旦受到产业集聚和人口转移刺激，这些地区单价涨幅又可能是最快区域。