浅谈农村房屋执行的困境与对策

论文摘要 在基层法院的执行案子中，很多案件的被执行人为农民，法院在调查被执行人财产过程中很难发现其有农村房屋外的其他可供执行财产。对农村房屋的处置涉及到其占有的宅基地使用权，这使农村房屋执行难度远超对一般商品房的处置。目前各法院对农村房屋的执行态度做法不一，本文通过对农村房屋执行现状予以概括，对当前农村房屋执行过程（包括调查阶段、拍卖前后）中遇到的客观障碍予以分析，提出当前农村房屋执行的可行性依据及进一步解决该问题的建议，以期促进农村房屋规范执行，保障此类案件申请执行人权利，维护司法权威。

论文关键词 农村房屋 宅基地 执行

一、 农村房屋执行的现状

基层法院涉农执行案件多，执结率一直偏低。法院程序终结的执行案件中，不少被执行人在农村都有房屋，有些甚至是新建的四五层楼房未能执行。2013年，金华地区农村居民纯收入为14788元，婺城区农村居民纯收入仅13573元 ，以执行农村居民现金收入实现申请执行人债权难度较大。法院在财产普查 过程中很难发现被执行人有农村房屋外的其他财产，农村房屋的执行困难，造成农村“老赖”则越来越多，造成负面的社会影响。

目前，各基层法院都认为处分农村房屋受现行法律关于集体土地流通的限制，执行难度较大，但申请执行人通常会要求执行农村房屋，案件承办法官压力很大，做法不一。

1. 消极的做法。基本上不考虑将农村房产列入执行对象， 被执行人如无其他可供执行的财产， 一般裁定中止执行， 申请执行人催得急或上访不断的， 则普遍对被执行人采取拘留措施。或者仅对农村房屋采取查封措施，并不进入拍卖程序。

2.积极的做法。主要有三种模式：一是户籍限制拍卖式。即限定买受人为被执行人所在村集体经济组织成员范围的无房户，集体土地使用权实行“地随房走”。二是“卖房不卖地”式。对拍卖农村房屋时区分集体土地使用权与房屋所有权，不限制买受人的范围，但买受人只享有房屋所有权，“地不随房走”。在拍卖、变卖不能时裁定“以房抵债”。三是直接拍卖式。考虑到农村消费能力，如果限定买受人为同村无房户，极有可能流拍，大大降低了执行效率，也与《拍卖法》所规定的拍卖宗旨“公开公平公正”原则相悖，所以只能将买受人的对象放大，仅限定为农村户口甚至不限定买受人户籍。根据 “地随房走”的原则，买受人购得房屋的，自然也取得了该房屋占用的宅基地使用权。

（四）农村房屋拍卖成功后面临困境

一方面，法院有可能遭遇协助执行障碍。法院能否对农村房屋进行处理，没有法律上的授权。部分地区的国土资源、房屋管理部门认为房屋所有权的转移将导致宅基地使用权的转移， 违背了我国有关宅基地使用权不能转移的政策规定， 所以不允许转移房屋所有权。另一方面，村集体及相邻关系等客观方面会给腾房及买受人带来困扰。执行中会遇到村集体组织以出卖农村房屋须经村民大会或村民代表大会三分之二以上通过为由，拒绝出具同意出卖农村房屋的意见。 腾房时，村委会、村民代表往往不愿意到场作证，甚至有些被执行人和同村村民会百般阻挠，房屋难以腾空、交付。