什么样的刚需房最受欢迎

在房市调控之下，住房渐渐从投资、投机回归居住功能。投机、投资性需求出局，大部分的改善型需求也出局了，支撑房市的主要力量来自刚需，在大部分城市，首次置业的高达90%以上。小户型是市场的基础性需求，对于整个市场需求而言相对稳定与持久。因此，要想更好地把握房地产市场必须对这部分刚性需求者有全面深入的了解，摸清他们对于住房的具体要求。就刚需房而言，其面向的群体主要是职场人员，包括结婚人群、工作几年的大学毕业生、创业人员、小企业业主、个体户以及进城农民工。他们在亲友的支持下形成一定的购买能力。但这种购买力又比较脆弱，制约他们只能把自己的需求定格在最朴素型、简单型的水平之上。因此，要对这部分购房群体从年龄、职业、家庭结构、经济条件、社会交往、生活习性等方面进行细分，以求抓住市场的主导型需求，提供既大众化又差别化的住房产品，从质量、价格、性价比等方面迎合消费者欲望需求，拉动消费市场，扩大消费群体，促使消费者购房，使其安居乐业。那么，什么样的刚需房最受欢迎？笔者结合实地踩盘情况以及分析研究，就此问题总结出如下几点。

一、刚需房优先于刚改房

刚需房是基础性需求、底部需求，是市场中消费群体最大的一部分，这一板块永远是市场的主力支撑。通过对刚需房和刚改房做比较可以对市场进行进一步的细分。首先，从单纯的刚需来讲分为三类：第一类是单身刚需房，面积大概在50平方米左右，购房人以单身为主、户型以单室为主。这一类住房的消费群体可能是刚参加工作不久，拥有一定资金可以购房，但还会准备二次置业，不是一次到位。第二类是新婚刚需房，住房面积在65～70平方米左右，一般两房或者一房半，这一类人也是初始刚需，考虑到结婚因素进行购房。有了孩子还会进行二次置业，但一般情况下对这部分人而言，这个住房会延续较长的居住时间。第三类是三口刚需房，这类房需的特点是一次到位。这一部分人很多情况下是人们常说的“啃老族”，当然也存在一些客观因素，毕竟收入有限，所以要靠父母资助，或是全额或是局部。此外还有父母从外地过来与其同住，也有父母加小孩，单独与父母或与子女住，有可能搞一个小书房自己在家办公，这种三室大概80～90平方米，一般都是白领年轻人。上述都是纯刚需房，它有一个优点就是面积不超过90平方米，在金融支持方面能得到一些优惠，且90平方米便于按揭，贷款的利率相对较低。

刚需房中除了纯刚需房外还包括刚改房，即刚性的改善性需求房，这类房面积在 100～130平方米左右。刚改房在目前市场上量比较大，但需求相对供应不足，导致库存相对较多。刚改房就是改善性需求相对的刚性，不是高端房。所以相对于这两者来讲刚需房要优先于刚改房。对于市场来说，开发商应该更多地将主体放在刚需房上，刚改房则相对要少一些。

二、城郊房优先于城区房

对于白领阶层来讲，其消费水平对房价有制约要求，一般在100万元上下，再多了支付不起，即使有父母资助也支付不起，而在制约房价方面最关键的一个因素就是土地成本，城市的土地成本比较高，但如果离城市太远，出行又将不便。保障房就遇到了这样的问题，大量保障房虽然建成了，但并未受到保障对象的太多欢迎。这主要是由于考虑到土地成本，保障房都建在离城中心较远的地方，交通很不方便。但如果放在城市中心确实承受不了巨大的土地成本。首先，在城市生活成本较高；其次，城市的房价太高，一般人都难以支撑；最后，也是最关键的一点，作为刚需房，其需求较大，而在主城区内土地供应量远远不够。笔者认为，开发商考虑选址，既不能放在主城区也不能选取过偏远的郊区，还要考虑购房人的交通成本，包括距离成本、运价成本和时间成本。距离成本与运价成本相应，以不超过20公里为宜，时间成本在1小时内，便于早出晚归，如果再远就不具备作为第一居所的这个条件了。而且城市发展进入到了“逆城市化”发展阶段，而城市的承载能力有限，环保、交通、供水、供气、公共配套设施等都超负荷，城市的压力过重。因此，大城市发展到一定极限所产生的种种“城市病”，如住宅奇缺、污染严重、卫生状况恶化、堵车等让越来越多的白领希望过上周一到周五在市中心写字楼里上班，周六、周日在农村田园风光里休闲的“五加二”式生活。综合以上考虑，城郊结合部是必然的选择，即城市边缘比较适合，在价格可接受、环境相对城市较为舒心的前提下方便上下班。

三、轨道房优先于公交房

在经济放缓的大背景下，中央在金融和投资等方面采取了一系列刺激经济的措施。最近中央为了刺激经济，拿出8000亿搞城市轨道交通。轨道交通是当前城市化发展的一项重要基础建设，副总理也多次谈及新型城镇化建设。而他所说的城镇化已不是传统意义上单纯依靠房地产拉动的伪城市化与半城市化，而是将房地产与工业化、产业化匹配发展，并在此基础上形成各具特色与优势的城市群，促使大、中、小城市和小城镇及新农村协调发展。在新型城镇化中，轨道交通是城市群之间的纽带，是联系城市的枢纽。可见，轨道交通是未来城郊交通与城际交通的发展重点，也是房地产开发项目选址时所需考虑的重要依据。新型城镇化要注重产业化、工业化和城市化综合配套、协调发展，同时注重城市群，注重大城市和小城市以及小城镇的网格布局，做到同步发展、互补发展，而不是单一地发展大城市，这些主要依靠的就是轨道交通。比如居住在镇江到南京上班，甚至到上海上班，现在不少工薪族都已经通过轨道交通做到了早出晚归。此外，轨道交通也便于中小城市往大城市输送劳动力为其服务，弥补其不足，这样也促进了“逆城市化”发展。相比较而言，与公共交通对接的住房就很难做到以上几点。首先，公交车中途站点多，上下班高峰期和节假日易堵车，导致迟到或交通事故频繁发生。因此，公交房的时间成本比较高且半径小，购买者能向外延伸的辐射距离大大减少。所以对于广大开发商来说，做刚需盘最好盯住城市规划，盯住城市规划的轨道交通线路走向，超前选址在轨道交通附近的地块比较好，且最好是点到点，这种项目最受欢迎。

四、学区配套房优先于其他配套房

刚需房居住区需要有相关配套，包括教育配套、生活配套、医疗配套、体育健身配套等，笔者认为就众多配套而言，教育应放首位。现在大多数家长都对子女的教育十分重视，希望自己的子女能接受良好的教育。尤其是一些家境一般，没有致富或没有挤入社会上层的家长都对子女寄予很高的期望。因此，这部分人对于教育都非常重视，在购房时肯定优先考虑小孩的教育问题。所以，刚需房对学区的配套教育要优先于考虑商业配套。现在商业配套在购买者的选择中所占的比重大大下降，尤其有了轨道交通或其他交通以后，再加上现在网购特别发达，从生活的角度讲对这方面的选择就显得不是那么重要了。所以要注重学区配套，如果一个开发商做不动，最好和地方政府协调，几个开发商联合起来在某一个区域联合建校，并将幼儿园和小学教育放在第一位，且可以将主城区的优良资源往郊区嫁接或迁移。比如说，鼓励一些名校，尤其是住宿制的学校在郊区设置新校区，郊区的地价便宜，因此可以扩大校舍，改良学校的硬件设备，同时也能发展学校的教育水平。

五、板式房优先于点式房

点式房是围绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型，比如塔楼，所以有部分户型终年不见太阳。板式房每户的朝向都一样，由很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列，户型南北通透，通风采光好，得房率也较高。点式房的缺陷是不能正南正北，不能做到“四明”，即卧室明、客厅明、厨房明、卫生间明。现在的购房人对户型结构、通风采光等要求都比较高，四明版式结构最适合，正南正北。另外，点式房由于南北不对接，尤其是现在很多套型南北不对称，呈三角形状，空气无法对流，室内容易滋生细菌，屋内的空气较为混浊，易产生异味无法排除。唯一的解决办法是换新风系统，但其造价对于买刚需房的购房人来说难以承受。期盼健康的生活，居住环境是关键，室内通风和朝南是很多人看房的主要依据。因此，板式房肯定要优于点式房，刚需族对点式房的接受度非常低。笔者认为开发商还是应该尽量做板式住房，即使考虑到结构处理、土地利用和规划等要素迫不得已要做点式房，也要尽量减少房间不朝南的套型，将点式房做好。例如南北间距不对称的三角形套型，其南北间距差要尽量缩小，朝北的套型尽量有一间朝南的借光，保证房间通透；对于公共部位也要尽量做好，改造灰色空间，尽量为住房加分。

六、大开间小进深房优先于小开间大进深房

现在有的开发商为了获取经济效益，造景观来吸引购房人。同时为了弥补景观损失的工地，赚取容积率，增加面积，加大体量，于是就选择做小开间大进深套型的住房。小开间大进深的住房有一大缺点，就是中间会形成空气和阳光的死角。尽管开发商在设计时也做了一些弥补，比如说开凹槽，设外栏天井，但这种借光是间接采光，且很难做到南北通风。而南北不通的话，住房的中间，即空气和阳光的死角区域就会成为滋生细菌的“温床”。而且，在南方城市，空气湿度比较大，如果空气流通不顺畅，房间内湿气将过重，还容易产生霉味。解决的办法同上面提到解决点式楼问题一样，也是换新风系统，但同样购买刚需房的购房人接受不了这样的高成本。因此，很多购买者当初因景观迷人而被开发商忽悠，在入住后直呼上当。有些小开间大进深的住房进深大于15米，而开间比较小。这样的住房除了上述所说的房屋中间有通风和阳光死角，不利于身体健康以外，由于房间开间比较小，房间较难布局，摆放好家具后难以走动，活动空间很小。虽然住房面积不小，但给人一种难以舒展的感觉，在居住舒适度上大打折扣。因此，笔者推荐开发商在设计户型时不要一味想办法偷面积而建成小开间大进深户型的住房，而是考虑尽量设计大开间小进深的房子，即客厅和主卧进深不超过12～13米，而主卧和客厅开间大小在3.8米以上，这样的住房在通风、采光方面都比较有优势，空间也会显得大一些，符合购房人的需求。

七、精装房优于毛坯房

随着房地产业的发展，再加上宏观调控的“洗礼”，房地产业开始由“粗”转“精”，精装房将取代毛坯房成为未来的发展方向。目前，一般来说，很少人会选择精装房，但实际而言精装房要优于毛坯房。首先，精装房可以拎包入住，最适合年轻人，而毛坯房需要全程装修。尤其现代上班族，平时工作很忙，基本抽不出时间盯装修之事。因此，无论从时间还是精力而言，都是一笔不小的成本投入。其次，为达到理想的效果，毛坯房要经过二次敲打，从整个社会的角度来说不利于环保，且从购房人的利益出发也不合算。因为精装房是开发商统一采购、统一装修，其成本一定是小于一家一户自己装修的，而且开发商统一装修可以集成化，装修就如同生产线一般，整个装修时间大大减少，成本也大大降低，购房人可以尽早入住。而户主对毛坯房自行装修，一方面住房从开工建设到入住的时间周期拉长；另一方面住房结构容易遭到破坏，有的装修不合理还会影响房屋安全。综上而言，精装房肯定优于毛坯房，购房人也应该青睐精装房才对。但是，现在有些大开发商做装修房，装修费用太高，水分太多，以次充好，并没有将集中装修的好处体现出来。对于刚需族来说，这样的高价让消费者更难接受，他们宁愿花时间、精力、财力自己进行装修，也不愿花冤枉钱让开发商赚取附着在精装修之上的泡沫费用。所以，笔者建议，开发商精装修的装修费要做到透明化，购房人可以选择费用相对较高或较低的，但不管价位如何，工艺要好，在施工质量上要有所保证。一般出于价格考虑，选择中档即可。精装房如果能做到价格合理、品质优良，空间充分利用好、配套齐全，购房人对于精装房的接受度定会大大高于毛坯房。