推进房地产税改革研究

摘要：重庆、上海房产税试点改革正式推出，并引起社会的广泛关注，然而，我国房地产税的改革还有很长的路要走。“十二五”期间，房地产税改革仍然是我国税制改革的一项重要内容，需要就进一步推进其改革惊醒研究。

关键词：房地产税　全面推广　深化税制

“十二五”规划纲要中提出“研究推进房地产税改革”，我们理解其中的推进包含两个方面的含义：一个是横向的，即由重庆、上海的试点向更多城市进行推广；另一个是纵向的，即对重庆、上海的方案进一步深化完善，让房产税发挥更多更大的功能。

一、横向：全国推广

重庆、上海房产税改革出台之后，其进一步向全国推广的问题引起人们的关注、如房产税何时向全国推广，是全面推开，还是扩大试点城市，推广的房产税与重庆、上海又会有何不同，都十分模糊。这些问题之所以难以回答，是因为房产税的改革受众多因素的影响，不确定性很大。主要影响因素如下：

（一）房地产市场形势

房地产市场的形势是推进房产税改革的一个重要因素。重庆和上海的房产税政策，尤其是上海的方案，对抑制新的房地产投资和投机行为，对房地产市场进行调控的功能十分明显，获取财政收入和调节贫富差距的功能十分有限。目前，我国房地产市场下行的各种预期开始增加，如果房地产市场出现大幅下跌，地方政府的土地出让金收入以及和房地产市场直接相关的各种税收必然受到影响，同时还会牵连到众多相关产业。在财政收入压力增大的情况下，通过房产税改革，筹集财政收入，调节贫富差距和健全地方税体系的必要性或许将得到加强，进一步推进的可能性或许也将增加。

（二）征收管理条件

房产税作为一种直接税，税务机关要直接面对一个个的纳税人和各种类型房产，需要较高的征管水平才能实现公平有效的征管。其中，对纳税人房产及相关信息的掌握和对房产价值的有效评估是两个关键的问题。目前很多一线城市房地产信息系统已经建立，还有许多城市正在建设过程中，一些试点城市在房地产评估系统建设方面也进行了有效的探索，随着征管条件的不断完备，房产税的改革也将进一步得以推进。

（三）不同利益群体的博弈

中国的房地产市场已经成为整个社会保顿和利益冲突最集中的领域之一。一项房产税改革的方案在让一部分人受益的同时，也将让另一部分人受损，不同利益群体的博弈必将影响我国房产税改革。房产税与地方税制建设、政府与纳税人及不同纳税人之间利益协调的民主制度的完善密不可分，缺少了这两个条件，房产税的改革同样难以推进。

二、纵向：深化税制

从对重庆、上海的方案我们看见，他们的改革之停留在表面，并非真正意义上的房产税、房产税制改革又不能仅局限于该税制本身，而需要与土地出让金制度、地方税制建设、税制结构优化等方面的改革联动进行，协调推进。

（一）土地出让金改革

在进行房产税改革的同时，土地出让金制度是否配套改革？如果配套改革，应如何改？关于土地出让金改革问题一直都是房产税改革中的一个难点。我们应该借房产税改革之机，改革当前的土地出让金制度，将土地出让金取消，政府通过在保有环节征收房产税在未来分期获得收入，这样可以减低房地产价格，抑制地方政府卖地的冲动。

（二）相关税种改革

税收是国家为了满足社会公共需要，依法对社会剩余产品进行强制的无偿分配和在分配行为。税收依据的是国家这一公共权力而强制收取的，是对剩余价值的分配。房地产税收对增值收益的分配调节既可以通过在流转环节的税种——主要是土地增值税，也可以通过在保有环节的税收——主要是房产税、城镇土地使用税，即改革后的物业税来实现，此外，还有耕地占用税、对房地产流转化解征收的营业税、契税。

（三）税收征管

（1）不动产登记系统

房产税要面对的是所有房地产的所有人和使用人，面对如此众多且分散的纳税个体，掌握纳税人不动产信息时征管和稽查的基础。我国当前在房产和国土资源部门有不动产登记制度和信息，但是还很不完善，如产权信息不完整、不明确，一人在异地购房无法进行信息归集，同一家庭不同成员购房也无法进行信息归集。为了适应房产税征管，需要进一步完善现有的房地产登记系统，应做到全国联网。

（2）不动产股价系统

对房地产进行评估也是确定纳税金额、合理收取增值收益的基础，因此，不动产股价系统是不可或缺的征管基础。

（四）加强立法

要逐步完善房地产税法体系。建议在确保中央集中立法权的基础上，探索授权立法和委托立法机制，对局部性、区域性、时效性房地产调控需求，授权或委托省一级人大及其常委会、省级人民政府制定地方法规和政策，国家保留解释权和撤销权。通过这种有限制的立法权和政策权安排，增强税收对区域房地产经济的调控能力。借鉴世界上发达国家和地区的土地使用模式，改革土地使用权出让金制度，把土地批租同建设规划结合起来，引导城市经济的可持续发展。

参考文献：

[1]汤贡亮、中国税收发展报告2010-2011、中国税务出版社、2011年版。

[2]汪昊、我国房地产市场税收调控研究、中国税务出版社、2009。

[3]石坚、中国房地产税制：改革方向与政策分析、中国税务出版社、2008。