浅谈我国房地产价格上涨的原因及对策分析

【摘要】随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 作者试就对我国房地产价格趋势的发展谈一下自己浅显的认识。

【关键词】房地产 价格上涨策略

一、影响房地产价格上升的因素

1、从房地产企业资金运营影响上看：房地产业是资金密集型的，在我国房地产业发展中，由于多数企业本身实力不足，好多房地产企业发展是玩空手道开始的，靠银行贷款的，靠社会集资，资金成本高，这很大增加了房地产商成本意识及房地产的成本价格，又资产负债率高，即资金风险大，按风险理论必须要高利润的，高风险高收益的，故房地产的价格是高涨的。

2、从房地产建筑成本生成影响上看：市场经济运行的基本形式有垄断和竞争，竞争是指相互可计量比较的，否则不叫竞争。

行业的成本由固定成本和可变成本构成，在厂商理论中，市场价格恰好等于可变成本时便是厂商的“停业价格”边际成本，此时营业与否对厂商而言是无差异的，不管如何，厂商此时的损失都将等于它的固定成本，一旦市场价格高于停业价格，厂商营业的损失要小于停业的损失。

因此我们必须认识到，房地产业因行业成本结构的特征而造成的一般竞争降价机制失效，确实提示了很多问题：房价并不会随产业的成熟、竞争的激烈而得到平抑。房地产的成本价格竞争空间少。

3、从房地产的销售对象及产品特性及其利润影响上看：房地产是人们生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人们传统思想家的概念，是人们的归缩，有房就有家，家是唯一的，不可比较的，又房地产的销售受到其对象的环境地段经济资源价值等不同影响，其价格构成不具备相互间比较的，如相同建筑的房子在上海市房产价1万多元/平方米和金华市的房产仅3000元/平方米是受不同地利用途影响大，房地产不象工业产品受品牌影响大，又工业上不同生产的产品地利用途是一样的，各房地产价格不可比，故房地产难以公允价格竞争，仅其独家的售价，房地产生成的利润空间上带有垄断利润式的，其一般不会轻易调整的。

4、从房地产受地方政府土地财税成本影响上看：现在国家及人们非常关注房地产价格，并担心房地产的泡沫，出台系列调控政策，但在房地产中土地挂招拍地价成本高，土地增值大属国家利益所有，现在房地产的税收占地方财政的比值很大，其占房地产成本的10%多，又国家对炒房交易的税收成本提高等，这样会增加相关房地产相应成本，如果房地产价格下降则关系到土地价格升跌、税收减少等将影响国家地方经济利益的。

5、从国家的城市化经济建设战略等影响上看：

房地产业是国民经济的支柱子产业，房地产环节复杂，是一业兴百业旺的，如果一个行业亏损是不可能发展的，也就不会带动其他产业的，国家不可能对其调控过大的，这些不会过大影响房地产价格的，又国家大力发展国民经济，使经济集聚，和城市化建设使大量的人口从四面八方积聚，造成相对土地资源及房地产不相适应，又绝对上讲土地资源是不可再生资源，这样使房地产价格不会轻易下降。

二、房地产市场营销价格策略的选择

1、加强国家对房地产价格的指导

我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。

2、发挥国有房地产开发公司的引导作用

由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该行业进行控制。利用行政手段,如果发挥不好,政府失灵,那么调控的目的也难以达到。因此采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。

3、发挥好中央政府对地方政府的监督和指导作用。

应正确处理好中央和地方的关系,中央政府作为全国和社会利益的代表,应当以社会利益为重,对地方政府加强监管和引导的力度,建议多制定一些刚性的政策。

4、 采取有效措施,抑制房地产投资过热

我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。

近年来我国房地产市场获得了迅猛发展,房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅仅是个经济问题,而且是一个社会问题。弄清房价影响因素,有效控制房价,成为政府和学者们关注的焦点。

总结：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是人们“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓对美好生活的向往，更是我们要大力发展房地产业的目标所在。虽然，如今我国房地产市场还不成熟，出现了房价过高过快上涨的问题，引发了房地产泡沫，但是，相信通过政府、企业和广大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，稳定房价，使房地产业更好地为国民经济的发展服务，为人民生活水平的提高服务。