美国住房按揭证券化中的保险机制及其启示

住房按揭证券化（MBS）是过去30多年里美国资本市场主要创新之一，对美国的住宅与金融市场均产生重要影响。在我国，中国建设银行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”于2005年12月15日发行成功，并于2006年2月获准在银行间债券市场交易流通。目前国内对住房按揭证券化的研究，更多的是基于银行、房地产市场和资本市场的视角，从保险视角进行的研究较少，尤其缺乏对住房按揭证券化中保险机制的较细致研究，而美国的经验表明，商业保险和社会保险机制在住房按揭证券化中发挥了举足轻重的作用。

一、为什么住房按揭证券化需要保险机制

住房按揭贷款具有普及率高、规模巨大、违约率低、现金流稳定等特点，成为资产证券化（ABS）首选的基础金融工具。

然而，住房按揭贷款要真正实现证券化，仍然有一系列障碍需要突破。一个必须解决的问题是，如何防范大量的住房按揭贷款发放和按揭证券化当中的违约风险，这个问题如果处理不当，将对一国金融体系带来难以估量的冲击，甚至引发金融危机。一般而言，贷款与房价比（LTV）过高的按揭贷款，一旦房价大幅下跌，住房的抵押功能将下降，甚至无法为按揭贷款提供保护。

按揭保证保险（Mortgage Insurance）正是针对上述风险，由保险公司或政府住房保险机构分担对抵押品执行清偿以后依然产生的银行按揭贷款损失，把风险从银行和住房按揭证券（MBS）的投资者转移给保险公司或政府住房保险机构，改变了按揭贷款资产库的风险收益特性，使得按揭贷款资产库的风险可以标准化，从而为按揭贷款的证券化创造条件，促进了按揭贷款二级市场的发展。

二、美国按揭保证保险的运作方式

美国按揭保证保险的参与者包括：商业按揭保证保险公司或政府住房保险机构、按揭购房者、MBS的发行者、商业银行。美国按揭保证保险的运作方式详述如下：

商业按揭保证保险公司或政府住房保险机构，承保按揭贷款资产库的信用风险，帮助商业银行降低风险损失，并帮助MBS的发行者将按揭贷款资产库的风险予以标准化。

按揭购房者支付保费后，将获得按揭信贷条件的优惠，并降低购房首付款比例，一般可以将购房首付款比例从房价的20％，降低为房价的5％。

商业银行购买按揭保证保险（保费一般由按揭购房者支付），并向MBS的发行人出售按揭贷款。

MBS的发行者通常要求欲出售按揭贷款资产的商业银行必须对某些按揭贷款购买保险。MBS的发行者在美国比如政府国民抵押协会（GNMA，简称吉利美）、美国联邦国民按揭协会(FNMA，简称房利美)和联邦房屋贷款按揭公司(FHLMC，简称房贷美)，在美国的MBS体系中，吉利美针对由联邦住宅管理局（FHA）提供保险的按揭贷款，而房利美和房贷美针对由联邦住宅管理局（FHA）以外的机构提供保险的按揭贷款。

三、美国按揭保证保险的发展经验

美国的按揭保证保险提供者分为两类：一类是包括联邦住宅管理局、退伍军人管理局在内的政府机构；另一类是专业化的商业按揭保证保险公司。

（一）社会保险机制首先介入住房市场

美国联邦住宅管理局（简称FHA）从1934年开始为中低收入家庭的住房按揭贷款提供100％的保险，当借款人无力偿还债务时，由联邦政府完全承担银行的贷款损失。一般而言，只有经过严格审查符合条件的中低收入家庭才有资格获得FHA提供的按揭保证保险，并且对按揭贷款设有最高限额，使得按揭贷款一般只能买的起中低档或小面积住房。FHA的按揭保证保险安排有助于中低收入者购房，体现“居者有其屋”的政策目标，以实现社会和谐。2001-2004年联邦住宅管理局年均参保人数117万（参见表1）。

退伍军人管理局（简称VA）成立于1944年，是为退伍军人及其在世的配偶提供按揭保证保险的政府机构，二战后帮助大批退伍军人成功的向平民生活转型。2001-2004年美国退伍军人管理局年均参保人数34万（参见表1）。

（二）商业按揭保证保险快速发展

美国的第一家商业按揭保证保险公司成立于1957年，商业按揭保证保险行业在1970年代得到快速发展，通过降低按揭首付率，为MBS的发行者提供更多合格的按揭贷款，极大促进了当时按揭贷款二级市场（即MBS市场）的发展，并成为房地产金融体系的重要组成部分。

商业按揭保证保险公司是专业化运作的，不能兼营其他商业保险业务。与联邦住宅管理局（FHA）不同，它们一般仅对按揭贷款提供部分保险，与银行和按揭购房者一起分担违约风险。另外，商业按揭保证保险的价格也较低；并且通常不要求按揭贷款的最高限额。2001-2004年商业按揭保证保险年均参保人数210万（参见表1）。

表1：政府和商业机构当年新增的按揭保证保险的投保人数

(资料来源：《MICA2005-2006 Fact Book》)

美国的按揭保证保险市场由政府发起和培育，商业按揭保证保险公司随后兴起，目前，商业按揭保证保险占据主导。1970年，商业按揭保证保险金额占当年新增按揭保证保险金额的比例仅为0.9%,到2004年，这一比例上升为62.9%。

社会保险和商业保险两种机制服务于不同的群体，实现不同的社会目标，较好体现了政府和市场这两种机制的互补性。

四、商业按揭保证保险的相关险种设计

按揭保证保险包含两大险种: 按揭组合保险(portfolio insurance)、以及初始按揭保证保险(primary mortgage insurance)

1.按揭组合保险是对银行的按揭贷款组合提供风险保障。保险公司承担贷款组合累积损失(cumulative losses)的一定比例，银行则可以选择某些贷款进行打包，双方也可以就保障水平进行谈判。

按揭组合保险的主要类别是资产库保险（pool insurance）,其承保的损失以止损位(stop loss)为限，亦即保险公司仅承担止损位以下的贷款损失比例，其设计原理可用图3表示。

2.初始按揭保证保险是银行在按揭放款一开始，就将每笔贷款单独投保。当银行出于满足监管当局要求或者内部风险管理需要，必须对个人按揭首付比例施加限制时，初始按揭保证保险可以帮助银行降低对个人按揭贷款首付比例的要求并扩大业务量；此外，通过将按揭信用风险转移给保险公司，银行的按揭贷款在风险性质上得以标准化，从而受到MBS发行者以及资本市场的欢迎。

初始按揭保证保险的主要类别之一是个人分期偿付保险（amortizing coverage），承保的是在给定的贷款房价比(Loan to Value，LTV)范围内的银行贷款损失部分(如图4所示的阴影部分)。保费由借款人缴纳，银行在利息和贷款期限等方面给借款人以一定的优惠。其主要作用是降低由于贷款房价比过高造成的信贷风险，并降低借款人的首付款比例。其设计原理如图4示。

五、启示

保险机制极大促进了住房按揭证券化的稳健规范运作，它保证了一旦住房按揭贷款出现违约，发放贷款的商业银行或者能够从政府得到100％的损失补偿，或者能够从商业保险机构获得约定的损失补偿，从而降低了按揭贷款信用风险，健全了按揭贷款市场的金融基础。而按揭贷款合约的风险标准化，必然为住房按揭证券化的大规模发展提供坚实的基础。住房按揭证券化是一项涉及银行、证券、保险三个行业的复杂的系统工程，需要三个行业的共同努力，而我国目前关于住房按揭证券化的探讨，恰恰缺乏对保险机制的足够重视。

（作者单位：特华博士后科研工作站）