商业地产一级警报

过去两年，因房地产市场调控而被迫从住宅领域“转型”的开发商，大举进入商业地产，致使今年各地商业地产的供应突然放量增长，泡沫浮现。

国庆长假过后，内地土地成交市场出现局部波动。10月10日，国资委直属企业保利集团所属上市公司保利地产一日之内高价拿下长沙、上海两幅土地，其中上海徐汇区滨江地块以45亿元的价格成交，成为上海今年“地王”;保利和万科联合竞得的长沙滨江地块，总价也高达32亿元人民币。同期北京成交住宅地块达到了10宗，平均楼面价8181元每平方米，溢价率达到了33%。

面对土地市场在严格调控下逆势上涨的异动，国土资源部开始部署相关调查和监测工作。在国土资源部部长办公会上，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史特别强调，“部分大型房企逆市投资商业地产、养老地产、旅游地产等项目的情况，需要密切关注”。

近两年来，中国住宅市场陷入史无前例的调控，与民生无关的商业地产一度成为地产开发商的避风港湾。然而，当今年总体经济下行，而商业地产的供应集中放量时，即便是商业地产头号大佬王健林的日子也不那么好过了。公开数据显示，万达上半年收入562.1亿元，与去年同期618.2亿元相比下降9%。这是万达收入历史上第一次同比减少。其中，商业地产收入494.6亿元，同比减少14%。

万达惨淡的经营数据以及国土部门的关注，给内地脱轨的商业地产拉响了警报。

商业地产泡沫浮现

过去两年，因房地产市场调控而被迫从住宅领域“转型”的开发商，大举进入商业地产，致使各地商业地产的供应突然放量增长，泡沫隐现。

以成都为例，据不完全统计，2011年5月成都市立项和在建的城市综合体（商业体量超过5万平方米）已超过88个，总体量达千万平方米，而到2012年5月，这一数据有望达到150个。未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，对于成都这样一年仅有60万平方米左右消化量的区域中心城市来说，两年的供应将面临长达15年的静态消化量。

“2009年到2011年商业用地供应爆发式增长的高峰，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。”在成都天爱地产顾问机构总经理何欣看来，成都商业地产投资泡沫风险已经浮现。

商业地产供应迅速膨胀的还不止成都一地。同期，北京、天津、重庆、沈阳、西安、南京、昆明、长沙等城市商业地产的开发量和供应量均十分庞大。世邦魏理仕统计发现，2012年北京写字楼市场在二季度出现供应高峰，创纪录地达到250万平方米，2011年这一数据还不到100万平方米。

在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海;而在沈阳“金廊工程”商业区，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。

“成都的商业环境还算良好的，但很多新规划的大型商业综合体由于总体开发量巨大，前期招商已经很成问题。”在成都同恒地产总经理文化勇看来，像沈阳、昆明、重庆这样的城市，商业地产大规模入市诱发的泡沫甚至超过了成都。

“这轮商业地产供应的迅速膨胀主要是住宅调控，资金转投商业地产，加上受前期商业地产租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”何欣表示，商业地产的库存消化周期将会创下新高。“按过去两年的平均消化量静态计算，很多二线城市的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。” 2012年10月13日，河南郑州二七区万达广场开业。

地方政府推波助澜

天量供应面前，为何地产商仍蜂拥而至投身商业地产呢？

“自2008年开始，特别是此轮房地产宏观调控以来，住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。”在文化勇看来，大量的城市综合体项目在二线城市如火如荼地建设，最主要的原因是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。

随着住宅市场宏观调控的深入，二线城市尤其是省会城市的商业地产便成为很多地产商争抢的蛋糕，“而当地政府则‘顺应市场’，大手笔规划和推出商业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。”世邦魏理仕表示。

相关数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。而在4月26日，成都还首次集中推出总面积26959亩的土地，其中“北改”和天府新区的商业项目备受关注。

“地方政府热衷于批综合体项目，有商场、酒店、写字楼，再配套部分住宅。这样的项目普遍位于市郊新城，以商业地产为主，拉动区域经济。”何欣表示，这在一定程度上将形成商业地产高空置率的形成。

在世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文看来，一线城市以外的省会城市在未来一两年之内都将面临一个短期的放量供应，市场竞争加剧，超出市场需求的局面。“这需要地方政府在发展中从土地的供应源头上进行控制，更科学地去研究判断未来对商业地产市场的新增需求量，这样可以有调节性地增加新供应。”

行业洗牌，开发商生死考验

巨量的供应压顶和投资泡沫的显现，考验的不仅仅是地方政府，更直接的便是投身其中的开发商。

万通地产2012年一季报显示，报告期内实现营业收入为1.23亿元，比2011年同期下降54.49%;营业利润为-1964万元，同比大降近183%;利润总额为1004万元，同比降约136%;实现净利润为-1860万元，同比降约273%;归属于上市公司股东的净利润为-2302.5万元，同比大降约3953%。

去年3月底，冯仑悄然辞去万通董事长，万通地产的商业化转型随后正式启动。万通地产新任董事长许立曾对外豪言，公司将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资型持有物业占总资产20%～30%的目标。然而尴尬的一季报不经意间透露了转型者所面临的窘境。万通地产2012年一季度净利润大幅下滑，或许还只是商业地产阵痛的开始。

“短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”文化勇表示，特别是二线城市的新区项目，在当下住宅卖不动的情况下，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑，这将让部分地产商陷入住商轮动脱节的现状。

在更多的地产界资深人士看来，受制于供应量过大以及信贷受限等问题，从今年三季度开始，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，将面临生死关头的真正考验。