政府应主导房贷市场

近日我去了华盛顿财政部。我们往往被视为对华府有影响力人士，但我在PIMCO(太平洋投资管理公司)超过35年，这还是第一次正式到访华府。我倒有点觉得自己是现代版的詹姆斯史都华(Jangles Stewart)，只不过这次是比尔格罗斯，而不是某位史密斯先生到华盛顿去[译注：詹姆斯，史都华曾主演1939年的美国电影《史密斯先生到华盛顿》(Mr.Smith Goes to Washington)]，但带着同样的平民精神，没有任何冗长演说或其他花招，只不过是贡献一两个想法，告诉当局如何在当前这场房地产市场危机中，让一般民众而非华尔街从业员受益。

那天早上，在我最喜欢的电视台有线卫星公共事务网络[译注：C-SPAN，该网络的电视频道直播美国参众两院的议事过程]镜头前，我履行自己的职责，就如何处理房利美和房地美，以及美国房屋融资体系的演变发展，提出了建议。

我的建议方案是，承认政府介入房屋融资的必要性，而不是可取性；我建议将房利美、房地美及其他房市机构，并入一个巨型机构中[因为找不到更好的名称，姑且称之为政府国民抵押贷款协会(Government National MortgageAssoc{ation GNMA)]，为大部分既有及未来的房贷提供担保。为保护纳税人，当局将严格监管、要求足够的首期，并通过向每一笔房贷收取50至70个基点的费用，建立一个保险基金。

在我看来，这是符合常理的安排。毕竟，“两房”出事，是由于其组织混合私营与公共特性，促使两个机构的管理层与股东勇于孤注一掷，因为他们假定出错时，还有美国政府当靠山。

只要剔除这种私利诱因，然后严加监管，我们就不会再有“骗子贷款”(liar loans)或“不需要证明文件的贷款”(no docs)；如此一来，置业者与投资者也将有一个更为健全的基础。就房贷而言，私营市场已完全无法自称是最有效率及明断的仲裁者。在21世纪，市场与私利诱因缺乏适当的管理机制，其对经济稳健运作之成功，就有如上世纪70年代的过度监管与国营体制。

在过去的12个月中，95％的房贷是由政府担保的，私营市场不见踪影，因为业者的收费太贵了。私营业者发放房贷与房贷证券化的成本过高，这正是支持政府介入房贷融资最重要的理据。如果你相信私营市场的支配地位与优越性，又怎么能否认市场发出的讯号，那就是近年的严重亏损己令风险太高了?

美国人如今已体会到，房价并非只涨不趺，事实上，短短数年就可以下滑30％至50％。受此经验影响，私营房贷放款机构将要求非常高的首期、无懈可击的信用记录，以及显著高于数十年来市场习以为常利率水平的利率。

公正的观察者真的能相信，在私营市场经营下，每年可有200万户，或甚至只有100万户的新屋动工吗?在财长盖特纳及现场其他人士面前，我说这是不切实际的。现在请容我改口说，这是“荒谬的”。

目前美国11万亿美元的房贷余额中，“两房”拥有或担保的高达4.5万亿美元，在财政部考虑将“两房”从政府手上转交公众或私人股东之际，私营化的倡导者如何能合理地假设，包括退休基金、保险业者、银行以及像PIMCO这样的机构，愿意将接近5万亿美元的无担保、多数属垃圾级别的房贷资产放进投资组合中?它们不会愿意的。

我们目前正陷于困境中，美国人已习惯政府大力支持房地产市场的状态，政府骤然退出，让私营市场担起房市融资的重责，是改变不了这种习惯的。这么做的成本非常大，利率将比目前水平高300至400个基点，如此一来，房市带动经济复苏的希望将彻底破灭。

那么，为何我和PIMCO要提出这样的建议呢?这是一种自私的计谋，为了让我们支配债市吗?当然不是。所有投资人都知道，6％至7％的回报率优于3％至4％，因此对PIMCO来说，最好是政府让私营市场充斥着无担保的私营房贷，这样我们就能择肥而噬。其实，计算私利者，集中在所谓的“Que”。如果政府继续支配房贷融资市场，那么发放房贷的利润、私营保险收入将骤然消失。

因此，既得利益者是华尔街，而不是新港海滩或商业大街，有些评论者热衷于恢复自由市场意识形态，好让体制按他们习惯的方式继续对那些逐利者慷慨。这些评论者否定房贷市场能以一种更符合常理、受较严格监管、政府主导的模式运作，尽管这对数以百万计的既有及未来的美国购屋者很可能较为有利。