新型房贷产品巧选择

房贷历来是银行的优质业务，不过随着2006年一系列宏观调控政策的展开，购房需求受到了一定的抑制，加上外资银行全面进入，同业竞争加剧，中资银行的房贷业务遭遇到了空前的压力。面对压力，许多银行积极寻求在产品领域的创新，以争夺更多的房贷客户，产品多了是好事，但容易眼花缭乱，现对这些新型房贷产品进行归纳，分为再融资、减轻负担、提前还款、扩大贷款主体四种类型，希望能为房贷消费者提供帮助。

再融资型：住房再按揭、循环贷、置换式房贷

部分消费者因为房屋装修、创业等各种原因急需资金，而自有住房已办理按揭，在这种情况下，这部分消费者可以借助银行的循环贷、住房再按揭进行融资。如果客户当初是全款购房，那么可以使用置换式房贷融资。

住房再按揭

以深圳发展银行为例，该行推出的住房再按揭业务，最高融资额可达住房评估价的80％。比如王先生的一套房产，当初购买价为40万元，现在未还贷款本金余额还有15万元，王先生以这套房产申请住房再按揭，房产现有评估价格为50万元，按最高8成计算，可以贷出40万元，减去原贷款余额，王先生最多可以融资25万元。由于银行对房产的贷款年限有规定，比如中行规定原贷款年限不能超过10年，因此，住房再按揭产品适合原按揭贷款时间不长、未来预期收入增加的客户。

循环贷

循环贷可以多次提取，手续简单，适合对资金额度小、要求急、周转快的客户；不过银行同时有规定，资金的使用一般限于消费项目，如装修、购车，而用于炒股买期货是不被允许的。

置换式房贷

置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为7成，可以说它是一种变相的抵押贷款，不过与一般的住房抵押消费贷款最长期限10年、最高贷款成数6成相比，置换式房贷显然更能解决客户的资金问题。目前农业银行已在北京等几个大城市开始试点执行。

减轻负担型：移动组合式房贷、宽限期还贷

年轻消费者消费观念较新，虽然目前支付能力不强，但是未来潜力大，许多银行都想方设法争取这部分客户，当然前提是可以减轻前期的压力。

移动组合式房贷

民生银行推出的移动组合住房贷款允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案，而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。其最大的优点就是可以根据自身财务状况进行还款，适合收入不高的年轻人；不过虽然前期可以少还款，但是如果把压力都后移，会使未来的理财计划背上一定的包袱。

宽限期还贷

目前有两种不同的产品，其名称都是宽限期还款，一种是如招商银行推出的前期先还利息，暂不归还本金的宽限期还款法；另一种是兴业银行推出的延长10天还款期，在宽限期内不对客户进行罚息的宽限期还款。

招商银行、上海银行等银行推出的宽限期还款是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。这种还款法可以减轻前期的还款压力，不过由于本金后移，后期压力相对较大，因此，这种方式适合前期资金比较紧张，还款能力较弱，而未来预期收入良好的年轻客户。

而兴业银行等银行推出的宽限期还款，则是针对部分工作忙碌，容易忘记还款的客户。客户在每月固定还款日之后的宽限期内任意时间还款，银行都以正常还款计收利息，既不向客户计收罚息，也不会将该逾期还款记录传到个人征信系统。

提前还款型：随借随还、存抵贷

住房贷款的客户一般都有存款和贷款两个账户，大部分的客户都有提前还款的意愿，但是由于银行对提前还款的额度一般有规定，很多客户也不愿意专门抽时间办理提前还款，如果客户仍想随时提前还款，可以使用银行的随借随还、存抵贷这两种产品。

随借随还

随借随还是指客户只要设置好专门的还款账户，存入该账户的人民币活期存款每天都会自动用于提前还款。比如李先生在招商银行贷款50万元，并获得了银行一定的授信额度，如已还款10万元，那么李先生可以随时借出10万元；另外，李先生通过设置扣款账户，就可以自动还款。随借随还不受提前还款次数以及金额的限制，是兼顾融资及理财的方式，适合收入稳定且有良好理财计划的客户。

存抵贷

存抵贷是指在不影响资金流动性的前提下，用活期存款来冲抵按揭贷款，比如深发展银行规定客户在办理“存抵贷”业务后，闲置资金放在还贷账户上超过5万元的部分，银行便按照一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户账上。存抵贷比较适合平常资金流动较大，而又不愿意经常去做提前还款的客户。

扩大贷款主体型：接力贷

接力贷是农行推出的一项产品。采用农行的接力贷后，通过增加共同借款人，贷款期限、贷款额度都可以相应增加，房贷的门槛变得更易进入，因此，接力贷适合父母年纪偏大，子女收入偏低的家庭，但是同时未来的还款压力会比较大，需要子女未来预期收入良好而稳定，主要还是针对未来的还款额度超过目前的承受能力而采取的一种折中办法。

综上所述，随着外资银行的进入，房贷市场竞争将日益激烈，可以预见未来房贷产品还将不断涌现，不过每一种房贷产品都会针对不同的细分客户群体。消费者需要根据自身的还款能力、预期收入等多方面因素做出理性的评估，制定合理的理财规划，选择最适合自己的房贷产品。

(作者　链家地产市场总监)