中交整合中房内情

两家公司最终得到合并的批准,受到了“退地令”和减少央企数量的时间窗口逼近的双重催化

中国交通建设集团(下称“中交集团”)于8月17日在其网站公布,8月5日国务院正式批准中国房地产开发集团(下称“中房集团”)整体并入中交集团。

与此前几起央企整合阻力重重相比,中交集团接手中房集团,短短几个月内便顺利完成。国资委研究中心一位人士告诉《财经国家周刊》记者,这是因为双方利益诉求明晰,互取所长,“通过行政划转重组中房集团,意味着中交集团正式获得从事房地产业务的‘合规’身份;对于中房集团而言,则可以顺势消化掉来自国资委重组的压力,并且能够解决资金缺乏的难题。”

正是因为这种原因,业界对中交集团合并中房集团,普遍给予了正面和积极的评价,其背后的行政色彩,似乎渐渐淡去。

各取所需

在2010年央企整合大限和央企非主业的房地产必须退出的双重背景下,中交集团和中房集团的合并呈加速之势。

国资委最近一次公布的央企规模名单中,中房集团排在倒数10位之列,无论从规模还是经营业务情况来看,都属于“被整合”的目标之一。

中交集团面对的则是刚刚起步的地产业务被迫放弃的难题,因为国资委给中交集团划定的主业范围并不包括房地产开发。作为老牌基建企业,中交集团主要的是交通基础设施建设,是国内最大港口设计建设企业,在全球疏浚、集装箱起重机制造领域的市场份额位居第一,于2006年底在香港实现整体上市。

中交集团上市公司中交股份(HK.01800)在回复《财经国家周刊》记者的采访时表示:“现在归纳在中交建房地产(一级土地)开发中的项目有8个,但大多数为临水域土地开发及填海造地项目,真正商业运作的房地产项目仅两个,分别是重庆市大渡口双山和湛江滨海园商住小区,前者为中交建第一个运用商业模式进行的房地产项目,后者是中交建第一个利用自有土地进行房地产开发的项目。”

据不完全统计,中交集团的商业地产开发历史尚不足3年,目前可供开发项目土地面积约2000万平方米左右,其中大多数为沿海开发和填海造地项目,两个商业开发项目的面积仅为40万平方米。更关键的是,目前地产业务还未对中交建的营收和利润有所贡献。

一位关注央企整合的咨询业人士告诉记者:“以中交建目前地产业务规模,想要去向国资委申请扩大主业规模很难,尤其是在今年舆论对央企拿地批评激烈的情况下,通过收购中房来达到目的,也不啻为一个一石二鸟的解决办法。”

而据接近交易的知情人士透露,两家公司的接触时间已经不短,最终得到批准的确受到了“退地令”和减少央企数量的时间窗口逼近的双重催化,不过实质性的整合还有待近一步推进,“像大多数国企整合一样,不会这么快出现很大的变化。”

整合考验

接近中房集团管理层的知情人士向记者透露,中交集团已经开始介入中房集团管理层的改组,但遇到的阻力也不小,“一部分管理层担心中交集团只保留一把手、二把手等重要位置,其他位置会被换掉”。

《财经国家周刊》记者就该问题向中交集团正面求证时,该公司人士否认了这一说法。

上述咨询业人士表示,在兼并重组的案例中,在改组管理层时遭遇到阻力的问题很普遍,在国企中可能会更复杂一些。中交集团和中房集团存在一定的优势互补,进一步整合的效果要看能否扭转中房集团经营不善的颓势。

作为老牌央企地产公司,中房集团近年来一直深陷困境。2004年,中房集团合并了中国城乡建设发展总公司、中国住房投资建设公司等多家央企和其他央企的房地产业务,一度被赋予整合央企地产业务的重任。但中房集团的整合以失败告终,大多数央企仍然保留了地产业务。

由于从未披露年报,中房集团旗下的资产情况不为外界所知。归属于中房集团的上市公司有两家,分别是ST中房(600890.SH)和ST重实(000736.SZ)。从两家公司披露的财务数据来看,ST中房连年亏损,2009年通过出售子公司资产得以勉强保壳,经营现金流和筹资现金流显示公司已经无房可售,项目开发几乎停滞;ST重实资产状况优于ST中房,但也处于扭亏为盈的状态。

记者从接近中房集团的人士处了解到,除两家上市公司公布的资产外,中房集团剩余的资产并不多,且大多数资质不佳。全国各地有大量中房集团的下属公司,虽名为“中房”,但关系十分松散,中房集团不介入实际项目开发,每年只收取少量的类似于品牌使用费的收益。此外,中房集团目前与多家银行存在债务纠纷,包袱沉重、负债累累。

在两家公司重组前,中房集团有过一次发展契机。中房集团理事长孟晓苏多次公开表示,公司将拥有建筑面积达1.2亿平方米的土地储备,分布在各大中城市的160多个城区老住宅项目,政府划拨给中房集团进行改造开发。目前尚不清楚这些旧城改造项目的具体情况。

参与旧城改造的最大挑战在于,需要开发商具备强大的资金实力以及通畅的融资渠道。正因为如此,不少地方的旧城改造都是由当地城司或其他地方融资平台来操作。显然,这对于资金紧缺的中房集团来说是一个巨大的考验。

划拨到中交集团旗下,中房集团这一问题有望得到解决。8月19日,记者从中交集团企业文化部了解到,两家公司已经在近日就重组工作召开了高层会议,在重组后续工作中,中交集团将着重发挥其资金优势和主营业务优势,加快资源整合和结构调整,“发挥中央企业在房地产领域的影响力。”

而对于房地产业务是否将注入中交集团上市公司以及中房集团旗下两家上市公司如何重组,两家公司均拒绝透露更多的消息。

中交地产计划

对于2009年毛利率降到个位数(从2008年的10.0%降到2009年的9.6%)的中交集团来说,拿到从事地产业务通行证,是一次发掘新的盈利增长点的好机会,亦是维持与同行同一水平的重要砝码。

由于从事基础设施建设的公司往往能够更准确地掌握土地规划的情况,大多数基建公司都顺势而为涉足了房地产业务,并且常常能够结合低价拿地和自身的建造能力,实现房地产一级开发和二级开发联动。

中国中铁、中国铁建和中交集团是传统的几大基建巨头,与中交集团相比,中国中铁和中国铁建的地产规模已经具备相当实力,在近两年央企“地王”凶猛的背景下,两家公司的地产业务发展得更为迅猛。

据中国中铁介绍,旗下的地产公司以中铁置业为主,目标是“在未来5年内进入全行业前10名”,其分布在全国20多个省市的70多家房地产企业,近3年累计完成房地产投资、实现销售收入均已突破100亿元,开发竣工面积达1800多万平方米。在中国中铁公布的2009年年报中,房地产业务全年实现收入55亿元,贡献净利润14亿元。

中国铁建的房地产开发业务起步相对较晚,但目前已经成为公司的主业之一,且发展速度很快。公司2009年的年报披露,全年实现销售收入26.113亿元,较去年同期增长141.11%。今年以来,中国铁建亦是崛起的拿地大户之一,据记者不完全统计,公司在拿地上的投入已接近百亿。

一位券商基建业研究员告诉记者:“从基建业延伸到地产开发很普遍,做基建的毛利率偏低,但现金流很好;相反,房地产需要大量的资金支持,利润则高得多,不少基建公司的地产业务已经成为主要的利润来源之一。对央企或国有背景的基建公司来说,资金实力更雄厚,在拿地上也有优势。”

在一些基建公司看来,涉足地产业务不能仅仅只看到其央企或国有的背景,从事建筑工程的丰厚资历更能为其在地产行业的发展增色。位于成都的中铁二局副总裁兼董事会秘书邓爱民告诉《财经国家周刊》记者,中铁二局开发的地产项目在本地有较高的口碑。另一家承建过三峡工程的国有背景地产公司项目人员也向记者透露,在重大工程上的建设经验是公司地产项目的一大卖点。

在同行悉数戴上地产商帽子的大潮中,中交集团自然不甘落后。公司董事长周纪昌在今年“两会”期间接受媒体采访时明确表示,将会加大房地产方面的投资,目标是集团旗下房地产业务可形成每年20亿元人民币以上的利润。

周纪昌说,中交集团的优势之一是,“我们是搞基础设施的,路通、桥通以后会带动地块的增值,在路、桥通没通之前,我们希望能够掌握准确的信息,以比较低的价格买入一批土地。”