保障性住房转租现象博弈分析

[摘要]保障性住房的转租现象是中央政府在提供保障性住房过程中不可忽视的一个问题。本文通过博弈分析,将转租现象看成是政府与个人的博弈过程,得出了混合策略下的纳什均衡,并为问题的解决,和保障性住房的保障绩效的实现提出了几点建议。

[关键词]保障 住房 转租现象 博弈分析

住房作为人民生活的基本消费资料,是实现安居乐业、社会稳定和促进经济发展的重要条件。在我国城市经济建设发展进程中,建立有中国特色的住房保障制度,是困难群体参与社会再分配,享受经济增长所带来的福利增加的一种手段,对于稳定社会秩序,缩小贫富差距,体现社会公平都有很大的意义。

近年来,中国房价走热,以 2006年第三季度统计分析来看,北京、上海、深圳、广州四个城市的房价收入比分别为13.55、15.55、15.76、12.67,这意味着一个家庭要用十几年的收入才能买得起一套住房。如此高的房价,超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。而06年之后,中国房市开始了一次又一次的飙升2007年的数据是,70个大中城市房屋销售价格较2006年上涨7.6%。2008年的数据是,70个大中城市房屋销售价格较2007年上涨6.5%,而2009年增速更是加快,仅以8月份的数据来说,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%。可见对于中国的工薪阶层来说,买房越来越成为了一件令人头痛的事。以月薪5000元的城市中等偏上阶层来说,买一个适合的住房需要100万元的话,需要埋头工作20年。由此观之,中国城市房价就占城市绝大多数的工薪阶层而言,多少有些偏高。

一、转租行为的形成原因

从理论上来说保障性住房其实是公共资源,当中央政府将其让渡予部分特殊群体时,是以另一部分人权利的牺牲为代价的。这就造成了一种寻租倾向。但是由于中央政府为了维持公平,忽视寻租行为的时候,在市场经济的催动下,寻租便转化为群体内部之间的交易。所以,转租问题实际上是住房的计划与市场并存的必然结果。

再从现实情况来看,保障性住房的转租问题的直接原因来自于商品房与经济适用房、廉租房之间的价格差异。正是由于二者之间价格存在着较大差距,所以转租具有套利的可能。同时我们还观察到,准入线上下人数差距较小也是一个比较重要的原因。对于保障性住房来讲,当中央政府提供的保障性住房数量极少时,由于其特殊性和标签性,转租的需求不容易形成较大规模,同时数量少又造成了供给不足,所以所谓保障性住房的转租市场不容易形成。而当保障性住房提供数量较多时,由于需求的下降,也不容易形成所谓保障性住房的转租市场。只有当中央政府的保障性住房提供达到一定规模但又具有一定稀缺性时,所谓转租行为才会比较多地涌现,并造成一定的危害。

另外,大量低品质的老住宅区的存在,使中低收入人员在放弃保障性住房后,重新取得住房提供了可能性。还有大量存在的非正规、地下的中介机构,这些都给保障性住房的转租行为的产生提供了可能性。

二、博弈的形成

但单纯的转租行为并不能形成博弈,博弈的形成关键在于中央政府在发现转租行为时要付出较大的成本。从发现途径来看,转租行为被发现主要有两种途径:一种是通过举报的方式,另一种是通过中央政府组织相关机构的逐户调查的形式。

首先从举报来说,中央政府成本源于举报奖励,但此奖励的有效范围要高于居民举报时所要支付的成本,包括人际关系成本、以及对未来可能损失的预防成本等。从当今中国社会状况来看,这些成本较大。接着来看逐户调查的形式,这种方式首先在开始时,就要求中央政府设置专门机构或者从现有机构开辟新的职能,仅此就需要较大投入,再加上其工作性质的经常性和持续性,其成本也很难被忽视。

正是由于中央政府监管成本的存在,其在提供保障性住房的同时,监管力度却在不监管和充分监管之间徘徊,造成了转租行为的收益和风险并存,从而为个人与政府的博弈提供了可能性。

三、现阶段的政策建议

1.进一步增强中央财政对保障性住房建设扶持力度

中央已确定江西省今年新增廉租房5.9万套,目前每平方米的购建成本在1600元左右,中央财政每平方米补助300元,地方省、市、县的财政压力很大,特别是市、县二级的资金压力更大。由于受世界性金融危机的影响,房地产市场不景气,地方建设资金来源受影响的程度超出他们的预期,工业基础落后的地区受影响尤甚。因此,中央财政应临进性地特别增加廉租房、经济适用房等保障性住房的购建专项补助资金,一是可以帮助地方扭转目前因资金短缺造成的进度较慢的状况,保证各市、县今年新增购建廉租房、经济适用房的计划及时、保质、保量地完成;二是房地产项目对拉动经济增长的传导效果远非一般的建设项目可比,廉租房、经济适用房等项目属具刚性需求的民生工程,中央加大对廉租房、经济适用房的投资,可使之成为拉动经济增长的亮点之一,也将从较根本的方面解决中低阶层住房问题,真正做到保障性住房的理想状态,使转租现象不再成为隐患。

2.财政应在工作经费方面进行配套

房管局属自收自支的事业单位,财政没有给工作经费,由于大量的基础数据都得要依靠各基层的街道居委会进行调查统计,只能从自己的经费中调剂给各街道居委会,有的地方按每上报一户合格的廉租户给予10元的工作经费,用于资料的制作、复印、通讯、交通、加班等支出。笔者认为,目前这项工作的事权和财权极不对称,财政应配给相应的工作经费,对街道居委会采用管事不管人的政策,保证其合理的工作需求。整合中央财政补助资源以提高政府行政效率。

目前保障性住房保障方式主要有三种,一是租赁补贴,二是实物配租,三是租金核减。租赁补贴是目前廉租住房保障政策的主要补贴方式,主要对象是城市的低保户和低收人人群,可将中央财政的租赁补贴资金和中央财政对地方财政专项转移支付的城市居民最低生活保障补助资金整合在一起,由一个发放网络渠道来执行,以提高网络渠道的效率,避免几个部门用同一块信息资源做同一类保障性工作,降低中央政府行政成本,减少资金的周转环节,提高中央政府的行政效率,从而减少保障性住房的中央政府总投资,为之后的监管工作节省更多的资金。

参考文献:

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