浅谈房地产项目成本控制要点

【摘　要】对房地产开发企业来说，品质和价格是衡量某项房地产项目开发是否成功的标准，而项目的经济效益通常通过利润合理最大化和成本的最小化实现，因此，对房地产项目成本的有效控制和管理是房地产项目管理的核心和重要环节。本文对房地产开发的主要成本项目进行了简要的介绍，在此基础上，提出了房地产开发项目成本控制需要注意的几个要点。

【关键词】开发成本;成本控制;控制要点

0.引言

房地产开发是工程项目管理的一个分类，是一项复制的系统工程，就过程而言，通常可以分为以下几个阶段：项目决策阶段、项目实施阶段和销售阶段。项目成本在每个阶段基本对应估算、概算、预算等成本内容，因此，每个阶段对成本控制的要求和重点是不一样的。研究表明，在房地产项目的前期阶段（包括投资决策阶段、设计阶段）对整个项目的投资（成本）影响在80%以上，项目利润有70%取决于项目投资决策阶段，成本的大小直接决定了房地产项目成败和最终所获得的收益。所以，在实际的房地产开发项目中，只有在每一个环节都严格控制成本，项目开发的总体成本才有可能得到有效控制。

1.房地产开发成本

1.1成本构成

由于房地产项目工程巨大，成本的构成比较复杂，因此，就目前的研究来看，房地产项目开发的成本划分还没有一个统一的标准，但在分析成本时，大体上把它归纳为以下几类：

1.1.1土地成本

土地成本是房地产项目的基础，它是指房地产项目开发前期，开发商为了取得对应土地的开发使用权而支付的相关费用，主要包括：土地使用费、搬迁补偿费、土地转让金等与获得土地而支出的相关杂费。

1.1.2前期工程费

前期工程费是项目施工前的各项支出，包括研发费用、勘察设计费、“七通一平”费以及各种具体的施工准备支出。

1.1.3建筑安装工程费

这是在项目施工过程中，建筑工程和安装工程及附属项目中支出的费用，我国目前现行的建筑工程安装费用是按相关规定执行的，它在项目整个成本构成中所占比例相对加大，约占整个成本的40%左右，包括直接工程费、间接费、利润和税金以及其他相关费用。

1.1.4报建规费、税费

报建规费及税金是一项不可避免的、必须按照国家政策支付给政府相关部门的费用支出，而且必须严格遵守相关规定。一般情况下，在不同地区或某一时段都均有相关优惠减免政策可充分利用。

1.1.5期间费用

期间费用是指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用，主要由销售费用、管理费用和财务费用构成。期间费用比较复杂，费用的大小受企业管理能力、营运效率等多面的综合影响。

1.1.6不可预见费和其它费用

不可预见费是不确定的，它是指在项目开发过程中预提的，用于施工中突发性事件的费用，一般情况下，需要计提的不可预见费用占到了项目投资总额预算的3%-7%，比例是比较大的。其它的费用是指不能纳入期间费用的各项支出，如保险费、工程监理费、招标管理费等。

1.2成本控制的定义

成本控制的定义随着经济的发展不断的变化，在房地产开发项目中，传统的成本控制定义是指从决定开发项目开始，一直到成品房屋销售完毕过程中，根据成本目标，严格控制影响项目成本的各项因素，采取一定的合理手段来对各阶段项目成本目标进行分解、控制，尽量将实际发生的各项费用都控制在预算的范围内，确保项目实际成本不超过项目计划目标成本。

成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制一起同步进行。

2.房地产项目成本控制要点分析

根据以上分析，房地产项目成本控制要根据各阶段的特点和要求，采取相应的策略，有效控制成本。下文，将分阶段的对成本控制要点进行详细的讨论。

2.1投资决策阶段的成本控制

如果按价值链分析，在项目价值规划阶段即投资决策阶段进行价值管理研究，节约成本可能性最大，能最大程度的策划整个项目工程的成本，是最有可能节省投资支出的环节。该阶段是房地产项目开发的初始阶段，在这一阶段，要确定项目建设规模、开发模式、项目定位、营销策略、融资方式等关键内容，对项目影响意义重大，投资决策的合理与否直接关系到整个项目的后期建设。在这一阶段，要严格对项目工程的成本进行分类、分解，预订目标成本，充分发挥成本事前控制的有效作用，积极主动进行项目经济指标的估算、预算与评价，让决策层事先全面了解完成该项目的资金规模、估算投入产出、经济效益，如果投资决策阶段的成本预算出现了问题，后期的成本控制就很难把握，也不会取得有效的成本控制效果。

2.2规划设计阶段的成本控制

规划设计阶段是成本事前控制的关键环节，是进行质量管理与成本控制最为重要的环节。确定项目投资决策后，后续规划设计阶段的成本控制对成本的首要影响就表现在后期项目建设成本的支出上，在建筑风格的确定、建筑方案制定、建材设备的选购、施工工艺的选择等方面，都会直接影响到项目施工的投资成本。所以，在设计阶段，进行设计招标，推行限额设计，可多方案择优选择设计方案，充分交流了解产品定位，提高设计质量，引入专家评审制度。通过以上方法，可以最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止三超现象（概算超估算、预算超概算、结算超预算），这样才能保证后期项目建设中有效的控制各项支出。

2.3招投标采购及施工阶段成本控制

招投标采购阶段是有效控制工程造价的核心，设计完成后，施工前进行的工程招标采购是引进竞争机制合理控制工程建设成本的有效策略，重视工程量清单和控制价的编制、答疑，少开“活口”，重视发包前对“暂定价”项目充分的市场价格调查；在满足设备、材料使用功能的前提下，全面实行采购费用控制制度，推行限额采购。

施工阶段最重要的是控制好例外项目内容和不可预见费，特别是各类签证、变更有效控制管理。项目施工阶段的成本控制是基于项目开始前的预算成本，在具体的施工过程中，对施工各环节的目标成本费用进行动态控制。施工阶段将设计阶段计划的内容转化为工程实体，需要大量物力、人力、和资金的投入。在该阶段，节约投资支出的可能性不大，但由于投资数额庞大，要严格避免不可预见的费用支出。所以，在施工阶段的成本控制在实际的开发项目中也是非常重要的内容。