浅谈珠海市规划验收测量

摘 要：规划验收是城市规划行政主管部门对已批准的建设工程进行规划监督的关键环节，规划验收测量是进行规划验收的基础工作。本文以珠海市规划验收测量工作为基础，阐述相关标准及其注意事项，简单介绍按照现规划技术标准与准则执行容易存在的问题，对这些问题的个人建议处理方法。

关键词：规划验收；特殊规定；处理方法 ；个人建议

中图分类号：TU19 文献标识码：A

l 概述

规划验收测量是指某项工程竣工之后所进行的一项重要的测量工作。规划验收测量成果是城市规划行政主管部门对已批准的建设工程进行规划验收的重要依据。规划验收测量应当对所验收的建筑物与城市规划行政主管部门批准的施工图进行比较，将不一致的地方在规划验收测量成果记录册中反映出来。

2 平面勘测图要求

2.1精度要求

根据《城市测量规范》，平地、丘陵地1∶500地形图测绘中地物点相对于邻面控制点的点位中误差不大于±25cm，相对于邻近地物点的间距中误差不大于±20cm。见表1。

而根据《工程测量规范》，城镇建筑区、工矿区1∶500地形图测绘中地物点相对于邻面控制点的点位中误差不大于±30cm，见表2

比较上面两种测量规范，可以发现《城市测量规范》精度要求高于《工程测量规范》，但该精度要求仍不能满足部分规划验收测量的需要。因此，将地物根据其重要性进行归类非常必要，不同类别采用不同施测精度。一般将地物分成两类，一类为验收的主体建（构）筑物，另一类为次要建（构）筑物等。规划验收测量的主体为一类，点位中误差应达到±5cm；不为规划验收主体的二类，其测量精度满足1∶500地形图则可。

2.2 作业要求

（1） 规划验收现状地形图测量

①为保证地形图重要地物的精度达到要求，除了按数字地形图测量有关规范实施外，在作业中，还要对所验收的重要建筑物作同精度测量。比如有塔楼的裙楼等建筑。

②为了方便城市规划行政主管部门对建筑物进行验收，规划验收现状地形图除了要具备一般的地形图要素外，还应加上用地红线、建筑红线等，并标注坐标及相互之间的间距。同时，重要建筑物的角点坐标也应在图上标注。

（2） 建筑物边长尺寸测量

随着经济的发展，城市中的建筑物越来越复杂，这对测量工作者提出了更高的要求。在外业数据采集过程中，工作人员必须认真核对竣工图，将验收建筑物的现状如实反映在工作图上，以便做规划验收平面勘测图。

3 建筑面积计算要求

3.1精度要求

鉴于规划验收的重要性，面积计算精度按国家房产测量二等执行。见表3

建筑面积从数量上反映了建设项目的建设规模，同时也是处罚违规部分时的重要依据，关系各方面的利益。面积计算时执行《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）。其中要特别注意的是：建筑物的阳台（不分封闭与不封闭）均按其水平投影面积的1/2计算。

3.2计算建筑面积的特殊规定：

（1） 住宅建筑：层高在3.3～4.4m之间，其建筑面积按该层水平投影面积的1.5倍计算；层高超过4.4m，其建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；低层住宅的客厅和跃层（含复式）住宅客厅层高不受该条限制。

（2） 商业建筑：对于建筑面积小于150m2且层高超过4.5m的，按水平投影面积的2倍计算。

（3） 工业建筑：工业厂房层高超过8m，按该层水平投影面积的2倍计算。

（4） 作居室使用的层高小于2.20m但大于等于1.20m部分，按水平投影面积的一半计算面积。

（5） 阳台建筑面积计算：1）有顶盖的阳台，无论其上盖高度为几个自然层高度，均按其水平投影面积的一半计入建筑面积。2）每户住宅阳台的水平投影总面积占每套住宅建筑面积的比例小于或等于18%的，按其水平投影面积的一半计算建筑面积，超出部分按投影面积计算建筑面积。

4 楼高测量

对建筑物楼高测量：室外地坪、±0的绝对高程按三角高程对向观测进行作业，采用中丝读数法；楼层高则采用全站仪对边测量，测量高差进行闭合后将误差反向进行配赋。需要注意的是：层高在特殊规定附近的，其测量数值关系到建筑物面积是否增计。

5 规划验收房屋层套区平面勘测图

规划验收记录册要求绘制验收建筑物每层的平面勘测图，并与报建平面图进行比较，将不一致的地方如实反映在平面勘测图上。如下面图例所示：01、03房复式上层部分层高超过3.30m，部分层高超过4.40m；住宅层高在3.3～4.4m之间，其建筑面积按该层水平投影面积的1.5倍计算；层高超过4.4m，其建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算（见图1）。

6 现实中容易存在的问题及建议处理方法

近年来，由于房价的快速上涨，出现了许多"偷面积"的现象：如超大飘窗、阳台外加建设备平台、高度小于2.20米的落地窗、有维护有梁无上盖的露台等等。鉴于图幅所限，仅举一例（见图2）。

以上这些情况，对规划监管提出了许多新的要求，如有维护有梁无上盖的露台，只要加个顶盖，就可以变成阳台；阳台外的设备平台只要把阳台的维护拆除，在设备平台外加维护，就可以轻而易举的变大阳台。这样容易造成许多违章建筑，影响市容市貌；而且住户加装的建筑容易存在安全隐患，伤及行人。

本人认为要在市容市貌管理中杜绝以上违章现象，在规划验收阶段就必须从严把关。如果在验收建筑中出现以下情况，都必须计算规划验收面积并计容。

（1） 对于出现的飘窗，只要飘窗高度超过2.20m、进深超过0.60m，按投影计算建筑面积。

（2） 对于出现的设备平台及花池，只要符合下列条件的，计算一半建筑面积。①有围护结构；②位于阳台结构内、外侧；③进深超过0.6m。

（3） 对于出现的落地窗，当其进深不大于0.60m、窗体高度小于2.20m时，按投影计算一半面积，否则计算全部建筑面积。

（4） 对于有维护有梁无上盖的露台，应按其投影计算一半建筑面积。

结语

自规划验收测量制度实施以来，有效地帮助了规划行政主管部门对建筑物规划验收的管理。但随着城市建筑的日新月异，对监管部门也提出了更高的要求，相应的技术标准与准则应及时跟进。这样既能做到从严监管、美化城市建设，又能做到兼顾大众利益、更好地服务相关利益人。

参考文献

[1]GB/T17986-2000，房产测量规范[S].

[2]GB/T50353-2005，建筑工程建筑面积计算规范[S].

[3] GB50026-2007，工程测量规范[S].

[4] CJJ/T 8-2011，城市测量规范[S]

[5] 珠海市城市规划技术标准与准则[S].