浅谈房地产市场交易价格的形成

房地产业是国民经济的重要产业，在国民经济中具有重要的地位和作用；同时，房地产业又是社会生产和其他经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的载体和基础，既是社会生产的基本要素，又是社会生活的基本要素。最近几年，房地产业发展迅猛，每年推动GDP1.5个百分点的增长，但是房地产市场仍没有规范化、标准化，发展又极不平衡，使得一些地区商品房和土地供求结构性矛盾突出，房地产投资增长过快，空置商品房积压较多；住房分配货币化进展较慢，住房公积金、个人贷款业务有待拓展；市场服务体系尚不健全，住房消费潜力没有充分发挥；房地产开发和交易行为不够规范。随着国家房地产调控政策实施以来，经历了严厉的房地产新政，但是全国大部分城市房价却不跌反涨，老百姓的收入增长水平已远远落后于房价上涨水平，房价收入比迭创新高。那么，高房价在市场交易中到底是怎样形成的呢？本文主要从以下几方面来分析房地产市场交易价格的形成。

一、房地产产权对价格的影响

房地产市场是一个比较复杂的市场，是房地产产权交易关系的总和，是交易双方博弈得出结果的竞技场。房地产的交易过程就是房地产产权博弈过程，博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权和使用权，产权让渡方让渡房地产产权和使用权获得相应的货币补偿。本文认为，现实中其他商品的成交价格是人们通过讨价还价或信息交流所达成的双方都能接受的价格。而房产则不然，它是人们生活的必需品，能满足人们的居住需求，效用不言而喻。在房地产市场交易中，房地产开发商拥有绝对的产权，而产权通常是排他性的，从而形成卖方垄断市场，使得消费者处于被动地位，房地产商利用对房产产权控制权和信息优势为房产定价，然而开发商为了追求利益的最大化所制定的价格往往超出了房屋的实际价值，形成今天房地产市场价格居高不下，消费者难以承受的局面。

二、供求关系对房地产价格形成的影响

众所周知，供求是影响价格形成的最直接因素，我们假定货币流通量不变，由经济学可知，供求关系对房地产市场价格涨落的影响主要有以下三种情况：第一，当市场供求平衡时，即房地产开发商提供的房产与人们对房子的有效需求量保持一致时，房产的价格将处于稳定和均衡状态。第二，当供大于求时，开发商供给的房屋超过有购买力的社会需求时，房产的价格就会下跌，这时房屋的市场价格低于实际价值或开发成本。价格下降使得房地产开发商的利润减少，甚至无利可图，必然缩减生产量，供给减少，价格出现回升。第三，当房屋的市场供给不能满足消费者的需求时，价格又因为房屋短缺而高于其价值出售，房屋越是稀缺，价格就会越高。但是，正是因为这种超过生产价格的出售给房地产商带来巨额的利润促使他们扩大生产规模，增加供给，造成房产价格逐渐回落。目前，随着经济的快速发展、人民的生活水平的提高、城镇化进程的加快等因素的影响，使人们对住房的需求不断增加，为开发商制定较高价格来追求巨额利润奠定了基础。

三、开发商交易利益最大化与卖方价格的形成

开发商交易利益的实现过程集中体现在制定一个其预期利益最大化的卖方价格，并且这一价格能保证交易的

最终达成。房产的卖方价格包含两个方面：首先，开发商要考虑其开发产品的成本补偿，否则就会赔本。由于每个开发商自身所具有的资源和技术不一样，其生产成本和预期利益也会不一样，从而对其生产的产品定价就会不同。其次，也是最重要的一点，房地产商开发产品到出售产品的目的是为了从中获取尽可能多的利润，以实现交易利益的最大化。然而，最近几年房地产开发商的开发成本增加，为了在社会竞争中不被淘汰就必须有高额的利润去弥补其开发成本和取得必要的运营资金，从而形成了超过其本身价值的销售价格。因此，卖方价格=成本+预期利润。在开发商制定的价格中开发成本一般是在出售前就被决定了的，而且对开发商来说是可以计算的“公开信息”。所以，对开发商制定价格分析的关键在于对预期利润的分析。

在一个完全竞争性市场中，产品是完全同质的，信息是透明的、充分的，交易是无摩擦的。在这种市场结构中，每一个开发商都是价格的接受者，虽然每个开发商的目标都是预期利润最大化，但由于他所出售的产品存在着相互之间的竞争，从而使其只能把卖价确定在与其他开发商相同的水平上，这时他的预期利润与其成本高低反方向变化：预期利润=市场决定的卖价-开发成本。我们由此可以看出，如果他的开发成本高于其他卖主，其预期可实现的利润就比其他开发商低；相反，预期可实现的利润就高。这里预期利润是随着市场决定的卖方价格与成本的变化而变化的，追求利润的卖方只能通过不断降低其生产成本来获得更多的利润。然而，目前的房地产市场并不是一个完全竞争的市场，房地产产品的区位、外观、配套设施往往各不相同，是垄断和竞争交织在一起的，既没有完全的竞争也没有完全的垄断；那么，在这样一个具有垄断因素的市场中，开发商制定的价格就主要取决于他的预期利润，这个预期利润也同时决定了开发商对总的交易利益所能够获得的份额，因此开发商总是希望能够制定尽可能高的价格，从而获得最大利益。然而，现实中开发商制定的房价不是主观随意的，而是有条件的。

第一，开发商在房地产市场中的垄断程度和供求状况是他们取得交易利益多少的决定性因素。开发商在房地产市场中的垄断程度也就是其提供的住房的可代替性程度，这种替代性不仅包括市场中同质住房的多少，而且也包括相似产品和虽然不是同一类产品但却能给购买者带来相同或相似满足的产品。现实中任何产品都有无数的替代品，然而这不是说任何商品都不存在垄断因素。因为对于特定的购买者来说，在无数的替代品中，总有一个是能给他带来最大满足的。比如，不同的人对房子的大小、质量标准、位置以及所拥有的配套设施、价格等要求不一样。当开发商提供的产品对这一类购买者来说其产生的效用大于其他替代品的效用，那么就会对消费者产生垄断效应。很明显，目前人们对住房的需求在市场上还没有出现可以替代的产品，正是因为这样，房地产开发商处于垄断地位，对住房就可以索要较高的价格以达到其预期利润。

第二，开发商对市场信息的了解程度是由市场结构所决定的潜在利益得以实现的现实因素。垄断程度只是开发商能够制定比较高价格的前提，只有在掌握相关信息的基础上，这种潜力才能变为现实能力，这种有效信息包括对房地产市场结构、供求关系、价格和购买者的收入水平、偏好等的了解。不同的开发商占有的信息和对信息处置能力不同，那么每个开发商对其生产的产品定价也就不一样，可以对不同的购买者进行价格歧视，以获得最大利益。

四、购买者交易利益最大化与产权定价

住房购买者交易利益的实现过程集中体现在以确定一个尽可能低的价格来获得最大的预期利益，并且这一价格能保证交易的最终达成。可以从以下两个方面的因素来说明：

第一，住房购买者购买住宅的目的是为了从中获得效用，以满足其对某个功能的需求。不管是消费需求还是投资需求，这个效用大小所对应的货币量就是消费者为了获得商品所能给付的最大值。而效用是人们在消费使用价值时得到的主观上享有或需要的满足，是人们生理上和心理上的主观感受。不同的购买者会因自身的收入、价值观等不一样而对同一产品的效用评价是不同的，所以每个人对产品的效用价格也不一样。

第二，购买者希望以最小的价格去获得这些效用，即想从交易过程中获得尽可能多的交易利益。因此，买方价格=效用价格-预期交易利益。由于住宅对购买者来说其效用就是提供居住，其效用是已知的，但究竟能取得多大的预期效用则取决于开发商与购买者讨价还价的交易博弈，取决于两方在交易中所处的竞争地位与所拥有的有关交易客体的信息结构，信息结构就如前面而言，房地产的专业性很强，一般的消费者根本不了解，而房地产开发商对其产品的生产成本与性能更了解，购买者仅仅拥有对该产品效用大小的私有信息，明显处于信息不对称的劣势地位。在效用不变的情况下，购买价格的高低取决于预期的交易效用，而预期的交易效用大小又取决于购买者的竞争地位与对交易信息的垄断程度。

五、交易利益的实现和价格的形成

在房地产市场交易中，买卖双方交易利益的实现在于找到一个双方都能接受的成交价格。由于我国土地的稀缺性，供给缺乏弹性：消费者心理预期房价会不断上涨，不管是投资还是消费，对房产的需求都非常大，形成房地产市场供小于求。开发商利用这种优势对其房屋定价往往高于消费者所能承受的价格却低于房屋对购买者的效用，交易双方通过讨价还价来分割预期的交易利益，确定成交价格，成交价格一般会介于成本与效用之间。

交易价格如何形成呢？我们首先分析下面这个例子，如果有一套住房开发成本为30万元，开发商开始要价为40万元，而消费者对住房的定价为25万元，设分别表示为高低价，又开发商和消费者可接受的价格为33万元、35万元，若33万元，则双方所得收益如下表：

从上表我们可以看出，在市场中双方为了达到预期利益的最大化不断谈判，每经过一个谈判回合，至少一方会让步。消费者会根据自己的偏好及房地产的效用价格比，判断开发商的要价是否可以接受，开发商也会判断购买者的报价是否是可接受的价格。若任何一方认为是可以接受的，则成交，当交易达成时，形成的价格就等于成本价格+卖方实现的交易利益或等于购买者的效用价格+实现的交易利益。但是现实中由于开发商掌握着房地产产品的大量实质性信息，既有地理位置、地形、交通状况、户型等公开信息；也有生产成本、质量、增值潜力等隐蔽信息；还有物业管理等后续服务在内的不确定信息。并且掌握了购买者的购买力、消费心理、消费偏好等信息，而消费者不是房地产专业的行家，仅仅掌握了一定量的公开信息，使得购买者在市场交易中处于被动地位，市场交易价格往往都是以卖方价格成交。开发商在交易中实现了预期利润的最大化，而购买者在心理预期的作用下被动地接受价格，往往超过了其效用价格。