析小产权房的发展现状及其解决的势在必行

近几年来的中国楼市,“小产权房”成为了万众瞩目的焦点。无论是建设数量还是市场需求,小产权房都以其顽强的自生能力,成为政府不得不严肃面对的一个社会问题。

所谓“小产权房”,又称“乡产权房”,是在农民集体所有土地上建设的房屋,未经规划,未交纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售,没有由国家房管部门颁发的产权证,只有由乡政府或村委会颁发的产权证或者根本没有权属证明。具体而言,“小产权房”又分两种:一种是在农村建设用地的土地上所建的房屋;一种是在耕地或基本农田上所建的房屋。

一、“小产权房”的发展成因

小产权房是一个高房价的产物,是特殊时期存在的特殊社会经济现象。随着中国城市化、工业化的高速进程,新农村建设的进一步加强,外出务工农民卖房腾空近郊农户部分宅基地;村集体以“农村改造”等名义立项获规划审批,再虚报户口数骗取宅基地用地指标,建成房屋入市交易,直接与开发商合作“分利”。一部分买不起高价房的低收入老百姓和一部分想投资或购第二居所的城市高收入人群就成为“小产权房”的消费群体。由此,“小产权房”就产生了。

我国对城市土地和农村土地实行着不同的管理方法,对城市人口和农村人口也实行着不同的管理方法,城市国有土地只有经过合法程序方能建造商品房上市流转,并由国家房管部门颁发房产证;集体土地只有经国家征地,土地性质变为国有后才可以用于房地产开发,然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度是“小产权房”问题的根源。这样的国有土地和集体土地划分,导致了土地一级市场国家垄断,造成不平等。所有权有四方面权能:一是占有,二是使用,三是收益,四是处分。而现在城市共有土地和农村集体土地在所有权的权能体现上有不少的差异,随着社会个体和小集体利益意识的增强,不同利益主体急欲利用低成本的小产权房进行套利、逐利和分利。

政府监管力度不够和法规政策的不完善也为“小产权房”作为一种市场行为提供了条件。使其在很长一段时期存在并滋生着。

二、小产权房的欣欣向荣及其尴尬的社会地位

从2003年开始很多人购买小产权房作为第一居所使用,这一情势迅速在全国大中小城市蔓延。即使在2007年6月18日,作为国家房地产行政主管部门建设部正式风险提示:“小产权房无法办理权属证明,不受法律保护”之后,小产权房依旧以难以遏制之势发展,据有关统计,当时深圳有农民房或其他私人建房超过35万栋,占全市住房总量的49%;北京的小产权房数量占市场总量的20%左右;上海的占市场总量的22%左右;西安的占市场总量的25%―30%等等,这些小产权房主要遍布在大中小城市的边缘地带及城中村。

目前,小产权房开发建设形式主要有三种:一是一些村(居)未经审批擅自组建队伍搞建设;二是部分村(居)与开发商合作,由村(居)出地,开发商出钱,双方利益分成;三是个别村(居)委会直接把农村集体土地卖给开发商非法转让集体土地使用权。从价格上看,一般只有同样位置商品房价格的40%至60%。从购买对象上看,消费主体主要是务工低收入人群、投资房产谋利和选择第二居所的高收入群体。从买卖手续上看,未办理国家土地、建设许可,未缴纳商品房买卖契税,没有房产证,只有一份“购房协议”,不符合国家规定,不受国家法律认可和保护。

小产权房的开发虽然加速了农村土地商品化,打破了城乡界限,促进了城乡经济一体化,并且满足了相当一部分人的“居者有其屋”的梦想,但其无序的发展造成了大量耕地流失,其低价格的市场吸引对城市商品房市场造成巨大冲击。为此,在建“小产权房”和已建“小产权房”受到了不间断的国家禁令,成了没有“准生证”和“出生证”的“小黑孩”,以致无法在市场正常交易和流通,购买人很难维护自身的利益,甚至有被否定和拆除的可能,这必将激化起新一轮的社会矛盾。“小产权房”已是一种客观存在,回避必将产生更多问题,所以其迫切需要政府面对和解决。

三、解决“小产权房”问题的对策和建议

2008年1月1日施行了城乡规划法,废止了城市规划法,使中国正在打破建立城市二元结构的规划管理制度,进入城乡一体规划时代。2009年3月国土资源部出台的《国土资源部关于促进稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》强调,加快农村土地确权登记,规范集体建设用地流转,逐步建立城乡统一的建设用地市场。通过这些政策可以看出,国家正在一步步开放农村土地市场,朝打破“二元土地制度”方向努力。“小产权房”的问题实质就是集体土地使用权流转问题,完善我国农村宅基地流转制度,对集体建设用地进行合理规划,逐步放开规划内建设用地及荒地对其流转的限制,允许农村集体建设用地直接进入一级土地市场流转,建立城乡统一建设用地市场。一系列政策法规的出台加快了“小产权房”的合法进程。

对现有小产权房逐步予以合法化要分门别类的进行。对符合城市规划和土地规划在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产,属于一般住宅建设项目的经补办手续、补缴土地出让金、税费等,从而获得房屋完整产权。对不符合规划违法侵占耕地的应依法严肃查处。从政策上要加强小产权房的监管力度,“存量解决,增量限制”,既要使低收入群体买得起房,实现社会各方面利益的共赢与和谐,又要保护耕地存有量,保障农民的生存和生活。