解决我国房地产融资困境之我见

几乎为单一银行体制的房地产开发金融条件下,房地产公司的高负债率问题具有宏观效应,资产负债率高是各国房地产开发公司的普遍情况。但从宏观效应看,由于我国房地产开发对银行贷款高度依赖,所以我国房地产开发公司的高负债率可能招致的风险大于房地产金融发达的国家。

房地产开发融资存在的问题

国内银行房地产开发融资服务能力不足,加大了房地产开发贷款的风险。一是风险定价能力不足。世界银行研究报告指出,我国银行收取的开发贷款利率不足以涵盖信贷风险。银行应该对风险收取费用,实施恰当的贷款信贷标准。虽然贷款机构按照人民银行和银监会的要求正在收紧贷款标准,但是中国人民银行报告仍显示,在2005年,尽管开发贷款质量较差,银行向开发商发放的基本贷款率仍在5.5%～6.1%之间,与居民住房贷款的利率相差不大。

二是产品提供能力不足。以澳大利亚麦格理银行为例。麦格理基金提供的房地产开发金融产品主要有两大类别:一是风险共担贷款,向房地产开发商提供规模上限可与项目建设成本相当的贷款。典型的做法是2/3的贷款被看作债务,剩下的1/3贷款被看作权益;二是房地产开发的结构化融资,即按照每个房地产开发项目的要求进行创造性债务和权益结构化融资。我国商业银行单一的房地产开发贷款产品与麦格理银行能够提供的产品和服务有着很大的差距。

三是土地储备贷款存在潜在风险。尽管房地产开发的每个阶段都有融资需求,但各个阶段所面临的投资风险不同,其中土地投资风险最大。在发达国家,土地购买资金主要来自于权益投入。我国的情况恰与之相反,由于土地储备贷款主体的政府背景,土地储备贷款规模增长迅速。此外,国家审计署《国有土地使用权出让金审计调查结果》指出,土地储备贷款中存在两个突出问题,给土地储备贷款带来较大风险。一是土地储备贷款的抵押物不实,即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地,同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足;二是土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。产生这一问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道,为获取城市发展所需的巨额资金,以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外,土地储备贷款规模过大,还会大量透支地方政府未来的土地收益,增加未来的还款压力和风险,还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。

房地产金融运作欠效率,资金投向结构不合理。

一方面由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征,金融资源并非完全按照市场规律进行配置,阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动,受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。

另一方面房地产资金的投向结构不够合理,商业用房的投资增幅高于住宅投资,经济适用住房建设投入不足,导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足,又造成房地产商盲目开发,出现房地产供给的结构性过剩,空置率居高不下,资金流通链条断裂。

解决房地产开发

融资问题的对策

一是通过制度建设和金融创新改变房地产金融发展滞后的状况。当前,房地产金融发展面临的主要问题是制度环境不利于金融创新,金融创新跟不上实体经济发展的需要,产生了很多需要金融创新才能解决的问题――单一、分割的金融体系妨碍了“适销对路”的金融产品的开发,现有的金融产品难以满足房地产开发企业及行业发展的融资要求等。

二是房地产债券融资大有可为。在公司的资本结构中,债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险;债务过低则表明资金运用效率偏低。因此,在保证公司财务稳健的情况下,根据公司的类型选择不同比例的公司债券发行,有利于公司财务杠杆的良好运用,从而能为公司股东谋求收益的最大化。我国房地产公司的债务一般都为短期债务融资,短期债务中主要是银行贷款,但是通过资本市场以债券方式进行融资所占的比重很小,尤其是利用公司债券融资的只有个别公司。目前,原则上只要满足四证齐全和投资额完成35%等要求,银行都会发放开发贷款,但总体说,开发贷款也属于较短期的;而许多房地产公司对中长期资金的需求量更大,而长期性直接融资产品可以有效地改善企业的负债结构。

我国2007年下半年以来试点的公司债券可以为房地产公司提供较为稳定的资金来源,有利于降低、减少对信贷融资的依赖,从而改善房地产企业融资结构。虽然现在的试点阶段公司主要针对大型房地产上市公司,且在国家宏观调控时期,但公司债券发展前途光明。

三是房地产信托融资。房地产信托在经历几次整顿之后,在央行控制银行信贷风险的背景下,得到了较快发展。据统计,目前国内已有25家信托公司发行了50多个房地产信托计划,总规模达到了60亿元左右,每个信托计划的平均规模为1.2亿元,有力地保证了房地产开发的进行。对房地产开发而言,信托资金的注入起到了“过桥贷款”的作用,使房地产项目建设前期能够满足银行贷款的条件,为开发的后续融资打下了良好的基础。信托资金一般以前期贷款或参股的形式介入房地产的开发,信托公司对开发商资金流动、管理模式、项目进度进行跟踪和控制,既保证了信托资金的安全性、保障项目资金用途,也在客观上帮助开发商完善管理制度,提高企业的品质。在我国以间接金融为主的金融体系中,房地产信托融资是为数不多的一种在实践和法律制度上都比较成熟的直接融资方式,它建立了民间资本直接参与房地产开发的融资通道。信托法及其管理办法为房地产信托融资提供了法律保护和可参与的运行规范,尽管对一个信托计划做了限制,但在资金募集的额度和期限上并没有确切的约束,因此房地产信托成为一种比较灵活的直接融资方式。事实上,自央行“121号”文件颁布以来,北京、杭州、南京等城市成功发行了几十份房地产信托,证明了房地产信托的强大生命力。(作者单位:浙江省社科院经济研究所)