实现物业管理可持续健康发展

摘要：随着城市化的发展，物业管理跟每个市民生活关系越来越密切。作为宜昌市的核心城区，西陵区的物业管理直接关系到宜昌特大城市和西陵首善之区的建成。为实现物业管理可持续健康发展，作者就西陵区目前物业管理现状、问题和促进西陵区物业管理可持续发展的措施进行了深入的研究和探索。

关键词：实现；物业管理；可持续；发展

中图分类号：C93文献标识码： A

众所周知，物业管理是涉及到千家万户的民生。西陵区作为宜昌市的中心城区、核心城区和老城区，可以说，宜昌的物业管理就看西陵区，西陵区的物业管理决定整个大宜昌物业管理的效果。

从《物业管理条例》可知，狭义的物业管理指的是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。而广义的物业管理是指对物业的所有管理和服务的活动。目前西陵区物业主管部门所从事的物业管理均是广义的物业管理。管理的范围不仅包括有物业管理的小区，而且包括无物业管理的老旧小区；不仅包括物业公司，也包括业主和业主委员会。

一、目前的现状与存在的问题

（一）我区的物业管理优势所在

1、规模优势。根据调查摸底，目前在西陵区注册的物业公司为108家，西陵区有物业管理的小区114个，无物业管理的老旧小区477个（不包括葛洲坝、四0三、三峡大学等有单位管理的小区），可以说宜昌三市五县五区中西陵区是独占鳌头，占据了整个大宜昌的三分之一，蛋糕最大。

2、基础优势。西陵区作为全市率先实行引进物业管理的区，多年来在物业管理中已经积累了丰富的经验，物业服务企业的物业服务水平整体很高，从业人员的服务意识和服务能力都走在全市的前列，业主普遍认可和好评。总体来说西陵区的物业管理还是全市的标兵，得到宜昌市房管局和区委区政府的多次表扬，外地的兄弟同行还来西陵多次参观检查。

3、社会认可度高。由于西陵区引进物业管理较早，业主普遍认可度高，确保了物业管理有良好的群众基础。

（二）我区的物业管理存在的问题

虽然物业管理有诸多的优势所在，但也不得不承认西陵区的物业管理中还存在不少的矛盾和问题。主要表现在：

1、物业公司从业人员素质参差不齐，人员流动性较大，服务的专业化程度不高，服务管理不是很规范，绝大多数公司的规模普遍较小，大部分物业公司资质为三级或暂定三级（最低级）。

2、对有物业公司服务的小区，业主与物业公司普遍存在心理对立情绪，业主对物业公司的期望过高，稍有不满意就投诉或拒交物业服务费。整体物业服务费收缴难度较大，收取率偏低，向物业管理行政主管部门投诉较多。

3、对无物业管理的老旧小区，目前的管理仅仅靠社区居委会来管理明显力不从心，少部分小区的保洁由市政环卫工人来代管，小区治安、停车管理等基本空白，部分设备设施老化破损现象严重，尤其像消防器材、电梯等涉及居民生命财产安全的设备设施老化尤其严重，私搭乱建现象普遍存在，车主随便停车现象随处可见，向物业主管部门的投诉也较多。

4、业主期望和物业服务矛盾愈发尖锐。物业法制意识淡薄。随着社会的发展，市民的法制意识和维权意识越来越强，物业公司服务稍有不满意，就会投诉或拒交缴纳物业费。

二、实现物业管理健康发展的意见和建议

1、 在物业管理中要加强依法监管，强化对物业管理行业的监督管理。目前与物业管理相关的法律有《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》以及即将出台的《宜昌市物业管理办法》等，这些法律法规都详细规定了物业管理中物业服务企业、业主大会、业主委员会和业主等各方的权责、违法的惩罚措施等。区住建局将严格按照这些法律法规来依法监管，确保各方的合法权益得以保障。

2、 构建运行高效的物业管理联动体制机制。物业管理是个系统工程，有其自身独特性，需要多部门的配合和参与。在物业管理中，房管、城管、公安、交警、质检、街办（乡政府）等部门在物业管理中起着举足轻重的作用。今年将构建“属地管理、重心下移、部门联动”的物业管理体制机制，进一步明确了街办（乡政府）在物业管理中的责任主体地位，形成区住建局综合管理，街办（乡政府）具体管理，相关部门配合管理的管理局面。

3、 充分调动业主参与小区物业管理的积极性。业主是物业的主人，也是最终物业服务的受益者。目前最有效的办法就是发挥业主委员会这个组织在物业管理中的积极作用。业主委员会是由小区全体业主投票选举产生，代表小区全体业主利益的自治组织，业主委员会的作用一方面是可以对小区物业公司进行监管，另一方面也可以协助小区物业公司更好地开展工作。今后区住建局将积极推动没有成立业委会的小区尽快成立，规范业主委员会运作，保障业主通过业委会来行使自己的合法权利。

4、 加强对物业服务企业从业人员的培训。具体的小区物业管理工作是一项专业性很强的职业，更需要专业的服务队伍。今年住建局将加强从业人员的培训，计划培训200人次，对培训结果进行严格考核，保证培训质量，考核合格后发放上岗证，逐步做到从业人员持证上岗，无证离岗。只有从业人员的服务专业化才能从根本上保证了物业管理的可持续健康发展。

5、 扶持和培育一批专业化程度高，服务质量好、创新能力强、综合实力雄厚的物业服务企业做大做强。通过政府合理的引导，将一批有条件的物业服务企业做大做强，逐步培育为西陵区的现代服务支柱企业。对一些服务质量差、无市场竞争力的物业服务企业逐步退出市场，优化物业服务行业的整体水平。

6、 要在物业管理中不断创新，破解目前物业管理中的疑难杂症。一是要积极与市房管局加强协作，积极推动尽快建立物业管理的服务质量标准；二是利用即将上线运行的云智慧物业管理系统，对辖区内的所有物业公司建立诚信档案，为小区物业招标的提供参考；三是对于数量庞大的老旧小区，一方面要积极推行小区自助物业管理模式，充分发挥小区居民自我管理自我服务的优势，在条件成熟的小区试点，积累经验逐步推广；另一方面要将老旧小区物业管理与目前的城市整理有机结合，共同改善目前老旧小区设备设施老化破损的情况，给老旧小区创造一个干净、整洁、有序的人居环境。

总之，涉及每一个市民安居乐业的切身利益，随着西陵区建设鄂西渝东首善之区的帐幕逐渐拉开，物业管理的地位将会日渐凸显，也必将极大地推动西陵区的物业管理健康快速发展。