直击住宅工程投诉热点全面提升住宅品质

【前言】直击住宅工程投诉热点全面提升住宅品质由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。2渗漏控制方面 2.1渗漏的实例描述 皇册家园工程位于南京中山南路的某高尚住宅小区，由16栋组成。框架十一层；幼儿园为二层框架；人防地下室为一层箱体，筏板基础。上部结构采用页岩模数砖外墙，加气砼砌块内墙；平屋面为刚性防水，瓦屋面为柔性防水，小区一期工程由省...

【摘 要】随着住宅工程分户验收制度的全面实行和业主维权意识的不断增强，关于住宅工程的质量投诉也屡见不鲜。笔者通过广泛的市场调查，客观科学的数据分析，得出了“渗漏”、“现浇板裂缝”、“开间净高偏差”住宅工程交付过程中的三大投诉热点。文章就主要投诉较集中的三大热点，提出了施工环节上可以采取的预防和解决处理措施。

【关键词】住宅工程；投诉热点；渗漏；现浇板裂缝；开间净高控制精度

中图分类号：F287.8文献标识码： A 文章编号：

1前言

金融风暴寒意尚存，通货膨胀压力紧逼，高端人群发现，无论是追求自有资产的保值升值，还是享受生活的舒适惬意，最好的选择还是买房。随着国家住宅产业“十一五”发展计划纲要提出的，国内地产业的建设高潮迭起，随着建设规模的逐步扩大，住宅的品质也在不断提高。总的来看，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再单纯是一种生存资料，充当的是一种享受资料，住宅（房产）在人民群众日常生活中占据了绝对的主导地位，住宅质量与品质总是牵动着业主最敏感的那根神经。然而由于目前施工工艺的制约和工程施工本身的特性导致一些工程质量问题还在一定范围内、一定程度上客观存在。本文结合近年来江苏省颁布的《住宅工程质量通病控制标准》和《江苏省住宅工程质量分户验收规则》列出的质量通病与各薄弱环节，工程施工和交付过程中遇到的一系列的问题，就住宅工程投诉的三大热点问题――“渗漏”、“现浇板裂缝”和“开间净高偏差”提出了一些控制和治理措施。

2渗漏控制方面

2.1渗漏的实例描述

皇册家园工程位于南京中山南路的某高尚住宅小区，由16栋组成。框架十一层；幼儿园为二层框架；人防地下室为一层箱体，筏板基础。上部结构采用页岩模数砖外墙，加气砼砌块内墙；平屋面为刚性防水，瓦屋面为柔性防水，小区一期工程由省内某兄弟单位承建。我单位有幸中标的二期工程紧随一期工程交付时开工，所施工的标段为09、12、13、15、16栋、幼儿园（地下车库）。由于一期二期毗邻，一期工程艰辛的交付过程，我们深有体会：有关渗漏问题的投诉严重困扰着施工方和建设单位。据不完全统计，由渗漏引起的索赔数额占到索赔总额的45％。

为实现二期交出精品工程的质量目标，我们对一期的渗漏问题进行了专项调查：以一期10栋为例，渗漏部位主要集中在下面3个方面：①屋面渗漏：管道伸出屋面处，女儿墙、天沟、补洞及防水处理不当漏水。②外墙渗漏：外墙窗框四周，尤其是窗台以下渗漏。南、东两侧多于其他立面。③厨卫间渗漏：穿越楼板管道四周，厨卫间沿墙根部，给排水管接头处及配件渗漏。

2.2渗漏的主要原因分析

1、设计上前期考虑不周，施工过程变更较多，开发商片面追求低造价高效益，材料本身存在缺陷，造成渗漏。

2、施工工艺方法不当，没有按设计和操作规程施工，选用建材不符合要求。

3、白天晚上的较大温差，尤其顶层西山墙部位，由于不同材料的膨胀系数不同引起墙体产生裂缝而导致渗漏。

2.3防渗漏措施

在皇册家园二期工程的施工过程中，我们针对不同部位的渗漏，通过总结对比，提炼了下列防治措施，取得了相当好的效果。

1、外墙防渗漏措施

⑴改善砂浆的和易性，改进操作方法，同时提高砂浆抗裂缝性能。在抹灰砂浆中掺入纤维类物质和少量减水剂，可有效地控制抹灰层的开裂。同时在砼与砖墙不同基体交界处，满铺钢丝网，每边宽度不小于150mm。

⑵结合南京市住宅工程质量通病防治导则的要求，我们在外墙页岩模数砖窗台处浇筑厚度不少于100mm的C20砼，两端伸入墙内不少于100mm，内配构造筋。有效的治理了窗下由于裂缝引起的渗漏。

⑶针对本工程外墙装饰设计为面砖饰面，我们在面砖的粘贴和勾缝时采用聚合物水泥砂浆，聚合物乳液粒子通过渗透作用可扩散到基层的多孔表面，达到防水和粘结为一体的双重功效。

⑷窗口渗漏的处理关键是外墙窗框与墙体安装缝隙的处理。我们通过多次现场试验，总结出下列做法：充填聚胺脂发泡剂，应在缝隙外侧用木条临时封缝后，从室内向室外注入，直至槽内饱满密实，外口基本平整，待发泡剂凝干后，取出木条。在室外发泡剂表面涂上2mm厚防水胶。外墙面粉刷或贴面砖时，在窗框留5～8mm槽口，在安窗扇时，用防水胶将槽口封闭。

2、屋面防渗漏措施

⑴穿越屋面管道洞口补洞混凝土的浇筑

务必遵循科学的工艺过程：管道安装洞口四周清理凿毛支模刷界面剂浇C25细石砼（1/2板厚）第二次浇筑C25细石砼养护蓄水试验合格后施工上部构造层

⑵突出屋面的管道，周围做半径大于150mm的圆弧形找平层，管道四周的找平层与管道相接处留凹槽填密封材料，然后做防水附加层、防水层，泛水高度应大于250mm，上口用密封胶封严，收头处加金属箍。

⑶女儿墙根部及其他突出屋面构件的根部，我们在做找平层时根部做半径不小于150mm的圆弧，以使防水层粘贴平服。

⑷保温层要设排气槽和排气孔，间距不大于6m，槽内杂物要清理干净。

3、厨卫间防漏措施

⑴主体施工时，要仔细核对楼板顶标高，保证地面找坡贴地砖后，厨卫间门内地面标高低于室内相邻房间的地面标高，防止厨卫间地面水倒流向室内其它地面，同时保证厨卫间内坡向正确，流水顺畅。

⑵穿越楼面管道洞口补洞砼的浇筑，方法同2-⑵，并在管道周围筑坝，做24小时蓄水实验。

⑶厨卫间四周墙体如是砌体，底部要浇筑同墙宽，高度不少于150mm的C25砼止水埂，注意底部与楼层界面的清理务必干净。

⑷所有的给排水管道配件和粘结胶均应符合有关质量要求，严禁使用劣质产品，确保管道安装后不渗漏。

3现浇板裂缝控制方面

3.1现浇板裂缝实例描述

某小区共建住宅楼9幢，建筑面积约8万平米，砖混结构，室内无分隔墙，全部为现浇板，板厚100～120mm，混凝土强度等级C25，楼板与梁连接处均设负筋，房屋高5层，底层设架空层高2.4m，房屋约长75m，无伸缩缝，基础采用混凝土灌注桩。住户陆续购房 进行装修时，发现楼板裂缝，遂向我站投诉。经现场察勘发现，9幢房屋均存在裂缝，开裂户数达115户，占总户数420户的27.38%(而投拆用户56户，占总户数的13.3%)。裂缝位置主要有两类，其中位于板角处的裂缝占绝大多数，约占总数的90%，其裂缝宽度一般在0.1～0.2mm。

3.2现浇板裂缝原因分析

根据上述裂缝状况并结合其成因作了如下分析：

1、引起裂缝的首要原因是混凝土的收缩。众所周知，混凝土在硬化过程中，由于水分蒸发 ，体积逐渐缩小，产生收缩，而板的四周由于受到支座的约束，不能自由伸展。当混凝土的收缩所引起板的约束应力超过一定程度时，必然引起现浇板的开裂。

2、温度裂缝。因水泥具有快硬、高强、水化热大的特点，再加上该房屋的主体施工发生在夏季，混凝土浇捣后又未及时浇水养护，混凝土在较高温度下失水收缩，水化热释放量较大 ，而又未及时得到水分的补充，因而在硬化过程中，现浇板受到支座的约束，势必产生温度应力而出现裂缝。

3、支座处负筋下沉产生裂缝。在施工过程中由于施工工艺不当，致使支座处负筋下陷，保护层过大，固定支座变成塑性铰支座，使板上部沿梁支座处产生裂缝。

3.4现浇板裂缝防治措施

针对上述裂缝产生的原因，提出了一些防治措施，通过在另外施工标段的同类型的小区中的实际运用，起到了相当好的效果：

1、加强现浇板浇捣后的养护。混凝土养护是整个施工过程中必不可少的一个环节， 忽视对混凝土的养护，既会降低混凝土的强度，又易使其在硬化过程中失水得不到及时补偿而产生裂缝，尤其在高温下施工，更应经常浇水养护，这样既可减少温度产生的裂缝，也可降低由于混凝土的收缩而产生的约束应力，有效控制裂缝。

2、在板角增加辐射筋。现浇板的四周在设计上都已配置负筋，但针对绝大多数裂缝产生于板角这一现象，在板角四周增设辐射筋，使产生裂缝的应力作用方向与辐射筋相一致，能有效地抑制裂缝，此外配筋较多时，相对来说也能明显改善裂缝的产生或扩展，根据裂缝距板角的距离，辐射筋长度为1.5m～2.1m。

3、严格控制负筋的保护层厚度。现浇板负筋一般放置在支座梁钢筋上面，与梁筋应绑扎在一起，另外，采用铁架子或混凝土垫块等措施固定负筋的位置，保证在施工过程中板面钢筋不再下沉，从而可有效控制保护层，避免支座处因负筋下沉，保护层厚度变大而产生裂缝，板的保护层厚度不应大于1.5cm。

事实证明，上述几点控制措施是非常有效的，整个标段的投诉率较先前施工单位的13.3％下降为4.2％，基本消除这一通病，收到了良好的社会经济效果。

4开间净高的偏差控制方面

4.1开间净高偏差控制的现状与必要性

渗漏和开裂的关注程度一直往往显于室内标高和几何尺寸的精度，近年来，随着业主维权意识的提高，“开间尺寸控制”这一个新的控制薄弱点逐步进入业主投诉的视野。我们通过对本公司施工的丹佛小镇B标段工程以及兄弟单位施工的皇册家园一期工程的调查，得出影响室内标高和几何尺寸质量的因素，如下表：

室内标高和几何尺寸质量影响因素调查统计表 表1

4.2室内标高与开间尺寸精度控制的措施

针对上述影响因素，我们在皇册家园二期工程的施工过程中，通过开展QC小组活动、召开开间净高控制专题会议，列出一系列控制措施，经过验证效果较为明显。

1、根据楼层标高、几何尺寸控制精度要求，对每道可能影响质量的工序加强检查验收：

①模板方面：从模板的施工验收规范要求着手验收，强调模板上表面标高、垂直度、轴线位置、支撑的刚度强度的验收；（如下图所示：模板上表面的标高验收实拍图）

图1：模板上表面的标高验收实拍图

②钢筋方面：从加强梁筋、板面筋不超高，防止探头钢筋的出现，加强竖向钢筋的位置和插筋的位置的验收；

③混凝土方面：从楼面的标高、平整度、楼板的厚度等方面进行加强验收；（如下图所示：砼浇筑完成后楼面标高验收实拍图）

图2：砼浇筑完成后楼面标高验收实拍图

④砌体粉刷工程严格按规范和有关标准要求验收，特别是加强轴线位置和垂直、平整度的验收；

⑤楼地面工程从浇筑厚度和平整度方面加强验收；

⑥油漆涂料方面：从控制批刮腻子的厚度着手，顶棚批刮厚度严格控制在2～3㎜；

⑦测量放线作为关键工序进行复核检查，对不符合要求的测量放线及时纠正处理，对少放和漏放的线及时补充。以上验收严格执行三检制度，重点又强调交接检制度，并办理工序交接验收手续。

2、根据楼层标高、几何尺寸控制的精度要求，遵循向专家咨询的意见，编制切实可行的施工方案，主要涉及测量放线、模板及支撑、钢筋、混凝土、砌筑、装饰等各专项施工方案，方案中重视对标高、几何尺寸的控制要求和所采取的措施，以标高控制为例：

①每幢房子底层至少应在电梯井靠门处设置3处、四外角设置4处基准±0.00标高，并用红三角油漆做好标识；

②楼层拆模后及时弹出50或100线，在电梯井处应用红三角油漆标出楼层控制的基准标高并妥善保护，以便施工过程中的校核；

③楼面模板支设后，对于梁端、板边标高根据首层基准标高点测设后进行复核检查，要求标高在0～+10㎜之间，要求外口模板上口整平与混凝土浇筑后的上口平，以保证混凝土浇筑标高的控制；

④楼地面施工前应在房间四角或边角部位贴好楼层地面施工的饼，根据标高控制线结合楼板下口标高，做标准长度硬尺顶到顶板下，在砌筑完成后即在房间四角做好塌饼，保证每户楼层净高、标高一致，此饼也作为安装、门窗的标高控制点，以免因墙面的标高线被后道工序掩盖后而引起与配合分包单位之间的矛盾，此饼在施工过程中应妥善保护，直至地面工程完成为止。

3、轴线测量放线方面的要求：

要求测量员对所有短肢剪力墙和砌筑墙体在施工前测放出中心线、边线、200㎜的控制线，对于一条墙应有5条线（如图所示），同时厨房、卫生间等小房间，要求控制线应该方正交圈，此控制线作为支模、砌筑、贴饼粉刷的施工依据也作为检查验收的依据的同时也能够作为控制房间方正的依据。

图3： 测量控制线示意

5结语

综上所述，对于住宅工程质量的控制如果到位，一方面可以大大减少工程竣工后期的后期维修费用（实际中有些部位的后处理是相当困难的，甚至是不可以整改的）；另一方面能大大提高工程的整体质量，从而真正为企业赢得了效益，树立了良好的信誉。

笔者期望能与更多业界的同仁共同关注到住宅工程建设过程质量的控制，共同关注到住宅品质的不断提升。除了上述三大主要投诉热点外，住宅质量投诉出现了很多新的集中点，如门窗等材料的使用不符合标准、环境污染超标、保温节能工程部分等等，这些也将是我们接下来一段时期所必须克服的重点所在。

【参考文献】

［1］穆宗石.住宅工程质量控制手段和措施［M］.中国建筑工业出版社，2000.

［2］王宗昌.建筑工程质量控制实例［M］.科学出版社，2004.

［3］《住宅工程质量通病控制标准》（DGJ32/J 16-2005）,江苏省建设工程质量监督总站，2006.

［4］《江苏省住宅工程质量分户验收规则》（苏建质『2006448号），2007