我国房地产业税负不合理的影响及原因分析

【摘要】房地产行业在国民经济发展中起到了基础性和支柱性作用，但该行业容易滋生投机行为，并产生经济泡沫，因此，房地产市场需要政府采取税收政策进行干预和规范，直接对市场进行调节。笔者从宏观和微观的角度对我国房地产税负情况进行分析，认为税负存在不合理的影响。本文将在对我国房地产税负不合理影响及其原因分析的基础上，提出一系列减轻税负的建议措施，以促进房地产行业健康和平稳的发展。

【关键词】房地产行业 税收 负担

一、我国房地产产业税负不合理的影响及原因分析

（一）税负不合理的影响

房地产业税负的不合理影响表现为：（1）过重的税负将加重房地产企业开发的成本，削弱开发商开发房地产的积极性，为了减少开发成本，开发商将通过哄抬房价，在销售市场上弥补成本增加的部分，目前过重的税负已经导致我国商品房价格的攀升和空置率的提高，而房地产投资的资金大部分来自金融行业贷款，不健康的房地产投资环境，将直接影响金融行业的良性发展。（2）根据世界银行专家基恩的调查研究表明，高税负行业投资、人均薪酬、就业、劳动生产等增长率要低于低税负行业。也就是说，高税负的房地产行业投资环境中，资本拥有者很有可能将投资的目标从房地产行业转移到其他低税负的行业，从而导致房地产行业出现行业资本外逃和人力资本外流的情况。（3）为了减轻高税负带来的成本负担，房地产行业的纳税人很有可能采用各种手段逃避税收，而目前我国房地产税收征管难度相对较大，主要是因为房地产行业的运作模式特殊，存在逃税、偷税和避税的漏洞。从房地产税负机关的税收专项检查案件可以直接看出，房地产行业的涉税案件数量逐年递增，严重降低税制的运行效率。

（二）税负不合理的原因分析

我国房地产行业不合理的税负表现为税负不均、征税重复和税外收费过多等问题，其原因有：（1）根据房地产运行环节，税收分为开发、交易和保有三个阶段征税，其中开发环节的税收有契税、印花税、耕地占有税3种，交易环节有营业税、城市维护建设税、印花税等8种，保有环节仅有城镇土地使用税、房产税2种。由此可以看出，房地产税收存在税制结构不合理的问题，其产生的直接影响是房产出让成本增加，开发商只能通过提高房产价格进行调节，另外也容易滋生炒房投机行为。（2）现有的房地产税制，契税和印花税、土地增值税和营业税、城镇土地使用税和房产税等存在重复征税的问题，造成了税负的不公平。（3）房地产税收是地方政府的主体行为，由于政策模糊，再加上税收征管的强制性，随意性的征管将影响税制的规范性和稳定性，使得房地产企业对税收产生抵触情绪，如遇房地产市场经济萧条，房地产企业的销售量将会降低，开发项目空置囤积，利润也就无处可言，影响房地产市场的可持续发展。

二、减轻我国房地产产业税负的建议措施

（一）税制体系改进，体现全面调节原则

目前房地产税制开发、交易和保有的3个环节存在征收比例失调现象，因此要进行税制体系改进，体现全面调节的原则：（1）开发环节的税收包括契税、印花税和耕地占用税，笔者认为随着农用地转用的限制和耕地保护政策的强化，以后农用地转为城市建设用地的情况将会越来越少，而且取得土地的时候已经缴纳了土地出让金，因此耕地占用税的征收要进行适当减少或者取消；契税和印花税具有重复征收问题，事实上契税的所有功能在印花税中都能够体现出来，因此笔者认为有必要将契税和印花税进行合并。（2）交易是税负体现的主要阶段，该阶段的税收名目最多，进行税制体系改革的内容主要有3个方面：①营业税，可借鉴增值税合理分担的原则，一方面将房地产开发环节营业总收入减去其他税费余额，避免重复收税，另一方面是在房地产销售转让时以各个房地产企业新增环节收入作为计税的依据。②就目前的房地产交易市场行情分析，土地增值税应适度减少税率，通过降低税务部门的课税成本和纳税人的纳税成本，简化该税种，在房地产行业的利润处于平均化状态之后，则可以将土地增值税与其他税种合并。③新增遗产税和赠与税，将遗产和赠与税的起征点定位为一百万，提高遗产和赠与的投机成本，一方面可以解决地方政府财政压力，另一方面则可以调节社会贫富差距的问题。（3）鉴于保有环节税收体系的不健全，譬如城镇土地使用税达不到节约用地、提高土地使用率和调节土地级别收益的目的，以及房产税房产余值和房租收入计税理论的不科学，笔者认为要将两者进行合并，并简化税收征管的程序，降低征管成本。

（二）收费体系的规范和完善

房地产收费体系的规范和完善，分为以下几个步骤：（1）在房地产企业开发的前期，企业处于纯投入阶段，税负应该进行适当减轻，一是将房地产收费项目法制化，从法律的高度上界定地租、税收和其他收费项目的标准，并取消违背房地产行业正常发展的不合理收费项目；二是收费制度的公开化，譬如给予房地产企业举报未征收公开税费项目行为的权利和渠道；三是通过稽查处罚的方式取缔明令禁止的收费项目，责令乱收费和摊派的机关退还当事人所收费用，并对直接责任人进行相应的处分，其中包括行政处罚和刑法追责等。（2）对基础设施建设的费用进行划分，譬如住宅小区，政府出资负责银行、学校和医院等红线外的基础设施建设费用，经营性的配套则由开发企业负责承担，在房价中予以体现；土地出让金中剔除基础设施建设费用；道路消防设备、地下给排水设施和城市绿化等市政基础建设费用要适当取消。（3）通过税费改革，合理确定税费体系：首先通过费改税的方式，取缔原有的管理性和建设性的收费项目，保留原有资源性和补偿性的收费项目；其次分离经营性和行政性的收费，取消不合理的收费项目，以减轻房地产企业的税负。

（三）房地产企业合法减轻税负的措施

房地产企业的税负主要源自于企业所得税、土地增值税和营业税，为了减轻自身税负，企业可在获得政府政策支持并在法律法规允许的范围内，采取以下方法合理避税：（1）房地产企业在转让环节，如果销售价格过高，营业税、城市建设税、土地增值税等就会相应增大，因此，房地产企业要合理制定项目售价，杜绝盲目追求高售价，正确处理好售价与税收之间的关系，使得两者的利益得以平衡兼顾。（2）房地产企业要设置税务筹划部门，以开发项目的利润率为基本依据，对毛利率等进行核定，并通过与税务部门的沟通，争取较低的计税毛利率。（3）房地产企业对企业所得税、土地增值税等进行深入研究，根据国家的规定政策，对税费征收名目的合理性和合法性进行判断，在法律允许范围维护自身的权益，以消除税负的不合理影响。

三、结束语

综上所述，近几年房地产行业发展得如日中天，逐步成为我国的支柱行业，也成为国家税收的主要来源之一。但税收方面存在的问题，形成了税负的不合理影响，为了消除这些影响，笔者认为一方面要对房地产企业税收的实际情况进行分析，了解清楚实际的税负状况，另一方面是通过税收改革，减轻税负的不合理影响。总之，房地产行业的税负属于税制中弊端因素引起的不合理现象，可能会成为高房价和行业泡沫的始作俑者，因此我们要在保证房地产行业健康发展的同时，从各个方面提出改革的思路。

参考文献

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作者简介：任丽（1975-），女，汉族，天津人，本科，中级经济师、中级会计师，任职于天津贻成实业集团有限公司，研究方向：总账会计及财务管理。