浅谈全装修住宅的发展

【摘 要】随着我国社会经济的高速发展，人民生活水平在不断地提高，对住房的要求也不断提高，住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视。本文从全装修住宅发展的背景、现有技术支持和发展意义三方面，分析全装修住宅发展的必要性和可能性。全装修房发展具有现实需要，也具备相应的技术条件，将成为房地产市场下一个里程碑。

【关键词】房地产；全装修住宅；个性化；发展

装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅[1]。1999年建设部首次以政府文件的形式提出要“加强住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的结构破坏、浪费和扰民等现象”。至此，住宅全装修提上我国住宅产业现代化的发展日程，开始在我国房地产市场出现。推行住宅全装修，发展住宅装修产业化，是我国房地产市场必然的发展趋势[2]。

1、全装修房发展的背景

1.1节能环保

随着我国经济的持续高速发展，目前能源紧张、温室气体、全球气候变暖等问题已逐渐成为全球关注和影响我国发展的重大战略问题。目前我国的建筑能耗占到了社会总能耗的20%，并随着经济的持续发展、城市化的进程和人们生活水平的提高而呈现增加的趋势，给我国能源供应带来了巨大压力，可以说我国的建筑节能事业已经到了一个非常关键的时期。长期以来，我国住宅以供应毛坯房为主，以分散式二次装修为主，容易造成住宅整体质量不高、装修行为不规范、建筑垃圾难以处理、资源浪费、建筑物运行能耗大等现象。根据专业测算，毛坯房装修会造成建筑成本10%的损失，浪费材料30%以上且产生平均2吨/户的建筑垃圾，而全装修住宅可以有效避免这些资源的浪费。用全装修住宅来取代离散化的装修，无疑会给我们的住宅产业带来革命性的变化，实现施工周期短、建筑污染小、能耗低，成为推进绿色建筑的又一出发点。

1.2市场需求

随着生活水平的不断提高，居民的消费意识和方式在不断发生变化，毛坯房这种住房供应方式已不再适应新的生活方式。目前国内主要城市的消费者装修观念已经发生了很大变化，逐渐接受了全装修住宅。全装修住宅作为一种新的住房消费模式，越来越受到客户的追捧，也正在逐渐成为市场的新宠，如北京、上海、广州、深圳等地，全装修已发展到较成熟的地步。我国居民在居住环境消费方面正从基本需求型向舒适性发生重要转折，预示着一个住宅装修变革期已经到来，全装修住宅必将成为我国未来房地产市场的主流产品。早在1999年国家就引导和鼓励一次性商品住宅装修到位，2008年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》进一步要求各地完善扶持政策，推广全装修房，全国各地也纷纷响应起国家号召，推进全装修住宅发展。在国家政策的极力推动下，全装修住宅未来的市场更加可观，也具备了更大的发展动力。

2、全装修住宅发展的技术支持

全装修住宅自提出以来，一直被认为是我国住宅建设未来的发展趋势，但其推广现状并不理想，散户式装修仍然盛行，其根源在于全装修住宅的技术还不完善，导致装修方案少、建筑与装修分离以及资源浪费严重，不能真正在满足个性化要求的同时，实现规模效应，而选择毛坯房可以充分表现个性化的居住环境。因此，制约全装修住宅发展的根源在于，不能实现全装修住宅的个性化设计并向购房者充分展示设计成果以检测其效果。BIM技术的盛行以及虚拟现实等新兴技术在全装修住宅设计与展示方面的应用推广，让全装修住宅的发展有了技术支持，获得了新的发展机遇。

2.1BIM技术

如何在全装修住宅中体现个性化需求，一直是全装修住宅发展探讨的焦点。由于技术的限制，现有的全装修住宅设计模式无法针对每个客户进行个性化设计，为了实现装修的规模化，开发商通常只提供少数几套样板方案供客户选择，严重削弱了装修的个性化。

将BIM技术应用于全装修住宅个性化设计，可以很好地解决传统模式下装修方案的有限性的问题。在全装修住宅的设计过程中，应用BIM技术的协同设计、可视化、设施管理、分析模拟等功能，可以方便快捷地进行全装修住宅的个性化设计，更好地满足客户的个性化需求[3]。基于BIM的设计模式让客户可以根据自己个性化的需求参与部分设计，对装修菜单选项进行自由选择、组合、调整。通过相关软件对BIM模型中的数据进行处理，能够实时生成房屋装修后的3D模型，充分表达个性化的设计成果，实现所见即所得。

2.2虚拟现实技术

目前全装修住宅展示上大多采用效果图、沙盘、模型、样板房等常规手段。效果图局限于提供二维的和静态局部的视觉体验；经过大比例缩小的沙盘和模型需要高昂的制作费用、维护费用；样板房虽然可以给客户提供真实的空间感受和视觉冲击，但其成本太高且难以变化，不能体现个性化选择的灵活性。

王林利用虚拟现实技术展示了菜单式的全装修住宅，并对虚拟现实系统进行了研究分析和开发实现[4]。将虚拟现实技术应用于全装修住宅设计与展示中，可以为客户在电脑里营造一个虚拟的三维场景，并为客户提供在场景中进行全装修房三维建模、装修设计、虚拟漫游和资源管理等功能，充分满足客户的个性化需求。基于虚拟现实的全装修房系统不仅有效提高装修设计的效率和质量，同时为设计方案比选提供了便利，在房屋真正建成之前，就可以给客户一个更加直观的感受，并且成本大幅降低且效果提升。

3、全装修住宅发展意义

3.1政策层面

国家已经明文倡导全装修住宅，全装修住宅的建设有利于政府以点带面，加快推进住宅产业化进程，对政府制定相关技术规范和完善法律法规具有一定的参考价值。

3.2市场层面

全装修住宅的开发提升了住宅品质，为社会提供优质住宅的同时节省了资源消耗。推进全装修住宅，可以降低客户二次装修成本，开发商批量采购以及统一装修可以节省1/3左右的成本，同时建筑垃圾可减少1.5%左右，环保的效率比较显著。

3.3企业层面

在激烈的房地产竞争年代，全装修住宅作为住宅产品的升级版，有着强大的市场冲击力。全装修住宅能够非常直接地表现项目整体品质，为企业打响品牌，令企业赢得荣誉和经济效益，有利于企业的长足发展。

3.4技术层面

全装修住宅是“四节一环保”技术和部品的载体，有利于提高住宅整体的科技含量。标准化设计、工厂化生产、现场施工安装的模式使施工效率大大提高，有利于推动整个住宅产业现代化，提升住宅整体的综合质量。

4、结语

房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束，现在我们所要做的工作就是通过推行住宅全装修，全面提升住宅建设的档次和品质。通过分析全装修住宅发展的背景、现有技术的支持和发展意义，全装修住宅发展具有现实需要，也具备了相应的技术条件。随着开发商供应方式和购房者生活理念的日趋成熟，我国全装修住宅将会成为未来住宅供应与消费的主流，告别毛坯房的时代不再遥远，住宅产业化的明天会更加灿烂。

参考文献：

[1]商品住宅装修一次到位实施细则（建住房（2002）190号）.建设部住宅产业化促进中心，2002.07.

[2]王英华.住宅全装修产业化体系及项目管理研究[D].南京：南京林业大学土木工程学院，2005：1）

[3]王廷魁，杜长亮，张巍等.基于BIM的全装修房个性化设计研究[J].工程设计学报，2013.2.

[4]王林.菜单式全装修商品房虚拟漫游与编辑系统的研究开发[D].南京：南京林业大学土木工程学院，2007：1.

作者简介：

王志美（1990-），女，汉族，江西上饶人，硕士研究生。研究方向：工程项目管理。

胡攀辉（1990-），男，汉族，江西南昌人，硕士研究生；研究方向：工程项目管理。