试论房地产企业项目管理的成本控制策略

中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）06-000-02

摘 要 文章针对房地产项目管理中的决策、设计、实施三个不同阶段的成本控制进行了论述。

关键词 房地产 项目管理 成本控制

近一年来世界范围内的经济不景气，肆虐的金融风暴普遍影响了中国的商品房销售势头。而房地产开发商作为房地产产业中的利益相关者,在这残酷的市场环境中如何争取合理的最大额度的经营利润,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产开发商优先考虑的问题。在相同的开发环境与条件等(软)硬件设施下，开发适应市场需求的产品；能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益。

一、在项目决策阶段的成本控制

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

（一）组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。

（二）进行详细的成本分析

（1）对土地开发成本的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：土地出让金、土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费。结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。

（2）前期工程费用估算。“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而降低开发成本。

（3）建筑安装工程造价成本应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

（4）对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用估算。

（5）园林环境工程费成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。

（6）投资决策阶段的费税分析。

销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。

财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。

税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。

（7）不可预见费及风险分析。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本最小化。

二、在项目设计阶段的成本控制

1、房地产项目工程设计的质量和水平,对项目成本控制有决定性的影响。采用方案设计竞选和工程设计招标的方式来获得优秀的设计方案和选择优秀的工程设计单位。根据项目定位确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。

2、在工程设计进程中,进行多方案经济比选,从中选择既能满足建设项目功能需要,又能降低工程造价的方案是设计阶段成本控制的重要手段。做好设计方案的评审，加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议。

3、施工图设计采用标准化设计和限额设计，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：

（1）每平方米钢筋含量指标；

（2）每平方米砼含量指标；

（3）单位施工图预算指标；

（4）设计变更费用限额指标。

三、在项目实施阶段的成本控制

（一）做好项目施工招标,材料采购招标和合同管理工作

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节。这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。

招标阶段控制造价的主要方法有：

（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。

（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。

（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。

（4）智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整。

（5）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。

合同管理体系中的成本控制：

（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确。

（2）合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

（二）加强项目工程施工的现场管理

（1）加强设计变更和签证的管理。严格管理,规范操作,保证变更和签证的及时性和合理性, 是现场成本控制和管理的基本工作准则。一般工程变更签证的目标值控制在合同价格的5% 以内。工程量签证或经济费用签证实施会签制度, 同时建立限额签证制度。根据限额标准区分一般签证和重大签证,一般签证的流程应迅速处理,重大签证需要多方论证,并经项目主管经理审批。

（2）派驻合格的现场甲方代表和建立规范现场管理工作流程。加强对现场工程质量、工期和成本管理,深化预算管理,严格预算制度, 保证预算计划在施工中进行。强化施工过程的施工队伍管理。

（3）加强资金计划执行的监控。施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。

（4）及时、真实地开展工程结算工作。结算工作可采用会议确认制结算原则，通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。建立二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。

四、加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制

1、工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前“把关”，有效防止或避免可以预见的失误。

2、做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。

结语: 房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。在项目实施整个过程,采取科学的方法和有效的措施,随时纠正过程中出现的成本偏差,将项目成本控制在审定成本计划、限额目标之内,确保项目的质量、工期和成本控制按照既定的目标来实现。