房地产发展的几点想法

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

2004年，我国出现了房价的全国性上涨，在房地产历史上是少有的,以下介绍一些房地产的基本情况。

一、房地产业的现状

从2009年以来房市的实际运行状况和走向来看，房市步入了此轮周期的下行阶段，也就是业界人士所说的开始步入短期“拐点”。

我国房市目前的现状包括以下几个方面：

1.成交量萎缩，空置率上升。

2泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力。

3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。

4.市场开始走向分化，房地产行业正在重新洗牌。

5. 房地产中介经营困难。

6施工企业正在面临改革。

7国内欲购房者出现持币观望的情况，并且开始在国外寻找投资机会。

8外资降低了对中国房市的期望值并且开始从房市撤离资金，更有甚者，发动了做空中国房市的攻势，企图掠夺中国改革开放的红利。

9政府正在衡量局面，极力保住改革开放的大好形势，将此轮美欧引起的金融危机对我国的影响降到最低程度，力争经济发展软着陆，找到新的经济增长点，正在调适与新生产力相适应的新生产关系，将会出台一系列改革政策。

二、我国房市的主要问题

1国内经济的发展对房地产业过于依赖，出现了结构失衡的局面。

2.市场发育不均衡，不成熟，不规范，泡沫化程度较高。

3. 土地的供应不规范，政府企业行为严重，政企分开不到位。

4.供需结构开始失衡。

5.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着极大的金融风险。

6房地产担负了过大的资产保值增值重担。

7人民币汇率的浮动加重了国际游资对中国优质资产的投入。

三、此轮调整的必然性

综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性,主要基于以上问题及以下理由：

1.结构失衡，房价泡沫过大金融风险加大是行业调整的内在原因。

2.对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因。

3. 美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期，欧洲金融危机的爆发加速了全球经济下滑的趋势。

四、我国房市的未来走向趋势

第一，房市已进入调整期，但不允许崩盘，只是平稳增长。

从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年，增长期为4年。我们判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。

第二. 我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好。

从决定我国房市的长期因素来看，不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其规模巨大的作用。这包括：

（一）人口因素

1.人口存量：在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有约70%尚未真正解决好住房问题。 2.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米。 3.人口质量：中国的人口质量在发生改变，健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变。

（二）经济收入因素

1.投资意识觉醒：目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元，居民急需货币的保值和增值渠道。

2.异地置业：无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置房产的人士日渐增多，旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视。

3.商业发展：随着百姓购买力的迅速进步，中国未来的城乡商业还会有巨大的发展空间，而商业的发展会带来新的生活方式和开发机会。

（三）城市化因素 1.生活方式：随着文化生活的进步，人们对居住条件有了更高的要求。 2.地方发展：目前，地方财政收入中土地出让收入的比重高达50％左右，可谓“土地财政”，故各地房地产发展的背后有着充足的政治动力。 3.城市化进程：三十年前，中国的城市人口仅有1.72亿，如今已达5.77亿。目前中国的人口城市化率约45％，而中等发达国家平均为61％，高收入国家则平均为78％,中国城市发展的空间还很大。 4.城市递进和升级：中国县级以上的城市多达近三千个，随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈“梯级成长”之状态，这种状态往往会引起投资地点和方向的转移。 5.城乡改造：近年来中国城市中的旧城改造从未停步，除了必要的保护性建筑之外，大量的旧城应该改造，必须改造也能够改造。不少城市近郊的村镇改造也正在如火如荼地进行，这有助于农村经济的转型和土地的高效利用。

6.土地供应：由于历史和地理的因素，在中国人多地少。中国的海岸线很长，充分利用近海资源填海造地，是发展海滨居住的一种好方法。

7持币“观望”过后：原本存在的刚性需求必会引发新的市场状态，个别地方可能还会出现短时效果“井喷”现象。

8.“灰色收入”：国内有一部分人有“灰色收入”已是不争的事实，这个可能涉及数万亿元的巨额资金已经成为楼市结构中的一个重要因素。 9.经济安全：由于房地产在国家和地方的经济角色中的支柱作用，各级政府并不希望房价和销量的大起大落，这是一个可能危及国家经济安全的严肃问题。

10.社会稳定：房地产的健康发展对国家的综合影响巨大。

（四）经济外环境 1.货币升值：人民币在过去的半年之内升值了近7％，人民币现在和将来的持续升值，使中外人士的投资信心和投资能力在悄然地发生着改变。

2.国际差异：中国东部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、广州、深圳等国际化都市的房价，与亚太地区同类型城市（如东京、首尔、台北、香港和新加坡等）的房价相比，仍存在着的差距。

3.境外热钱：人民币的升值预期，使得不少的境外热钱欲通过在境内置业获取特殊收益。

随着近年来房地产行业的高速发展，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升；公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势；企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。

以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化，从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化，职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，高效率，高水平，高强度，规范化和灵敏化的集团管控与高利润的成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是最重要和最急切解决的核心问题。

最后，在对这些政策分析的基础上，提出一点政策建议：其一，国家应该给出财政补贴，大量建造经济适用房、廉租房，完善住房保障体系，以满足广大中低收入阶层的住房需要。其二，在一些大城市，对中高端住房的投机性需求还非常大，必须采取税收措施给予抑制。