美国“新租房族”为何不买房

美国有超过三成的家庭是靠租房子来栖身的。租房的家庭为何不买房？从家庭收入的制约到是否投资房地产以及考虑到迁移的方便性等，这些都是构成美国部分民众成为租房族的原因。

2010年美国民众的住房拥有率从2006年的69%下降到67%，从1965年到2000年民众的住房拥有率平均为64%。2000年以后美国民众的住房拥有率多年以来一直维持在65%至69%之间，这一比例应当说是不低。与此同时，美国仍有超过三成的家庭是靠租房子来栖身的。租房的家庭为何不买房？从家庭收入的制约到是否投资房地产以及考虑到迁移的方便性等，这些都是构成美国部分民众成为租房族的原因。

美国出现的“新租房族”

自从美国房地产泡沫破碎以后，美国民众拥有住房的梦想也大打折扣。因此在2010年一个新的名词出现――“新租房族”，这群民众并不是没有经济能力买房，但他们却是选择了不买房而是租房。美国公寓协会在2010年所作的调查显示，76%的受访者认为在目前美国房地产市场不景气的情况下，租房比买房是一种更好的选择。房地产界人士则将这种现象称之为美国民众对待住房上的一种心理转变。因为在绝大多数美国民众心目中，拥有住房是其美国梦的最主要组成部分。根据美国消费者教育网站2010年7月所作的一项民调，72%的受访者表示拥有住房是他们美国梦的一部分，持这种观点的民众比例比半年前下降了5%，而在租房者中，有25%的人表示他们没有计划去拥有住房。过去美国的租房者中大部分是刚走出校门的大学生和新结婚的年轻人，他们将租房作为过渡，等钱积攒到一定成度能够支付购房首付后才开始买房。而如今许多过去拥有租房的老年人也因经济上的考量，卖掉拥有多年的住房而步入租房族的行列。

美国租房者自认有几大好处

在现实生活中人们必须面对现实，在买房和租房上也是如此。能拥有住房是人们的梦想，如果力所不及而强求，人们就有可能成为房努，一辈子成了房子的孝子贤孙。美国的一些租房者并不认为租房不好，相反从经济的角度来看，他们反而认为租房比买房更有好处。这好处之一就是不用缴纳房地产税，房地产税是拥有住房的民众跑不掉的住房负担，而且拥有住房一天，就要向地方政府缴纳此税。而租房者则不必为房地产税犯难，因为房主承担这部分费用，租房者则可免负其责。租房的社区费较低，这也是租房者感到心理安慰的一点。现在美国的住宅建设越来越社区化，有了社区，社区管理费就免不了，虽说是每个月区区2、3百美元，但一年下来几千美元也就打水漂了。相反集体公寓的社区费很低廉，而且好的公寓内还配备公共游泳池、提供免电费、水费的优惠，这每年就可节省不少钱。可节省住房维护费也是租房者喜欢的一大便利，拥有住房者房子是自己的，当住房的设施需要维护时那钱也是要自己掏腰包。租房者就不必为房子的维护操心，那是房主的责任。

说美国人是一个“游牧民族”也许有人不信，但美国人每年迁移的人数实在是不少，这也叫做树挪死、人挪活。经济不好了，美国人就“四处流浪”，哪有工作机会就往哪搬。年轻人找工作很少有一棵树吊死，干了几年，为了挣更多的钱，想方设法跳槽者大有人在。人走不叫茶凉，而是与房子告别。所以年轻的租房者把租房称作是不被坛坛罐罐拌住脚，想住就住，想挪窝就挪窝，这肯定比那些拥有住房者搬个家要利索多了。租房比买房上还有一大好处，那就是没有投资风险。根据房利美的调查，在最安全的投资上，购买住房是美国人第二大选择，第一大选则是将钱投到储蓄账户上，而投资股票则被视为投资风险最高。长期以来，美国人购买住房其实不仅仅是作为栖身之地来考量，这里也有投资的因素。的确美国的住房在一些地区增值较快，但房地产泡沫也让很多住房拥有者一夜之间掉进了深渊，住房的市场价值低不上房屋贷款价值，成了名副其实的溺水屋。在这种情况下，租房者却免除了购买住房所带来的投资风险，可谓没赚但也不赔。

美国年轻人大多买不起房

表1是2000至2009年美国不同年龄段人群住房拥有率数据，从数据中可以明显看出，35岁以下的人群在所有人群中拥有住房的比例最低，仅四成左右的人拥有住房，这意味着接近六成的人群是依赖租房来栖身的。这种现象其实反映了一个社会民众在拥有住房上一个趋势，年轻人从事工作时间短、收入也不高，要想拥有住房需要有过渡期，而租房就成为这种过渡期中最现实的方式。从35岁以后年龄段的人群拥有租房比例的变化则是表明，伴随着人们工龄的延长和家庭积蓄的增多，人们拥有住房的能力会越来越强，拥有住房比例也逐渐上升。如果合计计算，美国35岁至54岁年龄段的人群住房拥有率在七成左右，55岁以上人群拥有住房比例在八成以上。拥有住房对于年轻人而言自然不容易，但时间却也带给了人们拥有自己住房梦想的空间。

在美国年轻人往往不会一工作就急于买房，众多年轻人不会抱怨自己是“蚁族”，也不会把成为租房族看作是自己的不幸。相反，更多的年轻人会依据自己的经济实力，逐步实现拥有住房的梦想。那么美国人一般是在什么时候开始购买住房呢。根据房利美公司的调查，美国34%的住房拥有者是在结婚时购买第一套住宅，30%的住房拥有者是在家庭人口增多（大多为夫妻有了第一个孩子）时购买第一套住宅，26%的住房拥有者是在有了一定积蓄时购买第一套住宅，也有6%的住房拥有者是在大学毕业有了工作时购买第一套住宅。

较高收入家庭为何也租房

尽管收入高低无疑是制约民众购房能力的一个主要因素，但在美国这却不是一个决定性的因素。高收入者租房者大有人在，低收入家庭照样也可以拥有住房。例如在美国拥有住房的民众中，20%的家庭年收入在12万美元以上，20%的家庭年收入在8万美元左右，20%的家庭年收入在5万美元，20%的家庭年收入在3万美元左右，20%的家庭年收入低于2万美元。而在租房美国家庭方面，20%的家庭年收入在6万美元以上，20%的家庭年收入在4万美元，20%的家庭年收入在3万美元左右，20%的家庭年收入在2万美元以下。可以看出，美国拥有住宅的家庭中，有40%属于中低收入家庭，40%属于中等收入家庭，只有20%的家庭属于高收入家庭。在租房的家庭，明显看出家庭收入低的家庭，租房所占比例较大，当然在租房的家庭中，也由40%的家庭属于中等收入家庭。

根据美国哈佛大学的研究，家庭收入较高的家庭之所以选择租房而不是买房，一个主要的原因是这些家庭相维持一个较为灵活的生活方式、尤其是在房价不菲的大城市，既要考虑到上班的地点不要太远，同时也能享受城市的生活环境。也有一些收入较高的家庭不买房主要是考虑到拥有住宅除了房贷外，其他方面的花销也较大，反而不如租房容易积攒钱。而有些家庭不买房则是顾及投资房地产市场的风险，美国的次贷危机的确让不少家庭陷入买房的痛苦之中，辛辛苦苦买下的住宅最后成了法拍屋。美国中下收入特别是低收入家庭在住房上宁租不买，最主要的因素是经济能力不够，尤其是刚毕业的大学生，收入并不算太高、工作的稳定性也不大，他们中很多人采取先租后买的策略，等到收入有一定基础后再考虑购买住房。年收入2万以下的家庭，在购买住房上只能说是力不从心，美国租房的低收入家庭有70%在食品、服装、居家生活上每年的开销要占收入的一半以上，剩下的钱要想买房时不现实的。

买房者租房族都有人成房奴

通常情况下，不论是租房还是买房，一个家庭在住房上的支出不应超过家庭总收入的30%，住房上支出占收入的30%至50%的家庭被列为中等无力承担家庭，住房支出超过家庭收入50%以上家庭被视为严重无力承担家庭，家庭生活水平就会受到影响。根据美国住房政策研究中心的研究，美国家庭不论是拥有住房者还是租房族，其实都有相当大一部分家庭在住房上是超负荷运作，住房支出成了这些家庭的重负。2008年，美国拥有住宅的人群中，有69.6%的人属于有能力承担者，17.9%的人属于中等无力承担者，12.4%的人属于严重无力承担者。这表明，在美国拥有住宅的人群中，有近七成不必因住房而削减其他方面的开支，整体的生活水平较为均衡。相反三成的人虽然也拥有住房，但却需要在其他方面省衣节食，很多时候为了房子要精打细算。当然12.4%属于严重无力承担家庭者为了能拥有住房，需要更加咬紧牙关过日子，因为一半的收入都投在了房子上。（见表2）

租房应比买房在经济上的承重力要小，这是一般的道理。但由于租房者中低收入者占的比例较高，再加上一些地区出租房每月租金并不低，因此在美国租房族中也自然会有一部分人即使租房也面临很大的经济压力。2008年美国200多个大都会地区两卧房公寓每月租金最高的地区为1658美元，最低的为577美元。在美国大都会地区，两卧房公寓每月租金超过1000美元的有50个地区，月租金在700至1000美元之间的地区有100个，月租金在700美元以下的地区有50个。表3为2008年美国公寓租金最高的十大地区。

如果对比美国拥有住宅的人群和租房族人群在住房上所面临的负担，可以明显看出，租房族中住房负担重的人群比例要远高于拥有住房负担重人群的比例。近四分之一的租房族属于住房高负担人群，他们在住房上的支出要超过收入的一半以上。从下表也可以看出，美国租房族中有超过七成的人是属于中低收入人群，而在中低收入租房族中有六成的人属于在住房上有负担的人群。特别是租房族中20%收入最低的人，他们中有超过一半的人在住房上支出要超过收入的一半。

低收入家庭买房梦依然遥远

在美国租房月租金和买房月供的支出其实差距并不大。从下面两表中来看，2009年美国屋主每个月偿还住房贷款的平均支出是825美元，而租房族每月交纳的房屋租金是725美元，两者仅差100美元。按道理租房族每个月在住房上的支出用来买房子缴纳房贷也不会差到哪里，为什么还有很多美国人只能租房而无法买房呢。这里的原因很多，但从经济角度看原因主要有二。一是房贷只是购买住房支出的一部分，拥有住宅还有许多额外的支出，例如房地产税、住房保险、社区费、住房维护费等等，而租房者在这些方面则几乎没有支出。第二，购屋者能否实现拥有住房的梦想，一个关键因素是看能否得到银行的住房贷款，而银行审核住房贷款对借贷者的收入会有很严格的标准。从下面两表也可以作出对比，2009年美国屋主平均的月收入为5172美元，而租房族的月平均收入为2664美元，两者相差接近一倍。在这些因素制约下，低收入家庭往往只能靠租房来栖身，对于他们而言，拥有住房的梦想依然很遥远。