房地产开发项目的风险与管理综述

摘要：加强对房地产开发项目的风险管理，引进先进管理方法和策略来减少风险，探索出必要的、合理的、有效的措施来规避风险，对于提高我国房地产开发企业的管理效益和经济效益尤为重要。本文对房地产开发风险管理的重要性、房地产项目风险管理目标、房地产开发风险分类及控制措施进行了探讨。

关键词：房地产 开发项目 风险 管理

1.房地产开发风险管理的重要性

房地产投资的风险不只是指投资损失这一种情况，完整意义上的风险既包括损失也包括盈利，也就是说投资活动的结果与所期望值的任何偏离都是风险。房地产投资中风险管理不仅要降低损失发生的可能性，还有增大获利的可能性，当然，最基本的就是保证损失的最小化。近几年来，我国房地产项目投资管理体制有了很大的改进，推行了诸如项目法人责任制、工程项目招投标制、工程建设监理制等一系列制度，这在一定程度上对房地产项目投资风险起到了一定的控制作用，但是最主要的问题是目前投资风险约束体制尚未建立。在开放性的市场经济条件下，房产项目面临着种类繁多的不确定因素，而且这些因素关系错综复杂，这就使得房产项目风险发生的概率、致损的规模以及风险波及范围都会愈来愈大，而且目前的房产保险市场尚不完善，这些状况都迫切要求建立完善的风险约束机制。因此，研究分析决策理论对房产项目投资风险进行控制具有十分重要的意义。

2.房地产项目风险管理目标

风险管理的目标是在投资中的损失发生前保证经济正常运行，在损失发生后的复原工作也要令人满意。基于这个观点，房地产项目投资风险管理的目标应该是尽可能最小的成本投入，最大的限度的减少风险带来的损失，以获得投资最安全的保障。一般来说，风险管理目标可以分为损失前目标和损失后目标两种。损失前目标指一个合理的风险管理系必须具备的目标，包括经济目标、承担社会责任的目标以及减少烦恼和忧虑的安全目标，这是风险管理体系需要具备的基础性目标，不受企业损失情况的影响。损失后目标指在投资前企业领导能够预见的最严重的损失发生后，企业根据自身情况在最低限度内可以接受的目标，它的内容主要有生产、持续经营、收益稳定以及发展的目标。

3. 房地产开发风险分类

3.1运营风险。运营风险是指由于房地产投资管理偏离实际操作的结果造成预期的可能性发生偏移。公司和投资的内部因素和外部经济环境都可能产生影响。地产商业模式包括销售、出租和租售三个主要类别，业务涵盖零售零租、零售整租、租售结合、不售零租、不售整租、不租不售自营六个子类。不同的业务模型的业务对象都具有不同的优点和缺点。每个模式整体财产的比例是不同的，有不同的现金流，面临着不同的市场风险。业务操作、管理人才和经验的缺乏以及管理能力的缺乏成为房地产投资风险的影响因素。

3.2政策风险。政策风险是指国家或地方政府相关政策变化造成的可能的损失。房地产投资受到各种政策限制，如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和税收政策等，他们都将对投资回报目标产生巨大的影响。地产项目投资决策之前，应当综合分析和研究在城市规划、商业网点规划、交通、环境、构建指标，和其他当地法律和法规等风险。政策的严重失败的风险项目将无法挽救。

3.3市场风险。市场风险是由于房地产市场供给和需求变化给予房地产投资者的风险。房地产供求失衡的风险，主要表现为供过于求导致大量的空缺。二是地产项目已经完成的结构性矛盾，存在着严重的同质化或不能满足企业的需求。

3.4资金风险，主要是由于地产投资大，资金回流慢造成的。良好的资本运营能力取决于商业地产项目的成功操作，对达到预期的效果起着非常重要的作用。在地产的快速发展的过程中，没有强大的资本储备，对于开发人员来说，融资问题是一个大问题。

4.有效规避地产资金风险的措施

4.1降低地产开发的管理风险，加强地产行业的运行管理。首先，开发人员必须建立业务操作管理的概念，增加人才储备。房地产开发涉及地产操作和管理操作两个方面，房产属性包含建筑形式、功能空间、环境、技术要求和其他专业内容及其地产涉及相关的工业经济、人口、消费、市场容量、格式的选择、产品定位、业务操作等综合因素。由于地产具有双重特点，需要进行跨行业整合资源和专业的人才队伍、合理的商业计划和投资项目的活动。第二，统一运营管理提升项目业务核心竞争力。统一的操作包括投资管理、统一营销、统一服务监督管理、统一营销管理。最后，设置合适的经营战略计划，选择合适的项目管理模型，包括租赁、销售和租售相结合的投资组合模型。因此，早期的位置、定位、布局，后期管理的竞争力，属性值等整个策划，都离不开制造。地产开发整体思想，强调整体地产发展的各个环节，要求开发人员站在运营商、商家的角度统筹规划地产的发展。所以，早期的地产的发展，开发人员应该请业务规划、业务专家在调查地产项目。

4.2根据国家政策和城市总体规划，避免政治风险。开发人员应该关注宏观政策（如工业、土地和税收），进行合理的操作和位置的选择。城市规划巨大影响着的地产项目的内容如位置、区域、大小。因此应充分市场调查项目区域交通、竞争情况、周边商业环境、交通状况等，为了适应城市规划和降低项目的利益造成损失的风险。开发人员可以利用租金调整的方式将风险分担给消费者，或者通过固定利率抵押贷款分担银行利率风险。开发人员还应采取各种有效措施，尽力缩短项目的销售周期，缩短投资回收期，减少投资的融资成本，避免融资风险的发生。

4.3加强资本运作项目，选择合理的现金流模型，防止资本风险。地产项目开发成本和运营成本将增加项目和管理的变更。良好的资本运营项目和合理的现金流模型，是一个项目成功的关键。外国成熟的地产开发租赁形式通常是只租不销售模式，获得长期营业利润回报。但是这个模型有一个先决条件是充裕的资本和顺畅的融资渠道。

4.4做好初步的市场调查，预测市场风险，避免战略和措施失误。早期阶段的发展地产项目包括经济环境、区域结构和城市发展规划、业务发展规划和政策、区域零售市场、未来的地产供应、现场条件几个方面的内容。通过时间、过程、位置、规模、硬件、布局、性别、竞争和兼容稳定、资源、商圈分析、人口分析和人性等多个参数综合评价项目的可行性。应重视后期管理的地产业务，因为后期的管理是地产生存的基础。因此，地产应该有专业的管理团队，实现统一的地产经营管理；建立统一招商、统一营销、统一服务、统一监督物业管理企业管理概念。

5.总结

目前，我国和国外风险管理理论和实践有很大的差距。地产开发项目风险管理是一项具有挑战性的新课题，随着市场经济体制进一步完善，将面临更加严峻的考验。房地产开发项目风险管理理论还需要进一步的完善，应加强理论在实践中的应用，同时更多的地产项目风险管理应加强定量研究，使项目负责人认识到风险管理的重要性，并有意识地在工程实践中应用风险管理技术。

参考文献：

[1]曹岭. 关于商业地产投资风险的几点建议[J]. 经济论丛.

[2]庞杰. 商业地产开发的风险防范研究[J]. 现代商业.

[3] 杨艳萍.风险投资的风险识别！评估与控制方法[J].经济师，2003，（3）：35一38

[4]贾守国.浅谈房地产开发项目的风险管理[J].山西建筑，2011（11）.