浅谈房屋异议登记

摘要：异议登记是我国物权法中的一项重要登记制度，异议登记制度从维护房产权利人的利益角度出发，降低因登记簿登记错误而可能给真实不动产权利人造成的损害机率。登记机关在业务操作中时常会遇到很多由异议登记而引发的问题，本文依据在业务中遇到的问题，对不动产的异议登记制度相关问题做出探析。 关键词：异议登记；权利人；利害关系人；公信力；申请

中图分类号：D923.4 文献标识码：A文章编号：

一、异议登记的概念

异议登记就是将因继承、买卖、共有等发生房地产权属争议的房地产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，以警示买房人该房屋有权利瑕疵，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施，为保护真正房地产权利人提供了登记救济的手段，也保护了买房人的利益。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。 异议登记是物权法新设立的一项重要登记制度，是为更正登记之前所采取的一种临时措施。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。异议登记人在异议登记之日起15日内，不的，则异议登记失效。异议登记不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。异议登记的申请人是利害关系人。具体而言，在登记中的几种主要形式的利害关系人有：(1)法定民事权利受到侵害的当事人，如房产继承时，被违法剥夺继承权的继承人；(2)因虚假手段转移房屋，权利受到侵害的原权利人，如通过伪造原权利人签名、假冒产权人等虚假手段将房屋转移，此时原权利人为利害关系人；(3)居住权利受到侵害的当事人，如房改房上市未经同居住成年人同意使其居住权利受到侵害的当事人。(4)夫妻一方认为权利受到损害的当事人。如果提起异议登记的申请人不是利害关系人，则即使登记簿记载有误也无权申请。二、异议登记申请的内容及流程

1、异议登记的申请内容

登记簿记载的权利人提出异议登记时，其内容或者异议事项应当限于登记簿记载的权利内容的情形；对于登记簿上的其他事项，也不能申请异议登记。而登记簿记载的权利人之外的利害关系人，其申请异议登记的内容，应当限于权利归属和内容，而不能包含自然状况。这是因为，异议登记的目的旨在打破登记的公信力，避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力，即《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，异议登记应当限于房屋权利的归属和内容。登记簿对房屋基本状况的记载，包括房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质等关不涉及权利状况，其正确与否，并不影响到对交易相对人的善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。

2、办理异议登记的流程

（1）、申请人提交相关材料，填写登记申请表；

（2）、登记机构对申报材料进行审核；

（3）、登记机构受理异议登记并将异议事项记载于房屋登记簿；

（4）、申请人向人民法院提出诉讼；

（5）、登记机构凭人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理相应的登记。

三、异议登记制度的作用：

1、保护真正权利人的利益

异议登记的最基本法律效果是阻断登记公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，损害真正权利人的利益。异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记通过打破登记的公信力。避免存在产权争议的房屋为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认收取更多的证据，提供一种临时的保障。

2、临时限制权利人行使处分权

异议登记本身也可视为一种公示方式，它的作用在于对抗之前登记的权利内容的公示，即以一种新的公示对抗以前的公示。利害关系人通过异议登记，向可能与登记簿记载的权利人发生交易的第三人发出警示信息，以阻断可能进行的交易。这一警示通过登记簿向与这一争议权利进行交易的第三人明示其行为风险，将会促进有关第三人慎重处理可能进行的交易行为，以避免因登记簿记载的权利状况被改变而导致的交易风险。从逻辑上推断，不顾这一警示而继续进行交易的当事人有可能在诉讼中被认定为恶意行为而遭致败诉。

异议登记起到了事前防止的效果，即异议登记限制了房屋权利人的处分权，其不能再处分作为异议登记对象的房屋，登记机构也不能办理相应的登记。事前防止的方式通过限制房屋进入交易市场来确保真正权利人的利益。

3、纠纷处理的便利通道

当房屋权利归属发生争议时，通过异议登记，可为未被登记确认的真正权利人提供一种进入纠纷处理程序的便利条件，使过去往往通过提起行政诉讼或复议转变为先申请异议登记，再提起民事诉讼。因为，行政诉讼或复议只能解决程序上的法律关系，不能从实体法律关系上真正解决民事纠纷。而只有通过民事诉讼，才能根本性解决民事纠纷，摆脱行政诉讼或复议审理民事纠纷案件所产生的审而难决、无限循环的怪圈和困境。可避免争议所指向的房屋权利被处分，为真正权利人获得该权利提供救济渠道。

在某种意义上，异议登记与诉求保全有些类似，但比诉求保全方便快捷。

四、结语

《物权法》统一了不动产的登记制度，预告登记、异议登记等制度又有着创新之处。不动产异议登记制度填补了我国不动产立法的空白，同时也带来了相关实务中的难题。因此，作为登记机构的工作人员，有必要深刻领会立法精神，切实正确的贯彻《物权法》的有效实施，化解纠纷，维护当事人的合法权益和社会的稳定。

参考文献：

1、徐霖：《完善我国《物权法》及《房屋登记办法》中异议登记制度的几点建议》，载于《法制与社会》，2009年28期

2、高原：《浅议异议登记制度》载于《法学研究 》，第73期

3、朱洪超：《物权法实务操作:原理.规则.适用》法律出版社

4、常昱，常宪亚：《不动产登记与物权法:以登记为中心 》中国社会科学出版社