“营改增”对房地产企业纳税的影响

营业税改增值税，即“营改增”，是“十二五”规划下一项结构性的减税措施。目前被外界视为我国自1994年税改以来，流转税制最为猛烈、重大的一次变革，增值税作为企业的主体税种之一，在“营改增”下企业进行纳税筹划，不仅有利于减轻企业纳税负担，有效的消除现行税收制度中的重复征税现象，节约资金支出，而且可以有效地降低企业财务风险，加强中央税收，平衡中央与地方的财权。该文从对”营改增”政策的解读入手，分析了“营增改”对房地产企业纳税的影响，并提出了“营改增”政策下企业进行纳税筹划的有效策略。

“营改增”内容及解读

“营改增”背景及内容。“营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。

2011年11月，财政部“营改增”试点方案，按照“方案”要求，“营改增”于2012年1月1日起首先在上海部分地区及行业进行试点，并在“十二五”期间逐步推广至全国范围。《“营改增”方案》在现有17%、13%税率基础上增加了6%、11%两档税率，不同税率适用税目的具体内容是：提供有形动产租赁服务，税率为17%；提供交通运输业服务包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务，税率为11%；部分现代服务业包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务，税率为6%；年应税服务销售额500万以下（交通运输业和部分现代服务业），适用简易征收方式征收率为3%。

“营改增”的意义。营业税改征增值税，其主要目的有四个，即：降低赋税；完善现有税制，消除重复征收，减轻企业纳税负担；促进产业融合，升级产业结构，在税收上大力扶持占营业税征收主体的第三产业；优化投资、出口和消费结构，增强我国企业在国际上的竞争。营业税改征增值税是中国税制改革及增值税制度改革中关键的一步，其对中国经济发展方式转变、产业结构优化、税制体制完善产生深远的影响，有助于增值税体系的完善以及增值税收入的增加，提高城市竞争力。营业税改征增值税消除重复征税，社会再生产各个环节的税负下降，企业成本下降引起物价降低从而降低通货膨胀水平。

“营改增”对企业的影响

“营改增”影响有利有弊，对于企业来说犹如一把双刃剑，因此，我们不能把“营改增”单纯的看为国家的减税政策。从长远意义上讲，营业税改征增值税是国家税制改革的一项重大安排，有利于减少营业税重复征税，使市场细分和分工协作不受税制影响，有利于在一定程度上完整和延伸二三产业增值税抵扣链条，促进二三产业融合发展，完善产业结构，有利于建立覆盖货物和劳务领域的增值税出口退税制度，全面改善我国的出口税收环境。从现实角度来看，“营改增”整体会降低企业的税负，就不同行业而言，营改增带来的影响也不相同。

对企业税负的影响。首先，“营改增”从根本上解决了对企业营业税重复征税、税率过高等问题，进而可以减少企业的纳税额度；其次，增值税税率在现行增值税标准税率17%和低税率13%的基础上，新增11%和6%两档低税率，降低了企业纳税负担；第三，由于所购服务的增值税额可作进项抵扣，因此“营改增”同时降低了购买服务本来就缴纳增值税的企业的纳税负担。目前，从实行“营改增”的试点城市与试点行业的成效来看，有多数的企业都实现了税制改革的预期目标，有效地降低了原有的纳税额度，实现了企业经济效益的稳步提升。尤其是“营改增”中对于中小企业按3%税率征税的政策，对中小企业的生产力起到了大大解放的作用，扩宽了中小企业的未来发展空间。以北京、上海等试点城市的第一季度的财务信息反馈来看，有近七成企业的财务负担有明显下降。提高了企业的经济利润及市场竞争力。

对企业财务管理的影响。营业税改征增值税对企业财务管理也带来了一定的影响，这主要表现为以下几方面：会计核算变化。如果参照原来的营业税核算服务发票金额即为取得服务收入，实际发生的列支为相应的成本，收入额（或者收入差额）×税率=税收。而在营改增后应纳税额是本期销项与本期进项之差，进项和销项税额则分别通过应交税金来进行核算。上述可以看出税金的核算、收入核算、购入服务等都发生了变化。发票的使用管理发生了变化。税务部门对增值税专用发票的管理更加严格，因为增值税专用发票对企业对外提供服务产生的销项税额和企业日常采购商品、接受服务环节产生的进项税额有直接的影响，进而会对企业增值税的缴纳金额产生影响。混业经营会计核算要求提高。目前，混业经营企业普遍存在，本次税改规定混业经营在不能分辨明细核算各类业务的前提下，税率从高。

“营改增”试点对房地产企业税收的影响

现行税制涉及房地产行业的有14个税种。目前，在房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节，征收很多税种，主要包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。房地产行业涉及的产业链很长，因此“营增改”对房地产企业税收将会造成深刻影响。

“营增改”对房地产企业建造成本的影响。建筑业是房地产开发企业重要的上游行业。建筑行业适用11%增值税税率，原则上适用增值税一般计税方法。建筑业实行“营增改”，将会因为建筑材料来源方式多、供应商及材料种类杂散，以及为施工企业提供专业的劳务服务税率提高，而使建筑业实际税负加大，从而直接造成房地产企业建造成本增加。

其次，如果建筑安装企业改为缴纳增值税，随着适用税率的提高，其购进材料必然要取得增值税专用发票，这就堵住了上游供货商偷逃税的漏洞；如果向房地产开发商多开具增值税专用发票，其本身会承担很重的税负，因此不可能再虚开、乱开发票，从而也堵住了房地产开发商偷逃税的漏洞。

房地产行业税负的影响。实行“营改增”，延续了增值税的抵扣链条，避免重复征税，降低了开发产品的成本，能让房地产企业降低税负。我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，实行价内税加重了房地产行业的税款，原因是价内税形式较为隐蔽，不易为人察觉，所以给人的税收负担感较小，由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的价格，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及税基的稳定增长。此外，由于征收价内税的商品的特殊定价体制，随着商品的流转还会出现“税上加税”的重复征收问题，而流通环节越多，问题越严重。而作为一种价外税——增值税，其数额通过层层抵扣的方式实现了课税数额的正确性。价外税的计税方式不会影响增值税与商品价值的联系。因此建筑业、房地产业全面实行营改增后税收上引入了增值税的抵扣链条。上一层行业带来的增值税可以扣除。

力促房地产企业转型升级。推进经济转型升级，加快服务业发展，需要税收政策的有力推动，政策导向将促使房地产市场转型。而“营改增”有利于产业转型升级。此次试点总体上可减轻房地产开发企业的税负，增强其发展的能力。

房地产企业转型升级，即从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张，在从事房地产开发的同时，投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等精装修房等将成为新的业务增长点，混业经营模式比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险。

从短期来看，对房地产开发贷款的严格控制，是房地产企业启动多元化融资渠道的触发因素，也是过去两年房地产金融产品迅速增长的原因：从长远的视角来看，房地产行业的多元化，会导致企业资产与负债结构的重新匹配，意味着一次性的资金支出需要通过房地产金融产品来应对，否则房地产转型也会受到一定的抑制。