保障房并轨后租赁型保障房的完善研究

摘要：文章旨在研究廉租房与公租房并轨可能引起的问题，为租赁型保障房的后续完善提供政策建议。运用情景模拟方法，文章从资源配置效率、制度运行成本、财政压力、公共治理等视角对两房并轨政策自身及实施中可能出现的问题进行了理论剖析。研究发现，尽管有不少优点，但两房并轨可能存在帕累托改进难度大、保障对象信息甄别成本增加、财政负担加重、总房源供应监督难、公众信任度弱化等问题。文章还为租赁型保障房的完善提供了政策启示。

关键词：保障房并轨；租赁型保障房；政策完善

《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（〔2011〕45号）将公共租赁住房作为保障性安居工程建设的重点，提出“逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的发展方向。随后并轨试点工作在一些地方逐步展开。《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）要求“有序推进公租房、廉租房并轨”。《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）正式规定从2014年起，廉租住房并入公共租赁住房（简称“两房并轨”），改革落地。

“两房并轨”的后续改革面临许多不确定性，这意味着每一步决策都将面临一定风险。行为经济学研究认为，“宽框架”（Broad Framing）比“窄框架”（Narrow Framing）更适合风险决策，为了做出更合理的决策，需要将各种不确定因素和可能的选择进行整体考虑（Kahneman D，2011）。由于改革前对改革的积极意义探讨较多而对可能出现的问题探讨有限，而实施过程中出现了很多新情况，本文将侧重于从对立面分析改革可能遇到的各种问题，以期为进一步完善住房保障制度提供政策参考。

本文首先简单分析了“两房并轨”的原因与意义，然后详细探讨了两房并轨可能遇到的几个问题，最后提出了完善住房保障制度的政策建议。 一、 保障房并轨：目的与意义

之所以进行两房并轨改革，主要基于两个方面的原因，一是廉租房和公租房都是非产权式保障房，其功能、运行机制等方面比较接近；二是两类保障房并行运行存在不少问题。主要表现有：

其一，两类保障房之间不易调剂。廉租房和公租房并行时，房源是分开的，之间很难调剂余缺。在某一特定时期，当某一类房源有余而另一类不足时，会导致房源不能得到充分利用。

其二，申请不便。由于两类保障房性质接近，往往造成申请人的混淆，造成申请不便。

其三，动态管理难。当保障对象收入变化时，不再满足廉租房条件的家庭需要先退出廉租房，再重新申请公租房，费时费力。

其四，制度不衔接，管理成本高。两类保障房在土地供应、中央投资补助等方面有差别，造成行政管理成本较高。通过“两房并轨”改革，希望能解决上述问题，达到方便群众、提高效率、降低管理成本的目的。 二、 保障房并轨：问题与成因

1. 并轨与帕累托改进。分析发现，将廉租房并入公租房，既可能损失效率又可能伤害公平，故难以做到帕累托改进。

一方面，“轮候排序”可能增加排队成本。表1中，n1、n2、N分别表示相应的窗口数量，表中的A、B分别表示申请两类保障房的个体，此处假设廉租房和原公租房的申请人分别有2人和3人，办理一个申请的耗时为15分钟。则廉租房窗口和原公租房窗口的等待时间分别为15分钟和45分钟（15分钟+30分钟）。将廉租房并入公租房后，设置的窗口数量有三种可能情形：

情形一：N

情形二：N=n1+n2。此时新公租房窗口数恰好等于原来的两类之和，申请人的等待时间将等于原来的总耗时，即合并未损失效率。

情形三：N>n1+n2。此时新公租房窗口数大于原来的两类之和，申请人的等待时间由于窗口的增加必定小于原来的总耗时，即合并后导致申请人花费更少的时间排队，提高了效率。

综上，两房并轨后轮候的效率最终取决于合并后公租房窗口设置的数量，只有在N>=n1+n2即不减少受理窗口的情况下，申请等待时间才不会增加，效率才不会受损。而在实际中受行政管理传统的影响，出现概率最高的情况是N

另一方面，“两房并轨”有可能损害一部分人的利益。

表2中，第二行的数字为假定的房源套数，并假定并轨后保持原有供给规模。情形1至8的数字代表假定的申请家庭数量，并假定并轨前后需求规模不变。最后一列中的“中”和“低”分别代表申请公租房和廉租房的家庭，括号中的数字代表受影响的家庭数量。

情形1中，并轨前房源充足，并轨后的房源依然充足，能实现应保尽保，并轨对中、低收入家庭均无影响。情形2中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房不足（缺口为2=22-20），且总房源充足（2=30-28），并轨后不能承租公租房的2个家庭将可以获得新公租房，因此并轨有利于中等收入家庭。情形3中，廉租房恰好满足低收入家庭的需求，但公租房不足（缺口为2=22-20），并轨后原来不能获得公租房的家庭依然不能得到满足，即并轨对中、低收入家庭均无影响。情形4中，廉租房不足（缺口2=12-10）而公租房充足（余10=20-10），且总房源充足（8=30-22），并轨后承租不到廉租房的2个家庭将能获得新公租房，并轨有利于低收入家庭同时不影响中等收入家庭。情形5中，两种保障房均短缺（廉租房缺1=11-10，公租房缺2=22-20），并轨后依然短缺（3=33-30），但按照并轨后优先保障廉租房对象的要求，原来得不到廉租房的1个家庭将能得到新公租房，结果挤掉1个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。情形6中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房严重不足（缺口为11=31-20），但总房源不足（7=30-37），并轨后原来得不到公租房的4个家庭将能得到新公租房，因此并轨在不影响低收入家庭的情况下，有利中等收入家庭。情形7中，廉租房不足（缺口5=15-10）而公租房充足（余2=20-18），但总房源不足（3=33-30），并轨后承租不到廉租房的5个家庭将能获得新公租房，却挤出本来可以获得原公租房的3个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。

以上分析可以得出如下结论：

近年来中央政府持续扩大保障房建设规模，表明政府已经认识到保障房短缺的现实，即房源充足（情形1）目前很难满足，但由于统计数据欠缺，很难准确估计保障房的短缺数量。据住房城乡建设部统计，截至2014年9月底，约有450万户城镇低保家庭的住房困难得到解决，基本实现应保尽保，即廉租房恰好满足低收入家庭（情形3）或有富余（情形2、6）。如果此估计可靠，则并轨至少不会影响任何一类家庭的利益，还有可能实现帕累托改进。然而如果适当扩大目前偏低的廉租房保障范围，则很有可能出现廉租房和总房源不足（情形5、7）的情况，此时的并轨则非帕累托改进。

综合以上两个方面的分析发现，将廉租房并入公租房很有可能不是帕累托改进，即使构成帕累托改进，若并轨后的新公租房服务窗口减少，“轮候排序”仍可能增加排队成本。可见，改善住房保障的关键在于增加房源，尤其是在基本实现城镇低保家庭应保尽保之后，扩大新公租房建设规模应是政府工作的重点。

2. 并轨与信息甄别成本。“两房并轨”将增加对保障对象信息的甄别成本。按照保障房申请程序，申请人提交收入等申请材料后，主管部门需要对相关信息进行甄别和筛选，在保证信息真实的情况下评定申请人是否具有资格。并轨之前廉租房和公租房的保障对象是分别申请的，两个收入层次的申请人自然分离，减少了一次甄别，可以节省成本。并轨之后两类申请人则混在一起，信息甄别成本会增加。

设N为并轨后总的申请人数量，并假设并轨前廉租房和公租房的申请人数量均为N/2。由于并轨后申请人数量N很大，单位甄别成本a也大，而并轨前两类申请人数量小，单位甄别成本a1和a2也小，有a>a1且a>a2。设并轨后信息甄别的总成本为C，并轨前两类申请人信息甄别的总成本分别为C1和C2。则有：C=a*N，C1=a1*N/2，C2=a2*N/2， C1+C2=[（a1+a2）/2]*N。

这里计算的是保障房准入环节的信息甄别成本，在退出环节也会发生类似情况。因此，总的来看，两房并轨在准入和退出环节都会导致信息甄别成本的增加。

3. 并轨与财政负担。一方面，两房并轨可能提高保障性住房建设标准，导致建设成本增加。住建部2009年出台的《2009-2011年廉租住房保障规划》规定，套型建筑面积控制在50平方米以内。2010年的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。廉租房并入公租房后，其上限将和新公租房相同，也提高到60平方米。建筑面积的增加势必增加建筑成本。用c表示单位建筑成本，SL和SG分别表示廉租房和公租房的建筑面积，有SL

并轨前的总成本为：CL+CG=c*（SL+SG）。

并轨后原廉租房面积和公租房相同，故总成本为：CL+CG=c*（SG+SG）。

显然c*（SG+SG）>c*（SL+SG），即并轨后新公租房开发成本会比原来增加。

另一方面，两房并轨可能增加租金补贴总额。从各地的一般情况看，廉租房租金通常约是公租房租金的1/5左右。廉租房的划拨土地是能够维持低租金的原因之一，并入公租房之后，新公租房用地将转为“出让、租赁或作价入股等有偿方式”，这势必导致开发成本进而租金水平的增加。尽管考虑到原廉租房对象的支付能力，政府将对其增加补贴，但这却会加大政府的租金补贴支出。

保障房资金短缺一直是制约建设规模的瓶颈，两房并轨造成开发成本和补贴金额提高，将加重地方政府财政负担，更是火上浇油，可能挫伤地方政府本来就不高的积极性。

4. 并轨与房源供应。并轨之前，廉租房和公租房建设计划是分列的，各自建设规模一目了然，也方便和以前对比，房源供应增减情况容易受到公众监督。并轨之后，房源数量的混合使得公众不易分清增减情况，即表面看新公租房房源有增加，但要弄清楚其相对于原廉租房和公租房之和是否有增加则会变得有难度。因此，在信息透明度下降时，两房并轨有可能造成新公租房总房源的减少。

5. 并轨与公众态度。两房并轨确定的“轮候排序”规则有可能缺乏公众信任而降低公平感。

公租房分配的公平性问题是比较棘手的，绝对的公平很难实现。从理论上来看，最公平的分配方式应该按住房困难程度大小排序，最困难的家庭应当优先得到保障，然而这种方式难度较大，且成本较高，不易实施。目前各地采用的轮候排序主要是按资格证编号，即取得资格的时间，实质上是先到先得。这种方式由于透明度较低，存在暗箱操作的可能，因而难以得到公众信任。根据中国人民大学住房发展研究中心在2014年11月对重庆市公租房的调研，大多数受访者认为“摇号”比“排队”公平。 三、 保障房并轨：政策启示

两房并轨之前争论的焦点主要集中在两房分离的弊端和问题，争论推动了两房并轨改革。并轨的积极意义不容质疑，然而并轨不可能一劳永逸，改革之后还会出现新问题。因此，换一个角度重新审思两房并轨的另一面是有一定现实意义的。侧重于分析并轨后可能出现的问题，将提供更全面的信息，使进行宽框架评估成为可能。宽框架评估有利于更全面客观地认识两房并轨改革，为后续改革及保障房制度完善提供思路和建议。

基于本文的分析，廉租房并入公租房以后，还需要从以下方面进行完善：

1. 并轨后保证申请服务窗口数量不减少才能方便公众，提高效率。既然采用“轮候”分配规则，排队成本的损失就是无法避免的，但是政府可以采取增加服务窗口的办法尽量减少等待时间，尽可能节省排队成本。可以利用“互联网+”，进行在线申请，以节省时间。

2. 重视房源开发才能促进两房并轨改革效率的实现。分析表明，充足的房源可以避免并轨引起的挤出效应，更有可能实现帕累托改进。“十二五”规划大力推进保障房建设是十分必要的，但是准确调研保障对象的需求才更科学的，毕竟房源过剩还可能冲击市场。

3. 科学设计申请表格，降低信息甄别成本。例如可以将申请人按收入状况分为A、B、C三类，要求分类填写，并规定弄虚作假导致类别不符将不能自动进入另一类，这样就将信息筛选的第一环节交由申请人完成，一定程度上可以降低信息甄别成本。轮候排序也按类别进行，收入最低的优先，能尽量保证公平。

4. 重视信息公开，接受公众监督。这里应至少做到六公开：建设计划公开、分配房源公开、保障资格公开、分配进度公开、分配结果公开、退出房源公开。还要建立投诉反馈机制，对公众发现的各类问题尤其是分配舞弊问题及时反馈解决。

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