产业链视阈下我国养老地产的发展探究

摘要：当前我国面临老年人口基数大、增长速度快且高龄化明显的人口老龄化问题，由此相关的养老问题顺势而生，需要得到改善，否则将严重制约社会劳动力，有碍于国民经济的可持续发展。本文主要描述我国养老地产的发展及其在此过程中存在的问题，并给与相关的发展建议作为参考。

关键词：产业链；养老；地产

中图分类号：F840文献标识码： A

中国自古属于人口大国，人口繁盛的同时有很多人口压力相应而来，为了控制人口基数，中国始终实行计划生育政策。通过对计划生育政策长期的坚持，中国的人数已逐步得到了控制，与此同时也渐渐走向老龄化状态。由中国全国人口普查的最新结果显示，我国60岁以上的人口即将突破两亿，约占了总人口的十几个百分点。社会变动带来经济变动，由老龄化带来的商机之一便是养老地产，已引起诸多投资，前景很被看好。

1.我国养老地产发展和问题

1.1我国养老地产发展现状

中国人口多也为房产带来的不少利润，房价更是居高不下。与中国房产的多年的奋战经验相比，养老地产属于新兴领域，还有很多不成熟需要补充完整之处。在此新兴领域有着一些领军企业，其中以上海某公司为代表，建设健全养老地产的商业模式。此公司在几年之前提出会员养老制度体系，就像超市购物的会员卡，有着相关的养老服务，而这些服务需要使用者购买会员卡以及充值一定费用来开启使用。

养老地产和贷款买房颇有相似之处，都是长时间的投入。养老地产需要一定阶段的预热状态，业内认为预热期会在十年左右，之后会进入盈利期，约每年有十分之一的获得。现在还没有进入盈利期，所以一切的可能都只能是预测，但养老地产似乎朝着良好的趋势前进。例如，我国养老产业在2010年受美国某公司投资一亿元人民币，这也直接说明我国的养老体系所被外界接受。此后国内地产大户万科、首创等也展开养老地产领域的扩展。除此之外还有为此专门组建的养老产业研究团队。

在各地产商涉足养老地产的同时，国家也给出了相关的养老格局建议，主张将养老方式以90、7和3相加为100的比例分为三份，其中最主要占最大比例的属于家庭养老，也就是子女对老人的赡养义务；其余两份比例类似，分别为社会养老和相关机构养老。与业界推崇的会员制养老不同，国务院主张计划推行以住房抵押的方式来养老。所谓住房抵押，就是老年人以其名下产权房屋作为抵押，定期收获定额养老金或享受某些服务的政策。收获或享受直至去世为止，届时其住房使用权归为银行或保险公司名下。

1.2发展中存在的问题

1.2.1地产产权模糊

养老地产还在探索阶段，不够成熟，有探索就有问题出现，其中一项与地产产权相关。我国住房相关法律规定房屋的租赁合同应在20年以内，多出来的时间法律不予以保护。而对于我们上文提到的养老制度之一的会员制度就存在许多不解之疑。会员卡模式名义上是长期的租赁，并且签署相关合同，但因其可能超过20年的合同期限和一次性缴费的制度，实际上类似于买房而非租房；此外，出售的仅是会员卡而非房产权，而当房屋产权转让等问题出现时，租赁合同和产权合同便会发生冲突，目前此问题还混淆并无答案。

1.2.2民众对以房养老方式的抵制

买房基本是现代人的共同愿望之一，不知不觉买房成为我们的奋斗目标，也似乎是我们安定生活的前提。相应而生的“以房养老”政策自2003年至今已在我国相继提出、试行、改进，但并未取得理想收获，甚至仍停滞不前，维持原有模式。事实上，中国传统思想有悖于此政策，如老年人多数随儿女同住，并没有打算留房养老，而是将房产归为子女所有。

2.关于我国养老地产发展的几点建议

2.1慎重选择地点

房价高涨，而左右价格的主要因素就是地点。养老地产的走势和买房的大形势一致，地理位置是购房者的主要参考因素之一，也是投资者想谋取利益首先并不得不考虑的因素。很大程度上，优越的地理位置就是盈利的关键一步。那么什么样的位置是优越的呢？按照我们的正常逻辑，交通便利、服务周到是优越的基础，对于开发商来讲更要考虑到发展和经济问题，一方面要降低自己的不必要支出，另一方面增加附加价值，如社区医院便可迎合老年人的健康心理，也因此成为不错的选择。

2.2区别设计养老房产

人们渐渐有越高的追求，而高的另一面就与细致紧密相联。所谓细致，类似于工作中的明确分工，也类似孔子的因材施教，根据不同特点将养老房产区别设计。可大致从四个方面加以区分：其一，大规模社区，顾名思义，主要为养老的居住，包括居住和服务两方面，服务又可分为公共服务和商业服务两方面内容。总体而言，就是最大可能的便利老年人的生活，将一切可能使用的衣食住行都在社区中配备方便且齐全，免去老年人不必要的心理和身体压力；其二，养老公寓和设施。房子是老年人住，可与传统房屋有所区别，如将房屋中的厨房可以省去，转变成公共餐厅等，一方面节省空间，一方面为老年人与他人接触提供更多机会。同时涉及到的设施也尽量更贴近老年人，而不是虚有其表；其三，专项开发。这是较为成熟的养老地产，具备较齐全的功能，同时也需要较多投入；其四，养老产品的开发，主要是针对旅游度假地产而言，将旅游资源和养生优势相结合，综合开发利用。

2.3大力推行以房养老

改革开放已多年，中国的人均经济也越发上升，人们的生活水平正不断提高，我们也正在通向小康社会的道路上。现阶段恰好是一家之中的第二代人买房的时期，随着时间和经济的双向推进，房产在之后一些年将持平状态，居高不下的房价或小幅下降，而一家两套房也渐成趋势，老年人也便有了属于自己的养老房。而这也很大可能的迎合了我国政府所推崇的“以房养老”政策，老年人可将房产进行抵押，办理相关手续之后，根据银行或保险公司等相关金融部门结合其生命期望值、房产现阶段价值及未来预测价值等多方面因素，以月支付的形式为其提供固定数目的钱款，直至生老病死。相关金融部门在其死后收取出售其房产，房产的升值部分归其亲属所有。与此相关的制度还在不断的建设完善中，伴随遗产税的开征等制度的推行，此种养老制度将获得更多人的认可，也有更多的可能去推行。

结束语：

养老地产问题好比人口问题，并非一朝一夕能发展或达到理想状态。作为新兴领域的养老地产领域，需要我们更多的探索和发现，寻出最适合的发展方向和发展模式。发展的同时必然有许多问题产生，或是给我们警醒，或是暂时难以完成，都是通往更好发展的必经过程。我国养老地产目前主要存在制度不健全的制度方面问题和人们思想未完全认可的思想问题，这些问题的改进还需要时间，更需要政府和开发商的支持。政府应推行更多切实可行的优厚政策，让开发商和人民群众尝到甜头；开发商应慎重选择，突出优势，积极做好相应的开发项目；而人民群众也应辩证看问题，改变僵直思想，学会换向思考。相信通过各方面的一致努力，养老地产产业会赢得良好的发展。

参考文献：

[1]罗福周，韩言虎. 我国养老地产发展研究[J].商业研究, 2012

[2]基于中国国情的养老地产发展探究[N].论文网, 2013

[3]李雪韵.浅议养老地产发展及对策[J].上海房产， 2010，11

简介：杨云举（1979年），男，籍贯：河北人，职称：建筑师，学历：本科，主要研究方向：社会养老地产设计。