市场比较法在房地产估价中的应用

摘 要：当前，我国房地产行业的支柱地位在国民经济中表现的越来越明显。房地产估价的用途也渐渐受到来自各方各界的关注，专家学者们也开始对房地产估价的理论研究日益重视。在估价方法中，市场比较法是最常用的一种方法，本文以新疆石河子市房地产为例对市场比较法进行举例分析，便于其更好的服务于房地产估价业中。

关键词：市场比较法；房地产评估；举例论证

目前，我国房地产行业的支柱地位在国民经济中表现的越来越明显。房地产估价的用途也渐渐受到来自各方各界的关注，专家学者们也开始对房地产估价的理论研究日益重视。我国常用评估房地产的几大评估方法主要有：市场比较法、成本法以及收益法。相对于其他的评估方法，市场比较法是最常用的一种方法，其评估原理简明易懂，并且也能在评估过程中直接的反应出房地产的市场状态。很多学者对房地产评估过程中的市场法进行了理论研究，也得出了很多心得。不同于学者们的理论研究，笔者将选取石河子地区房地产进行实地考察并评估。

市场比较法是参照于估价时点近期相似房地产的成交价格来测评待估房地产价格的一种方法。此方法主要是将待估对象的房地产与在近期内已经发生了交易的相似房地产进行比较对照，通过已经发生交易的相似房地产的已知价格，通过交易日期、交易日情况修正、区域因素及个别因素修正等，最后可以得出待估房地产最可能实现的比较合理的价格。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准的，因此市场比较法是一种适用范围比较广、说服力比较强及普遍采用的估价方法。用市场比较法估价求得的价格，通常情况称为比准价格。运用市场法估价，一般可以分为以下4大步骤：①搜集交易的实例；②选取可比的实例；③对可比实例实际成交价格进行适当的处理；④计算比准价格。本文主要选取石河子市的房产进行评估。

本次评估，选取了三个小区进行对其所需评估的数据进行调研，并求取估价对象的价格。

本文选取的待估房产为43小区，翠海明苑，位于石河子市中，住宅楼共6层，需估算的房产为第二层，两室两厅，南北朝向。公交便捷程度较好；商业圈繁华程度较好，公共基础设施完备，环境污染较小。2012年10月成交，房屋一共105.75平方米，需计算其价格。

实例A：石河子天富玉城（58小区）

位于石河子市中，住宅楼共6层，调查者住4层。公交便捷程度较好；商业圈繁华程度较好，公共基础设施完备，环境污染较小。2011年3月的成交价格为2800元/平方米，房屋一共82.12平方米。

实例B：石河子16小区

位于石河子市中，住宅楼共6层，调查者住2层。公交便捷程度较好；商业圈繁华程度较好，公共基础设施完备，环境污染较小。2011年8月成交价格为3000元/平方米，房屋一共105.75平方米。

实例C：石河子凤凰嘉苑（51小区）

位于石河子市中，住宅楼共6层，调查者住5层。公交便捷程度较好；商业圈繁华程度较好，公共基础设施完备，环境污染较小。2012年6月成交价格为4200元/平方米，房屋一共101平方米。

评估对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数

表1 因素条件说明

根据估价对象与实例对象的比较因素不同，从而编制比较因素条件指数表，比较因素条件修正指数确定如下：

1）估价对象与三个实例的交易情况与用途差异不大，故对上述一系列影响房地产价格的因素均不予以修正。

2）交易日期的修正：估价对象与三个实例的交易期日均在一年内，比较接近，故交易日期不予以修正。

3）区域因素

A、临路状况主要分为五个等级：分别为不临路、临支路、临次干道、临区域干道、临主干道，以估价对象为100，每减少或增加一个等级，增加或减少1%；

B、公交便捷度主要分为以下五个等级：分别为差、较差、一般、较好、好，以估价对象为100，每增加一个等级，房地产价格相应修正1%；

C、产业集聚度分为四个档次：分别为高、较高、一般、低，以估价对象为100，每相差一个等级修正2%；

D、商业繁华度分为五个等级：差、较差、一般、较好、好，以估价对象为100，每相差一个等级，房地产价格应相应减少或增加2%；

E、公用设施配套完备度主要分为差、较完备、完备三个级别，以估价对象为100，每相差一个等级，房地产价格相应减少或增加3%；

F、环境优劣度主要分为污染严重、污染较严重、污染一般、污染较少、无污染五个级别，以估价对象为100，每相差一个等级，房地产价格相应减少或增加2%。

表2 比较因素条件指数表

4）个别因素

A、规划限制大体分为三个等级：无限制、有一定限制、有限制，以估价对象为100， 每减少或增加一个等级，房地产价格相应增加或减少2%；

表3 比较因素修正系数表

表4 市场法估价测算汇总表

B、装修标准取值分为：无装修98%、简单装修100%、普通装修102%、简装修105%、高档装修110%五个等级。

C、房屋朝向主要分为三个等级：南北朝向、正南朝向、东西朝向，以估价对象为100，每减少或增加一个等级，房地产价格相应增加或减少2%。

D、所在楼层差异取值分为：以估价对象为100，每减少或增加一个等级，房地产价格相应增加或减少2%。

根据以上图表可得：估价对象房地产单价为3192元 /平方米

估价对象房地产总价=3192×100.53=32.09（万元）

采用市场比较法评估的估价对象在估价时点的合理价值为32.09万元。通过选取石河子市房地产为例进行分析，清楚的发现运用市场比较法对估价对象进行评估，既方便又快捷而且易懂。不过对于可比案例的选取一定要谨慎，否则会产生误差。运用市场法进行计算时也要注意其修正因素的设定，因根据实际情况而定，总之，运用市场交易法说服力较强，适用范围较广，本文结合案例对市场法进行简单的分析，以便其更好的服务于房地产估价业中。

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