我国房地产企业税收筹划研究

摘 要 自从20世纪90年代，我国房地产行业市场化的帷幕拉开，房地产行业逐渐成为国民经济的支柱行业，是中国的经济增长点。因此，一直以来备受各方关注。房地产行业是典型的资金密集型企业，它本身就具有建设周期长，资金回笼慢等特点。房地产行业所涉及的税种众多且繁琐，随着国家打出宏观调控的组合拳，不断出台并细化税收法规，房地产企业的利润在一定程度上被挤压。

关键词 房地产企业 税收筹划 案例分析

一、研究背景

税收筹划近年来在税收管理领域的应用研究和企业决策中占有非常重要的地位。那些知名的国际公司已成立专门的纳税筹划部门，深入研究各国税收法律法规，针对这些法律法规制定出合理的纳税筹划方案，并取得了很大的经济 效益。税务筹划能够提高企业的财务效益及增强企业的竞争力，因而获得了管理者及学术研究者的普遍关注。

二、国内外现状

（一）国内现状

在西方国家视为“智慧者的文明行为”的税收筹划，在我国过去很长一段时间被视为。税收筹划在国外早已发展成为一个成熟的行业，而在我国，关于纳税收筹划的研究才是近些年的事情，税收筹划在企业中的应用更是少之又少。1994年，我国才有了第一本关于税收筹划的专著；2000年，我国才开始全国范围内的注册税务师资格考试；2001年，中国税务报社举办了关于纳税筹划的研讨会，至此，税收筹划才在我国开始得到认可。

（二）国外现状

在国外，企业进行税务筹划已经不是什么新鲜事了，早在20世纪初期，税收筹划便取得了西方多国各政党及政府各界的承认并批准实施。经过这么多年的发展，税收筹划的理论研究上在经济发达的国家已达到成熟甚至狂热的阶段。近几年来，国外税收筹划的研究有了进一步的扩展和深入，针对不同的行业，学者们提出了不同的税收筹划思路与方法。

（三）国内外研究现状比较

综观国外研究者的成果，可以看出国外研究呈现出以下特点：首先，国外大多数学者的宏观研究都是以发达国家税制结构为背景，重点研究所得税的避税问题。这与发达国家税制结构以所得税占主要地位有关。其次，国外大多数对企业税收筹划的微观研究都是以跨国公司的国际避税为主。特别研究发达国家的资本流向发展中国家，利用这些国家之间的税制差异及漏洞，通过运用关联交易价格方式达到调节跨国公司纳税事务的效果。

三、房地产企业的概念

关于房地产企业，我国官方并没有给出明确的界定。《城市房地产管理法》中明确指出：“房地产开发企业是指以营利为目的，进行房地产开发和经营的企业。”从该法的规定可以看出，国家只是对房地开发企业进行了界定，而事实上，房地产开发企业只是众多房地产企业的一部分，还有诸如房地产销售企业、房地产租赁企业、房地产物业等等。

四、房地产企业的特征

不同的行业有不同的特征。房地产企业因为其业务的复杂和多样性，其特点更加鲜明。下面简要阐述一下房地产企业的主要特征。

（一）业务范围广

房地产企业业务多元化且运作程序复杂。其业务面通常涵盖规划设计、征地拆迁、房产建设、工程验收、销售管理及物业服务等领域、贯穿第二产业和第三产业，业务实施过程中涉及市政、园林、环卫、金融、财政、税务。房地产企业税负特征及纳税筹划的理论分析等各个职能部门，牵扯面广，运作程序比较复杂。

（二）生产经营周期长、资金需求量大

房地产企业生产经营周期比较长，资金需求量比较大。由于房地产企业业务的复杂性，我国房地产企业从立项、开发、建设、销售到结项一般需要几个年度，特别是一些大型项目的开发，需要的时间更长，我国商品房的平均经营周期大约4年。同时，房地产企业又处于资金密集型行业当中，整个房地产企业生产经营流程中需要大量的资金。

五、税收筹划的定义和特点

（一）税收筹划的定义

“税收筹划”又称“合理避税”。它来源于 1935 年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。

（二）房地产企业税收筹划的目的与意义

（1）房地产企业税收筹划的目的。税收筹划的基本目标是在可接受的税收风险水平下降低企业税收负担，实现利润最大化。为实现这一目标，具体可细分如下： 1）合理进行纳税申报。 宏观经济形势和税收法规政策不断地变化和调整，作为纳税人需要不断的学习，即使准确的理解把握现行税法，只有这样才能进行有效的税收筹划，能降低企业的税收筹划风险，防止额外成本费用的发生。2）降低纳税成本。纳税成本包括直接成本和间接成本两部分。直接成本指的是企业在纳税申报过程中直接发生的人、财、物等成本费用。3）全面减轻税收负担。这是企业税收筹划的最终目标。税收负担的轻重不是具体纳税数额的多少，而是税收负担的比率。

（2）房地产企业税收筹划的意义。税收筹划对于企业的经营管理及企业目标的实现具有重要的意义，具体有以下几点： 1）税收筹划可以促进企业纳税意识的提高。税收筹划和纳税意识具有一致性，税收筹划本身就意味着企业纳税意识的提高。2）税收筹划可以健全企业的财务管理体系，促进企业财务管理水平的提高。

（三）房地产企业税收筹划的方法

税收筹划的方法比较多，但是无论哪一种税收筹划方法归根结底都是在具体的背景下的运用，是对具体税制要素的选择，其目的都是达到事先确定的税收筹划目标，减轻企业税收负担。

（1）充分利用税收优惠政策。利用税法关于减免退税的优惠进行纳税筹划的方法。例如，税法规定持有非经营用的房产免交房产税，房地产企业可以利用税法关于其涉税环节的减免税退政策进行合理的纳税安排以获得节税的收益。

（2）努力适用低税率。尽力选择低税率进行纳税筹划的方法。房地产企业销售房产需要按5%缴纳营业税，而建筑安装服务只需要按3%缴纳营业税，同时土地增值税是四级累进税率，房地产企业应该通过一些必要的手段尽量按照较低的税率纳税。

（3）扩大可抵扣项目金额。通过可抵扣项目的调节进行纳税筹划。房地产企业涉及的税种中，土地增值税、企业所得税、个人所得税和房产税都涉及成本费用的扣除。房地产企业应该充分利用这些可抵扣项目，努力增加可抵扣项目的金额，进而相应地减小税基，税基的减小会使应纳税额得到明显的下降。

（四）房地产企业税收筹划的影响因素

（1）新企业所得税法对房地产企业的影响。2008年1月1日开始，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多。第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。

（2）新企业会计准则对税收筹划的影响。2007年1月1日，我国开始推行新的企业会计准则，新会计准则对于房地产企业开展税收筹划仍然会产生很大影响。一方面，在新会计准则里面，公允价值计量属性被引入进来，计量属性将直接影响着房地产企业流转税的计算，房地产企业在开展税收筹划之时，必须选择合适的计量属性。

六、结论

通过研究，本文认为，税收筹划关系着房地产企业的直接经济利益，但房地产企业的税收筹划是一项复杂而综合的工程，绝非有些企业想象的依靠几个财务管理人员就可以完成，在税收筹划外部环境越来越复杂的市场背景之下，税收筹划人员未来在公司的地位将不亚于财务管理人员。

（作者单位为西南科技大学）