我国房地产抵押评估中存在的问题及相应对策

摘 要 本文以我国房地产抵押评估中存在问题为依托，探讨了其中的信贷人员不实际的评估报告以及评估机构与金融机构现存等问题，以此为基点，展开论述，提出了合理评估建设意见，希望能够给予地产抵押工作提供借鉴参考。

关键词 房地产 抵押 金融机构

中图分类号：F830.5 文献标识码：A

近几年，我国房地产市场的快速发展有效的带动了房地产金融市场的发展，导致了房地产抵押业务日益增多。下面，就由笔者浅谈我国房地产抵押评估存在的主要问题及相应的对策。

一、评估机构存在的问题

房地产在作为抵押物抵押时，首先要对房地产的价值进行准确的评估，然后确定具体的抵押价值，最后按已定抵押价值的一定比率再发放贷款。房地产的评估工作是由具有评估资质的专业机构进行评估的，而有些评估机构没有按实际情况做出准确的评估报告，导致了评估价格的虚假性，在法律意义上又有很大的欺骗性。不切实际的评估对任何客户或银行都是极不负责任的，它扰乱了社会的发展秩序，影响了社会诚信体制，破坏了评估业的声誉，给评估业的正常发展造成了很大的危害，为金融业有效的运营带来了很大的困难。

（一）信贷人员不实际的评估报告。

由于行业竞争的激烈性，业务的多少对银行工作人员有很大的压力，个别银行会要求工作人员在有限的时间内完成他们制定的目标要求，正是这些压力导致某些员工为了完成上级交给的任务，做了一些虚假的报告，使他们与客户站在了一起，很多没有偿还能力的客户，都做出虚拟的抵押物，用以制造他们有偿还能力的假象，银行的好多经济纠纷都是这个原因到导致的，进而造成银行不可挽回的经济损失。一单信贷业务的完成需要经过很多部门的审核，不仅要保证每项经济指标的优良，还要满足上级部门对客户严格要求的信贷条件，某些信贷业务的基层客户经理为促成这宗信贷业务已经做了很大的努力，为了自己的业务成绩，他们更希望自己的客户能够审核成功，所以，在更多情况下的委托评估时，他们更愿意选择站在了客户的一边。

（二）评估机构与金融机构现存问题。

随着我国经济体制的改革深入，房地产价格评估机构依附政府、不适应市场经济要求的弊病慢慢显现出来，如有些政府部门的腐败现象，导致评估机构没有自而不能承担应有的风险；还有行业与地区的垄断性加强，致使评估机构存在政企不分的行业垄断现象。更有甚者，某些评估机构为了得到评估业务，用一些非法手段，如因回扣而满足客户的无理要求等，导致了评估机构之间的不正当竞争现象。

客观上，评估机构都会会遵守“谁交费就对谁负责”的潜规则，很多时候他们容易受到客户的直接影响，他们就会出具更高一些的评估价位，而在受到金融机构的委托时，他们出具的评估价格就会低一些。在竞争如此激烈的房地产评估市场，评估机构的本质就是为客户和金融机构提供满意的服务，而客户作为房地产评估机构的主要业务来源，他们常常处于很有优势的地位，对评估结果有着不容忽视的影响力。虽然我国房地产评估机构的从业人员数量在逐年增加，但其质量和从业人员的素质提高却比较缓慢。此外，评估行业还存在许多急需解决的根本性问题，主要有：评估行业的垄断性非常严重，影响了公平竞争的原则；评估机构是根据现金回扣来承揽业务，进行不正当的竞争；评估机构的管理体制过于死板，比较僵硬化；评估机构业务人员的躲避风险意识不是很强，从业人员的整体综合素质有待提高等等。

另一方面，信贷审批和风险控制都是按照分工独立进行的，然而很多审批部门和风险控制部门都缺乏专业技术人员的把关。多数金融机构对房地产抵押评估报告的评审都没有专业技术人员的指导，不能对那些虚假的报告或有问题的报告、不切实际的报告提出质疑，不能从专业的角度发现问题的所在，进而不能控制房地产评估报告审批结果。金融机构与平寄机构的独立性，致使两者之间并不加以沟通，对某些信息情况不是很了解，为本没有能力贷款的客户做的虚假评估报告得到了可乘之机。另外，银行在某些时候只看中抵押物表面现象，而对抵押不进行深层的审查，片面的认为抵押物只要办了抵押手续就一切万事大吉，因而造成了很大的潜在风险。

（三）房地产抵押评估存在的法律问题。

在我国，为成年人也具又民事权利的能力，所以，他们也可以买房，可以领取房屋产权证书，但在签订买卖房合同和办理相关权属登记时应该由未成年人的法定监护人，而这就引起了未成年人关于房产抵押的相关问题。由于很多原因，好多购房者将未成年子女的房屋进行出卖或抵押，但未成年子女的父母处理孩子的房产并不是为了孩子的利益，而是为了未成年人父母的生活、生产或经营的需要，用未成年人的房产做抵押或出卖，但无论是对房产进行抵押或出卖，都是一种对房屋所有权处分，监护人可以为孩子代购房屋，但不可以随意处理未成年被监护人的房产，不能对被监护人的法律权益受到威胁。

有些不法分子利用假房屋所有权证在银行贷款进行诈骗，一旦犯罪分子得逞，势必会带来巨大的经济损失。此外，我国的私有房产大部分都属于配偶间共同拥有，贷款抵押申请人很少做共有财产登记，多数已习惯由一方登记，而登记机关若强求申请人要以共同财产登记或要求其提供房产为一人所有的约定，反而有时会引起强烈的反对意见。但房地产担保主要就在于它的交换价值，私有住宅在房地产的抵押中占有很大的一部分，因此，即使是按份共有，及时实现抵押权也很困难，增加社会纠纷。还有些借贷人不经过正规法定程序、在不符合法定条件的情况下，凭借其与政府的关系，通过各种各样的途径非法获得不合法的土地使用权证明，这样的抵押存在很大的纠纷潜在风险和抵押无效的法律风险。

二、合理评估可以保证各方面的合法权益

房地产的抵押价值评估关系到很多方面的利益，包括相关抵押人、抵押授权人、担保人甚至整个国家金融行业的利益。银行在实行房地产抵押业务中，盈利原则与安全原则的共存曾经被怀疑是相互矛盾的，某些时候，若银行把保守原则放在第一位，势必会影响银行资产的盈利性；若增多贷款条件，则将会导致更大的经营风险。所以只有对所抵押的房地产价值能给出正确恰当的评估，才能使银行资产得到较好的保障，既保证了银行的利润，又得以让银行资产安全运行达到盈利性。

房地产价值评估结果的合理性，能够让抵押人合理工作的获得贷款金额，保护抵押人应有的合法权利，减少抵押物的处置风险，使抵押人能够正确的确定抵押物责任担保的范围，进而确保贷款的安全性，使担保人的被受信任度提高，增加担保人的利润收入。对于国家而言，能否促进金融业与房地产业健康的发展，与能否准确的评估房地产抵押价值的结果和金融服务的良性循环与业务扩大有密切的联系。

三、关于房地产抵押评估的意见

（一）对于信贷人员的意见。

任何一个行业的工作人员都应具备职业道德，而信贷人员也不例外。作为一名房地产抵押评估的工作人员，不仅仅只需要扎实的理论知识基础，若没有良好的职业道德，即便有再精通过人的业务知识和丰富的社会实践经验也不会做出公开、公正、公平、准确的评估，而这一损害影响的不止是当事人的利益，也会对银行信贷资金产生一定的影响。信贷人员应该准确掌握有关房地产估价理论和实际评估方法，不受客户或金融机构的委托影响，对抵押物的价值进行客观而准确的评估，正确的评估给银行与抵押人双方都不会带来任何风险。信贷人员更应严格坚持先办理抵押登记后再发放贷款的原则，以免让不法人员有可乘之机。

（二）对评估机构和金融机构的意见。

房地产评估机构发展的根本是随时随地为客户和银行提供优质的服务。近年来，我国房地产评估业已逐步成熟规范，而新竞争形式的改变，为房地产评估机构快速发展提供了很好的机遇。首先要建立一支具有较强市场竞争力的精英房地产评估团队。现在的房地产评估机构都初具规模，已基本适应房地产市场的发展需求，但现代社会经济活动的复杂性和和科学技术的快速发展，给房地产评估业也造成了巨大的压力。评估报告质量的好坏完全是由评估师所决定的，拥有好的评估师团队是决定一个评估机构最主要的因素。为此房地产评估机构在对评估人员的管理方面应注意：（1）定期对评估师职进行业务学习和技能培训（2）为促进房地产评估的讨论与交流创造条件。其次，房地产评估机构应重视房地产评估信息系统的建立。如今，我们已经进入了网络信息时代，人们获得信息能力的速度大大加强，为房地产的评估行业创造了更好的发展条件。最后，我们要拓展服务空间，让房地产评估也更好的适合我国未来房地产市场的发展需求。

笔者对金融机构（主要是银行）在具体办理房产抵押时给出以下几点建议；（1）在办理抵押业务时，银行只办理所属抵押人的财产并将其抵押给其他债权人，并登记去有关部门查询与已抵押房产的详细情况，避免重复抵押情形的出现（2）只对已建成完工并且已获得房产证的房地产进行办理，对于未完成的工程银行只给办理整体抵押（3）仅对可以进行房产分割处理的房产办理“分割抵押”。

（三）在法律方面关于房屋共有的意见。

信贷人员要努力的学好相关法律知识，以便能正确的判断房地产抵押的合法性及抵押的有效性，避免造成抵押的无效或信贷资金的受损。在房地产抵押物评估中，首先应该明确所评估土地、房产抵押物的归属权，有些评估人员并没有弄清楚抵押物的所属权就对其进行了评估抵押，给真正的房产所属人造成了很难以解决的法律纠纷问题。所以在进行抵押评估前必须要核查明白，以免做出不准确的评估。

（四）改进及完善房地产抵押业务的意见。

在改进房地产抵押手续的过程中，可以实行建立行内评估制度。抵押物的审查、评估、登记等每一环节都是抵押贷款必不可少的步骤。在特定条件下，银行可以自行建立独立的评估机构，来评估抵押物的价值，这种评估不仅能为客户节省评估所用的费用，还能为银行放贷节约宝贵的时间，提高银行的工作效率，有便于得到优质客户，提高行业的竞争力。银行对抵押物的价值能够进行一个统一具体的评定标准，避免同样物品由于不同评估机构的评估而产生不同的价值，也是银行自评的很大优点。

有时一些具有特殊情况难以估价的抵押物，也可以委托某些专业的评估机构进行评估。而银行在拿到评估机构的报告时，一定要有专业负责人进行审查，对评价物各个方面都要进行仔细认真地核对，检验所给的评估价值是否真的准确。

四、结语

房地产评估是指估价人员在根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，选用适宜的估价方法，再在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。所以在进行评估前必须明确估价目的、估价原则、估价方法与估价时点等问题。在房地产抵押行业的评估分析中，会遇到很多问题，评估抵押物要根据实际情况来做出具体的分析，如遇到难以做出评估的特殊抵押物，还要请专业评估人士帮助，以避免做出不合理的评估。在房地产抵押价值评估中，无论是银行的自行评估还是委托评估，都要以客观的态度遵循公平、合理、公正的原则，不仅要保证抵押人的有效合法权益，更要有效控制信贷资金的风险。在竞争日益激烈的市场环境中，只有树立良好的职业形象，不断的改进和完善房地产抵押评估工作，才能使我国的房地产抵押贷款业务得以更快、更长远的发展。

（作者单位：包头市城市房屋征收中心）

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