对住房建设规划中住房供求总量的探讨

【摘要】遵化市位于河北省东北部，北与兴隆县以古长城为界，东接迁西县，南与丰润县、玉田县相邻，西与蓟县接壤，总面积1521平方公里。 截止2007年底，遵化市区常住人口14.93万人，5.53万户...

摘要: 以遵化市为例，对住房建设规划中住房供求量如何预测进行探讨，为住房用地及配套设施布局提供量的依据，以充分发挥住房建设规划的作用，使得房地产市场更加理性、健康、稳定发展。

关键词:住房建设规划,住房供求总量

城市住房，在住房制度改革后，从原先福利分房，转变成为一种纯粹的商品。在其后数年的发展过程中，一方面基本的住房需求得到了满足，城市居民的人均居住面积不断提高；另一方面，房价不断攀升，大量居民难以承受高房价的压力，买不起房或蜗居现象不断加剧。城市住房问题，直接关系到城市居民的生活和城市未来的发展。在这种情况下编制住房建设规划，充分发挥政府对城市住房建设的宏观调控作用，利用规划来促进年度房地产开发用地的有序投放，多渠道解决城市低收入家庭住房困难问题，使房地产市场更加理性、健康、稳定发展尤为重要。

住房建设规划中，住房供求总量的确定至关重要：供求总量预测过小，会导致供小于求的住房市场，使得房价恶性上涨；而总量预测过大，又会导致供大于求的现象，使得住房空置率过高。本文以遵化市住房建设规划（2008-2015）为例，对住房结构体系的确定及供求总量的计算过程进行详细阐述。

一、遵化概况

遵化市位于河北省东北部，北与兴隆县以古长城为界，东接迁西县，南与丰润县、玉田县相邻，西与蓟县接壤，总面积1521平方公里。

截止2007年底，遵化市区常住人口14.93万人，5.53万户；其中非农人口9.97万人，4万户，人均住房面积40.25m2；农业人口4.95万人，1.53万户，人均住房面积71.75m2。

二、住房需求分类分析

综合考虑遵化的住房现状，将住房需求分为主动需求和被动需求，被动需求以城中村改造及大型基础设施和道路拆迁涉及到的村民户数为准，不给予预测。

三、住房主动需求预测

（一）商品房需求量预测：

1、迁入人口住房需求（机械增长人口和暂住人口）

按照总规确定人口机械增长率10年以前取40‰，10-15年取35‰，2007年遵化城区常住人口为14.93万人，则2008-2015年遵化城区机械增长人口为14.93×（1+40‰）3 ×（1+35‰）5 -14.93 ≈5.02万人。

暂住人口包括大企业及学校学生人口和半年以上流动人口，依据总体预测暂住人口增加总量为0.825万人。则迁入人口总量，即5.02 + 0.825=5.845万人。

迁入人口中并非都有购房需求，而是有部分人口选择租房或是借宿，购房部分按50％计算，则到2015年总共有2.923万人，约1.462万户有购房需求，商品房户均面积按90平米计算；则迁入人口住房需求总量为1.462×90=131.58万平米。

2、改善住房条件人口住房需求预测

本次规划对遵化市中心区600户城市居民家庭抽样调查，通过调查发现为改善居住条件想购房的家庭占38.8％，购房后原有住房出售的占总需求的20.4 ％，这部分房屋可以充当二手房房源；出租的占34.1%，可充当就业人口租房需求量。

虽然为改善居住条件想购房的家庭占38.8％，但受部分因素影响并考虑居民实际购买力，预计降低15个百分点，则2008-2015年改善住房条件的购房家庭占23.8％。07年遵化市中心区非农人口9.9738万人， 4.0047万户，为改善居住条件的非农家庭为4.0047×23.8%≈0.95万户；农业人口4.9548人，1.5253户，考虑农业人口的现实情况，按10%的家庭有购买能力，则改善居住条件的农业家庭为1.5253×10%×23.8% ≈0.036万户，以上两项合计则：为改善居住条件所需求总建筑面积为（0.95+0.036）×90=88.74万平米；

其中原有住房出售的占总需求的20.4 ％，根据购房下降比例推算，下调8个百分点，则原有住房出售的按12.4%计算， （0.95+0.036）×12.4%×90=11万平米。

改善住房条件的住房需求总量为：88.7411=77.74万平米。

3、婚育人口住房需求

2000年第五次人口普查中，女性年龄段5―12岁，男性7―14岁人口到2008―2015年达到法定结婚年龄，均有购房需求，根据人口普查结果女性5―12岁人口总数为7946人，男性7―14岁人口总数为10719人，所以婚育人口总量7946+10719=18665人，考虑到男女比例和同城市内婚嫁的可能，婚育人口对数按50％计算，为 18665×50％=9333对。

据问卷调查显示，适婚年龄段的青年有购房意向的占婚育人口的68.9%，约为70%，户均面积按90平米计算；则婚育人口住房面积总量为0.9333×70%×90=58.8万平米。

4、投资带动需求预测

住房具有使用价值，同时还具有资产的属性，可作为投资的对象。在市场经济下，房产投资的高回报率吸引了愈来愈多的资本投向住房，从而在局部区位形成较高比例的投资性房产需求，直接影响了住房市场的供求关系。目前投资性住房已经受到严控，投资性需求的比例将会有所下降。

根据调研显示，居民购房意向中由于投资需求想购房的占4.8%，参照其他县级市投资需求比例，并考虑比例适当下降，预测未来商品房投资性需求的比例可按总需求量的3%考虑。则投资带动需求总量为（131.58+77.74+58.8）×3% =8.04万平米。

5、商品房需求小计

商品房需求总量为迁入人口住房需求、改善住房条件人口住房需求、婚育人口住房需求与投资带动需求之和，即131.58+77.74+58.8+8.04= 276.16万平米。

以上预测的商品房总需求，为总住宅建筑面积，未包括基础设施、商业等公建建筑面积，按住宅建筑净密度2.0，住宅用地面积占总用地60%，平均容积率1.8计：计算出商品房需求的总建筑面积（含公建面积）为276.16÷2.0÷60%×1.8=414.24万平方米。

（二）保障性住房需求量预测

《第一财经日报》提出：考虑到我国的经济发展水平，经济适用住房占住宅供应总量的比重控制在10%~15%比较合适。公共租赁房（含廉租房）比重15%~20%，普通商品房（包括限价商品房）的比重保持在45%~55%，剩余约20%份额留给商品房（中高档房）市场，这样一个“阶梯式”的住房供应体系比较符合我国当前的实际情况。

根据房管局提供的2007年遵化市最低收入家庭住房状况调查表发现：2007年符合保障性住房申请标准的户数是101户，符合条件的人数较少，考虑实际问题，将上述比例合理下调，下调后按廉租房和公共租赁房占商品房总量的5%，经济适用房5%，共计每年需建设的保障性住房总量为商品房总量的10%计算。

则2008-2015年保障性住房总需求量为276.16×10% =27.62万平米。以上预测的住房总需求，为总住宅建筑面积，未包括基础设施、商业等公建建筑面积，按住宅建筑净密度1.7，住宅用地面积占总用地60%，平均容积率1.5计；计算出保障性住房需求的总建筑面积（含公建面积）为27.62÷1.7÷60%×1.5=40.62万平米。

（三）住房主动需求量预测

住房主动需求=商品房需求总量+ 障性住房需求总量，即 414.24 + 40.62 = 454.86万平米。

四、住房被动需求统计

住房被动需求量包括城中村改造和道路及大型基础设施涉及拆迁安置房，不需预测，本文不再详细阐述，遵化市城中村改造涉及回迁安置总量为77万平米，道路及大型基础设施涉及回迁安置总量为46.52万平米，则住房被动需求总量为123.52万平米。

五、未售房总情况统计

对遵化市13个售楼处对住房销售量的抽样调查发现，遵化市现有住房的未售房率为49.5%，未售房大部分是07年开盘建设的工程，07年审批的建筑总量为109.97万平米，则截止到07年底，遵化市市场上的未售房量为109.97× 49.5% =54.44万平米。

六、总结：住房供求总量的确定

住房供求总量为住房主动需求与住房被动需求之和减去未售房总量，即454.86+123.52－54.44= 523.94万平米，其中商品房需求总量为476.31万平米，保障性住房需求总量为47.63万平米。

根据国家规范要求中小套型普通商品房和限价房总量应占到商品房总量的70%，本次规划参考同级城市做法，结合遵化实际情况，取限价房15%，中小套型普通商品房55%，商品房30%，则：限价房需求量为476.31×15%=71.45万平米；中小套型普通商品房需求量为476.31×55%=261.97万平米；商品房需求量为476.31×30%=142.89万平米。

保障性住房中廉租房和公共租赁房各占25%，经济适用房50%，则：廉租房需求量为47.63×0.25%=11.91万平米；公共租赁房需求量为11.91万平米；经济适用房需求量为47.63×50%=23.81万平米。

七、结语

以上以遵化为例，对住房供求总量如何确定详细阐述了计算过程，仅为笔者本人观点，旨在抛砖引玉，寻求规划行业前辈共同探讨。

规划是调控城市住房的一种有效手段,对解决我国中低家庭住房困难问题,建设和谐社会具有重大的意义，笔者相信通过确定合理的住房结构体系及住房供求总量，编制合理有效的住房建设规划, 定能达到“让百姓居者有其屋”的目标。

注：文章内的图表及公式请以PDF格式查看