浅谈导致房地产经济波动的因素及应对策略

摘要：近些年来，我国的房地产业如火如荼的发展，已成为我国国民经济的支柱产业，大量的房屋拔地而起，新型的住宅小区成片开发，无疑房地产业的蓬勃发展，不仅带动了经济的快速运行，同时也为提高人们的居住品质发挥了巨大的作用。但是房地产发展的过程却不是一帆风顺的，期间曾多次出现一定的波动性，这种波动性是受多方面的因素所影响，只有分析研究这些波动因素，政府才能很好的进行引导和调控，消费者才能进行更加理性的消费，才能保证投资和消费之间的平衡，促进房地产业的良性发展。

关键词：房地产 经济 波动 因素

一、房地产经济波动影响因素分析

（一）经济变化导致波动产生

房地产作为一种商品在市场上销售，必然受到外部经济环境的影响，同其他商品一样，房地产这种商品的生产也要有一个过程，在这个过程中，其所用来生产的成本，比如原料、人工等都处于市场经济中的流通环节，与宏观的经济环境息息相关，始终处于一种变动的状态，市场的物价水平、通货膨胀情况、国民生产情况、居民消费水平等等都会影响到房地产的生产材料的变化以及对于房地产的需求变化，从而导致房地产经济产生一定的波动。

（二）政府的房地政策影响因素

我国的市场经济是在政府观调控下的经济，经济的运行必须一切要有利于生产力的提高及社会的稳定，在这种政府控制下的经济，一切的经济发展都离不开政府的总体政策控制，一个行业的发展直接受政策的影响。特别是房地产经济，因其涉及的面较广，对很多政策都比较敏感，比如财政政策、产业政策、货币政策、经济制度改革以及政府在一定时期内制定的经济发展目标和任务等，都有可能影响房地产的发展和变化，每个与房地产及房地产相关行业的政策出台，都会导致房地产经济产生一定的波动。

（三）城市发展水平的影响因素

整体的房地产经济受大的经济环境影响，而具体到一个城市，房地产还受到城市的发展水平及基础状况的影响。在我国由于国家政策的倾斜不同、地理状况不同、自然资源不同，在城市的总体发展上处于不均衡的状态，比如东部沿海地区城市相对发达，而西部一些地区的城市则发展相对落后，这就导致不同城市的房地产经济发展，受当地的人口的数量、人口的流动性以及城市交通业的发展等有重要影响，而呈现不同的发展程度，自然这些城市的发展方面也会导致房地产经济的一定性波动。

（四）房地产市场的供求关系

房地产作为一种商品，在市场供给中处于供求关系之中，这种供给和需求之间的矛盾导致房地产经济产生波动，总体经济环境好，居民的消费能力强，城市中的人口基数大，对住房的刚性需求大，自然会导致房屋需求量大，房地产这种商品因土地稀缺而价格会持续走高，这在经济发达、人口基数大的一线城市表现十分明显，而房地产自身的产品供给也受到技术水平、劳动量、材料的涨跌及资金的供应而出现供给过多及不足的情况，往往与市场需求不同步，这也是致其波动的原因之一。

（五）房地产投资的波动

需求的存在，必然会导致投资的供给，这是市场经济的特性，哪里有需求，哪里就会有热钱涌动，这在房地产业表现更为明显，资金的涌入必然会使房地产业出现波动。投资量增大，势必要带动整个行业的迅速扩张，呈现一派繁荣。如果投资锐减，则会导致整个行业出现萧条，房地产投资的波动对房地产经济的波动影响是一种直接的关系，呈正相关，这在过去几年的房地产经济变化来看已充分证明。

（六）投资回报率因素

我国的房地产受政策影响很大，政府一直在抑制房地产价格，避免波动过大影响经济的稳定，但刚性需求的长期存在，使的房地产需求始处于高位，这也导致房地产的投资回报率过高，吸引大量的资金入市，曾几度使整个行业经济曲线一路上扬，整个行业也几度繁荣，供求关系也在不断变化，使房地产出现周期性波动。

二、房地产经济波动的应对策略

（一）调整投资政策，创建健康经济环境

我国的经济发展都是在国家政策的宏观调控下进行的，对于房地产的发展，也必然离不开政策的规范引导，在政策的制定上，要注意经济状况和形式。要兼顾投资主体结构及房地产投资规模的变化，要结合企业的具体结构制定相应的政策，在制定经济运行政策时，要考虑到房地产投资规模与宏观经济发展相适应为前提，政策的制定要符合基本的经济发展，不能脱离宏观经济的总体运行，防止泡沫的产生或加大。另外一方面要规范和完善政府的投资行为，避免政府投资对房地产经济产生不良的影响，既要保证投资能促进经济的发展，又不至于导致房价的虚高，要间接进行调控，创建健康的的经济环境，保障房地产经济的良行运行。

（二）对因价格因素导致房地产经济变化的调控

物价的波动必然会导致房地产价格的变化，但有个合理的波动范围，国家在调控时要分析形势，如果市场价在合理波动区间，可以让市场进行自由调整，但如果价格明显波动不合理，过低过高，处于一种不稳定的疯狂波动，政府就要采取措施，出台政策进行调控，避免房价过高，泡沫严重还会抑制良性消费，同时也要防止过低，因为如果过低势必会影响地价，过低地价会造成国有权益的损失，产生囤地或闲置现象，都不利于房地产经济的良性发展。

（三）对房地产业的金融风险防范

房地产行业属于资金密集型行业，房地产经济的波动很容易导致金融风险的出现。当房地产配置资源以及市场失灵时，就需要政府对经济系统进行干预。采用财政政策、货币政策以及产业政策等，从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督及调控，保证房地产经济在一个合理的规模以及发展速度上健康的发展。 同时，应该根据产业政策投资所导致的经济波动进行调控。避免投资“过热”现象，根据具体情况，针对不同地区、不同城市及房地产结构也要区别对待，避免 “一刀切”现象的发生。

三、结束语

房地产经济的波动对于我国总体经济的影响是不言而喻的，合理的调控有助于总体经济的平稳运行，在调控前一定要认真的分析房地产经济波动的原因，采取有针对性的措施和政策进行科学合理的调控，使其波动处于一个合理的区间，促进房地产经济的持续健康发展，也有利于我国经济的总体平稳运行。