成本分配法则在地产景观中的应用

【摘 要】本文根据实际工程经验总结了针对性成本分配法则在房地产景观工程中的应用 并对常见景观工程中成本与效果的管控提出处理办法。

【关键词】成本分配 房地产 景观 设计 工程管理

一、前言

在生活品质提升的带动下，地产景观受到购房者极大关注，各大房企纷纷通过控制结构成本、增大景观投入来吸引客户并力求产品高溢价，然而在实际应用中却遭遇困惑：过分追求景观效果导致成本失控，高投入的品质提升却未获得客户认可，因此，地产景观如何能在有限成本中获得理想效果成为亟待解决的问题。在此，我们引入一项有效策略——针对性成本分配法则，即依据项目涉及面的重要程度来不均衡地分配有限成本，重则多分配，轻则少分配。为了确定地产景观项目涉及面的轻重程度，首先需要明确三个定位：

二、分析地产景观项目涉及面需要明确三个定位

1.地产企业内部定位

企业定位不同决定其景观决策千差万别。大型房企一般有多个档次的项目产品线，以万科为例，从低到高有四季花城系列、城市花园系列、金色家园系列、自然人文高端系列。根据项目产品档次形成不同景观风格，例如金域兰湾的巴厘岛风情，第五园的现代中式风格。地产企业根据项目档次高低形成的个性景观产品线直接决定了景观项目的成本和效果。

2.产品区域大环境定位

现在景观同质化现象明显，很多楼盘都有复制拷贝痕迹：“西班牙格调”、“巴厘岛风情”频频出现，不分南北地域统统打上相似的景观符号，不仅设计上生搬硬套毫无新鲜感，异地材料和苗木的长途搬运也会增大采购成本。因此，将景观项目融入地域环境，因地制宜并创新性的植入本土特色，才能既节约项目成本，又为品牌营造注入生命力。

3.目标客户外部定位

目标客户的自身差异导致了对景观的需求也不尽相同，多次置业的成功人士与首次置业的都市白领所关注的景观点必然有所区别。我们必须将客户、项目产品、景观定位、配置和景观成本之间的逻辑关系梳理清楚：客户需求决定项目定位，项目决定景观定位，景观定位后预测景观配置和成本，成本预测反过来再确定产品和目标客户。

上述三个定位即是地产景观关注重点所在，下一步则是如何紧扣重点合理运用针对性成本分配法。

三、针对性成本分配法则在景观项目中的运用

1、建立基于客户需求的景观需求分解

地产企业景观产品线需要通过产品类型和目标客户共同搭建，否则就是无法获得客户认同的阳春白雪。通过调研显示：不同级别客户需求差异决定了对景观关注重点也不同。高端客户追求景观风格独特性，中端客户强调景观功能全面性，而初级客户则需要基本配置完备性。以万科集团客户需求分级体系表为例（下表），有了结合产品和客户需求的景观分析体系，就可以指导新项目快速进行景观定位。