浅谈商品房测绘\测量的探讨

摘要：商品房测绘、测量是保证商品房交易、房产权证登记发证的重要依据，也是房地产测绘一个重要组成部分，因此必须要提高测绘和测量的精确度。而房屋结构的复杂性又导致了商品房在测绘、测量的过程中具有一定的难度，发现测绘、测量的问题，必须严格执行建筑面积计算法科学合理的测绘和测量，提高商品房建筑面积测绘、测量的成果公正.维护房产权持有人合法权益,使房产权证登记、交易、房管提供精确数据,本文就商品房测绘、测量进行简单的探讨。

关键字：商品房；测绘；测量；建筑面积；计算方法

中图分类号：TH761文献标识码： A 文章编号：

1 商品房测绘、测量的内涵

商品房测绘、测量主要的对象是根据规划部门审核的施工图、竣工图、商品房的位置、面积、商品房平面的形状，集中整合这些资料绘制商品房图，然后结合房屋与房屋用地的调查表的资料进行专业的测量。在商品房的测绘和测量过程中最重要的是保证其准确性，以提高测绘、测量的质量。而目前我国很多商品房测绘单位在测绘、测量过程中还存在很多的问题，比如很多测绘单位为了提高自身的工作效率，把工作重心放在了测绘、测量的数量上，而对测绘、测量的质量却放松了要求，通过加快测绘、测量的效率来增加任务量，而在测绘和测量的时候却不够仔细、全面，或者省略检查、复核工序等等。这些情况就使得商品房测绘、测量的精确度大打折扣。同时，一些测绘单位为了控制成本，而在设备设施及人员投入上不够强度，很多测绘人员专业水平低、测绘测量经验缺乏，测绘、测量技术落后，以及相关的测绘、测量设备设施不完善等等，这些问题都对测绘、测量带来不良的影响。

2 商品房测绘、测量的技术

（1）商品房测绘技术，目前的商品的测绘技术主要有三种。第一种是直接量测法，就是将需要计算的面积划分成小面积、规则的简单图形，比如长方形、正方形、菱形、三角形、圆形等等，再利用几何计算公式进行面积计算，最后再将计算之和相加，得到最终的面积；第二种是图上量测法，顾名思义，即使通过建筑图纸来进行求和。这种方式可以利用求积仪量出所求面积，或者用小方格量面积的方式求出面积。注意运用这两种方式的时候一定要规范操作，比如必须要保证图纸的平整、展放图纸的平面要光滑等等；第三种是数字测算方法，这种方法是利用专业的数字测绘技术测绘出房产的平面图，然后把各位置设为坐标点，通过坐标法计算出房产面积。

（2）商品房建筑面积的测量，商品房的测量主要是针对于阳台、墙体、房屋使用面积等方面的测量。在阳台的测量中，主要是依据相应的规定来确定要计算的范围，比如如果阳台是封闭式的，则在计算建筑面积的时候要计算阳台的全部面积，如果是非封闭式的，只需要将阳台面积的一半纳入建筑面积；其次是墙体面积，如果相邻之间的两套房共用分隔墙，则只按水平投影面积的一半计入建筑面积，如果不是公用分隔墙而是独立的，则要全部计入建筑面积；最后是房屋使用面积的计算，房屋使用面积就要包括厨房、卫生间、卧室、客厅、过道、壁柜、入户花园等等所有使用面积之和。

3商品房测绘、测量存在的问题

预测面积和实测面积存在一定的差异，首先是在实际测绘、测量过程中，由于数据采集和图纸变更的关系，或者是由于测量部门的测量装备和技术水平的关系，往往容易造成预测面积和实测面积存在不同程度的差异；其次是施工队伍由于施工经验不够、施工水平不高等原因，在进行测绘、测量工作的时候由于放线不准或其他不规范的操作也会造成预测面积和实测面积存在差异；最后是由于市场开放的速率过快，一些测绘单位为了提高工作效率，而在测绘、测量的过程中没有重视测绘和测量的质量，而一味的将数量作为工作重心，致使测绘、测量的质量大打折扣。

4加强商品房测绘、测量质量的措施

（1）加强房产测绘、测量的质量检测工作，首先是加强建筑施工图设计的检查，要综合对比房产的各个要素，检查设计中的内容是否填写准确和完整，房屋的示意图在用地范围以及房屋权界线及各相关说明符号是够与调查表中的房产图所标示的一致。以及在设计中各计算方法和记录及房屋的测量是否符合标准和准确等等；其次是在房产测绘的房产面积检查中，务必要以原始记录内容的完整度进行衡量。在测量中检查其测量公共面积的方式是否合理，分摊和测定房产面积数据是否正确，计算房产面积的方法是否正确，范围是否全面，以及测算用地面积是否正确；最后是要检查房产图的规格尺寸、表述内容、技术等方面是否符合相关的要求，在房产要素中所要表达的内容是否正确合理、齐全，符合要求，相关的地形要素取舍问题是否合理，对图面的图边处理和精度是否符合要求。

（2）建立健全房产测绘、测量质量管理机制，首先是加强房产测绘的各相关单位的责任。在测绘工程实施的前期，测绘单位要按照国家相关的测绘法法律法规与《房产销售管理办法》、《商品房销售合同》的各项指标做项目设计。在房产测绘实施的过程中，要严格规范流程，各方面的测绘标准必须按照合同的要求和各技术指标，要对测绘过程中使用的设备进行严格的审查，各仪器、软件等等必须符合国家的规定；其次是建立负责测绘行政的主管部门的质量管理机制。负责测绘行政管理的主管部门应该积极的指导测绘单位的测绘工作，同时要对测绘单位的测绘质量进行监督管理，要提高测绘单位的质量管理意识，使他们自觉的建立可以有效实施的质量管理机构，在测绘的实施过程中始终保持以质量效益为前提。同时要提高测绘工作人员在质量责任与质量意识的能力，以此综合提高房产测绘的质量。

5结束语

总而言之，在我国的社会主义市场经济发展要求中，必将使未来房产测绘、测量的经营活动行为从行政管理中脱离出来，建立完善独立的房产测绘管理体系，并采用科学的管理方法对房产测绘行为加以规范，以维护商品房测绘市场良好的秩序，从而保证商品房测绘、测量的质量。

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