土地成本上升仍为高房价首因

日前,中国土地勘测规划院公布了《2008年全国主要城市地价状况分析报告》,其中,有两组数据引人关注。一是商品房价中包括了各类商品房的价格,含有办公楼、商业等价格,而非商品住房消费价格中大多数城市的住房价格低于商业与办公楼的价格,住房的商品房价格也低于商品房平均销售价格。大多数城市差距会在10%~20%或更多,因此不能用商品房的平均销售价格衡量和计算居民的住房购买力。

二是市场中的住房价格包括了二手房的价格和非商品房的价格,如经济适用住房。该统计中,经济适用住房的价格、二手房的价格并没有。要算居民的收入与购房能力,必须将这几类住房的价格都列入其中才能计算。绝不能将二手房不当房子。

再看报告中关于地价与房价的增长对比。2007年的土地涨幅为13.3%、房价的涨幅为14.76%,两者之间仅相差了1.39%,如商品房生产的建材、人工、利息都在同期上涨(CPI和PPI及利息的上涨都大于1.39%)且不用计算也知道大于1.39%,那么所得出的结论则是2007年的房价扣除土地和其他物价上涨因素之外房价是下降的,或者说结论是2007年的房价上涨很大幅度是地价上涨惹的祸。

如果房价扣除了地价的部分还剩1606.5元/平方米,这里还会有多少开发商的利润呢?1606.5元中要包括建安、建材、管理费、利息支付、配套、园林、税费等等,难道那些从事建设的工人们不要提高工资收入吗?尤其是别忘了房地产的开发周期是3~5年,如果将每平方米中的利润按年度计算就要除以数年的生产周期,假定每平方米的销售利润是24%,年利润则只有8%,扣除税费就只剩5%左右。

全国的平均数并不能说明某个城市中的特殊性,实际的情况是中国许多的二、三、四线城市的房价很低,尤其是城市用地边界不清晰的城镇,自建房、小产权房限制了城市的市场化开发价格。如株洲市、张家口市等地区的房价相对于收入比是很低的,大约都在1:4之下。而1998年96个国家统计中的房价收入比的平均数是1:8.4、中位数是1:6.4、最大值是1:30,发达城市都高于平均数和中位数。

尤其中国的房地产生产周期决定了当年的土地价格并非当年实际提供商品房销售的土地,但土地价格会在爆出天价时就影响市场的商品房价格,就像股票的上涨时并不管股民取得股票时的成本,而只是按当时的交易价格一样。自2003年之后土地供给的减少与土地价格的上升不能不说是推动房价上涨的重要因素,尤其是土地价格在房价中所占的比重上升得更快,甚至达到了50%,相当于增长了5倍之多。

中国城镇中80%拥有私有产权住房,这些人都不愿看到自己的财富缩水,尚未还清贷款的家庭更不愿看到自己的资产变成负资产,而房价之争却从未停止过。合理的有利可图资金才能进入,才能给社会提供可自由选择的产品、自由的竞争和平衡供求关系,也才能降低土地的成本和房屋的价格。