土地收购储备几个常见问题

土地收购储备制度推行几年来，在显化土地资产、合理利用土地资源、落实城市规划、规范土地市场等方面发挥了巨大的作用，但依然存在法律依据缺失、部门配合不力、资金来源单一等共性的问题，成为土地收购储备制度进一步完善的障碍。除了上述问题之外，土地收购储备具体工作中几种常见难题，也值得我们研究。

他项权利设定致使土地难以收购

他项权利设定包括几种情况，最常见的是拟收购的土地或地上建筑物被查封、抵押。按照我国现行法律规定，如果查封、抵押的财产短期内无法解除，将不能进行处置。因此，抵押的土地必须在解除抵押后，或者抵押人与抵押权人就土地收储补偿费的使用、债权债务等达成一致意见，同意办理土地收购储备并签订书面协议后，再予以收购。而被查封、冻结的土地一般不办理收购储备，确因城市建设等原因需要收购储备的，需与法院、债权人按照规定程序协商达成一致意见，解除查封或者查封相当价值的其他财产后，再实施土地收购储备。

另一种常见的情况是土地使用权人存在经济纠纷，或正在诉讼期间，短期内不能处置其资产。此类地一般不宜收购，确需收购的，可采取土地收购费用单独挂账、证据保全、委托企业上属单位暂管等措施，视法院判定的结果、债权债务双方达成的协议等再进行交易。

企业资不抵债阻碍土地收购

一是企业严重资不抵债，土地的补偿费远低于其债务总额，土地收购储备后易带来经济纠纷、职工情绪不稳定等不良后果；二是改制、破产企业职工安置费用缺口较大，高于正常收购补偿标准；三是企业负债较重，与债权人达不成合理债务处置方案，无法解决职工安置等问题。该类用地有别于上述他项权利中的纠纷情况，制定该类用地的收购储备政策应该在“以人为本”的大原则下区别对待。符合国家政策且又能自行安置职工的，原划拨地可以采取协议出让的方式出让给原土地使用权人处置，出让地则可自行转让；不能协议出让或转让的，可以制定优惠收购储备政策。

与城市规划难以衔接

最常见的问题是土地收购储备前期规划的范围，与拟收购地块的边界不一致，导致被动扩大收购范围，进而引发许多问题。如扩大收购范围后涉及大量居民住宅拆迁，而土地储备机构没有安置房源；扩大收购范围后涉及国防、军工、铁路、重大设施等特殊地上物短期内无法拆除、迁移，或者拆除、迁移的补偿标准过高，土地储备机构无力承担；扩大收储范围后新纳入地块的土地使用人，以破坏正常生产等名义索要土地补偿费高于正常补偿标准，且双方不能协商一致等。

遇到此类用地最佳的处理办法是土地置换，但土地置换必须符合下列条件：(1)原土地使用权人申请土地置换；(2)拟置换的土地是土地储备库中或当地土地供地计划中可以供应的土地；(3)拟置换的土地用途等符合土地利用总体规划和城市规划；(4)拟置换的土地用途符合产业用地布局等政策。如果不能置换，地上物可以迁出的，原则上仅支付迁移费，迁移费计人土地收购成本；不能或不必迁出的，在土地补偿面积中扣除该地上物基底占地面积。也可以考虑一次规划、分步实施的策略，同一规划范围内先集中攻关能顺利收购的地块，形成规模后逐步扩大收储范围。

无证土地及地上物的补偿

因历史遗留问题等原因，没有办理土地证和房产证但又不能定性为违章的土地、房产，其权属的确定应参照地籍登记管理规定，经四邻签字盖章认可，或经用地单位上级部门及当地基层政府管理部门认可，必要时在媒体上公告。经上述程序后，如其权属来源清晰、无异议，以现状使用者作为补偿对象进行收购。被土地执法监察部门认定为违法用地、闲置用地，却为规避处罚而申请收购的，如果达到国家无偿收回条件，应按照有关规定无偿收回；未达到无偿收回条件的，应在相关部门处罚后再予以收购，或经集体会审确定处罚与收购同时进行，其罚金在补偿费中扣除。