房地产信托成投资新宠

房地产信托，是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产项目并对其进行管理和处分，为受益人获取一定收益的投资方式。房地产是中国国民经济的重要支柱产业，随着城市化进程的不断深化和通胀预期进一步加强，该行业将在今后一段时期内步入平稳快速的发展期。因此，能够从中获取较高收益的房地产信托产品，近年来受到了各方青睐。

两因素展现利好

一方面，近年来银行对于房地产类信贷资金控制日趋紧缩，对贷款资格和贷款额度都有了严格规定，使得房地产企业从银行获得资金的门槛和难度大增。目前我国大部分房地产开发企业自有资金都不超过20％，同时又受到房地产开发成本高，回款周期较长等因素的制约，房地产行业在开发阶段的资金短缺成为了一种长期状态，对于方便快捷、稳定安全的资金需求加大。

另一方面，由于2008年全球性经济危机，股市起伏振荡，银行存款利率大幅下调，社会上的大量资金迫切需要一条稳定的投资获利渠道。房地产信托的出现不但丰富了资本市场的投资品种，更为广大投资人提供了一条稳定获利的投资渠道。据统计，本年第二季度规模排名前10的信托计划中有8个与房地产相关，并且收益率排名前10的信托计划中有7个与房地产相关。目前房地产信托的投资方基本上以国内资质较高的开发商为主，投资者对还款和兑现预期收益率的能力很有信心。

三方式各有优劣

房地产信托的投资方式主要分为股权类、债权类和权益类等。股权投资是指将信托资金投入项目公司，由信托计划成为项目公司的股东，实现投资收益。根据信托计划持股比例和对项目公司的控制程度，股权投资又分为控股型和参股性。股权投资方式的最大优点是灵活性，不受银监会对信托资金进入房地产行业的各种限制，但是股权投资对信托公司自身的专业能力有较高要求，需要在工程、财务、销售和经营管理等方面具备专业能力。

债权投资是指信托公司将信托资金直接以信贷资金的形式借给开发商或项目公司，信托计划作为债权人，到期收回资金本息。这种形式相当于银行对房地产企业的开发贷款。和银行贷款相比，信托公司债权投资的优点在于决策程序便捷，且不受银行信贷额度和年底周期的限制。

收益权投资是指信托公司以一定的物业收益作为投资对象。一般投资对象都是具有升值空间或者发展潜力的物业收益，包括这些物业的租赁权、租金收益权等。

合格投资者可享较高收益

房地产信托计划分为单一信托和集合信托。前者的委托人一般是机构投资者，后者的对象可扩大到自然人。根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定，集合信托的投资者必须是合格投资者，指能够识别、判断和承担信托计划相应风险的投资者。

投资一个集合信托计划的最低金额不少于100万元人民币。一个信托计划中，投资金额在100万～300万元的自然人投资者不得超过50人；投资金额在300万元以上的自然人被视为机构投资者，不受50人数量限制。

房地产信托的投资收益率和投入的资金额度有关。一般来讲，投资额越大，收益率越高。投资额100万～300万元，年化收益率约为7％～8％；投资额300万～800万元，年化收益率约为8％～9％；投资额800万元以上，年化收益率通常在9％～11％。