我国房地产业发展问题研究综述:乱象还是复杂系统?

自上世纪80年代国家复兴房地产业以来，房地产业应如何发展及其发展中存在的各种问题便引起了学者们的大量关注，成果之多可谓汗牛充栋，仅在中国知网（CNKI）搜索到的有关文献就多达4万篇。放眼一看，犹如杂草丛生，显得极为混乱。那么，这些研究成果的出现是随意性的还是沿着一条主线有序发展的？回顾和分析现有文献对未来房地产业发展问题的研究又有何启示？鉴于此，本文结合我国房地产业的发展轨迹和阶段特征，以1998年住房货币化改革为分界线，将房地产业发展分为改革探索和全面推进两个阶段，并在分别对这两阶段的重要文献进行梳理和评析的基础上，试图找到以上问题的答案。

一、 我国房地产业发展的改革探索阶段（改革开放后到1998年）

1.房地产业发展与住房商品化改革的关系

改革开放后，国家开始城市房屋综合开发和商品化经营试点，我国房地产业在经历长达20多年的缺位后才重新得以发展。刘洵蕃、周敏敏（1989）指出发展房地产业的主要目标就是在计划商品经济的体制下通过住房商品化改革将房地产巨额财富投入到社会生产、流通、消费的商品经济循环中去；张秋舫（1990）认为要发展房地产业，就必须积极稳妥地推行住房制度改革，实现住房商品化。王育琨（1992）基于产业结构合理化的考虑也指出必须通过推行住房商品化把硬预算约束的居民推上房地产市场，以其有效需求约束房地产的发展。但是，周政（1998）基于商品化的等价交换法则对提租补贴、售房补贴等房改措施的商品化程度进行分析后也指出这些措施阻碍了房地产成为新的经济增长点。

2.房地产价格与投资过热

这一时期，我国商品住房价格快速增长，远远超过同期经济增长率和通胀率。石小抗（1991）对住房价格构成的分析发现房价上涨是成本推动而不是需求拉动的结论，其原因在于对征用地过程中产生的“经济租”缺乏明确有效的政策调节、土地权属严重不清和缺乏价值评估基础、城市基础投资的负担通过行政性收费转移到房地产价格中以及兴建高层建筑导致的建安成本上升等；而一默（1995）从我国现实经济机制的视角将价格过高和投资过热的原因归结于对经济高速发展的预期、地方政府优惠引资、房地产市场不发达、缺乏高收入的投资场所以及国有资本和银行贷款不受约束地用于房地产投资等因素；田吉龙（1998）则强调房价过高是由于税收设计不合理，大量的公益性、经营性项目的成本分摊到住房价格中以及过高的土地成本等方面。过高的房价既是这一时期住房制度改革不彻底的体现，同时也阻碍了住房改革推进和房地产市场发展。

3.如何促进房地产业发展的研究

房地产业作为国民经济的一个基础产业，具有市场需求容量大、影响产业链长等特点，其对促进经济增长、改善产业结构的重要作用已是广大学者的共识，如何促进房地产业发展自然也成了重点研究的问题。赵传葆（1993）提出从重构管理体制，建立权责分明的城市房地产开发管理体系、创新企业制度，确立企业独立法人地位，规范政府与企业的关系、转换运行机制，垄断土地供给，竞价出让转让三项基本内容入手转换房地产开发目标模式。

对于房地产市场，宋春华、梁云斌（1994）认为价格管理是房地产市场体系运作的核心，构建科学的房价体系是房地产价格管理的关键；侯孝国（1996）认为房地产市场存在不完整、不完全、不规范、房价偏高、不健全、不协调等问题，并提出合理规划房地产开发规模、调整房地产开发结构、合理规划房地产开局、加强房地产业立法、积极推进市场体系建设、推进住房制度改等对策；高波（1998）则认为必须进行制度创新，建立起一套适合于房地产产权交换的制度，来促进房地产市场的发展和规范化运行。

对于房地产业，曹振良、李晟（1995）认为加速房地产业发展能拓宽投资渠道，鼓励生产、规范活跃市场，鼓励流通以及增加住房消费；宋春华（1995）指出必须发挥城市规划对房地产市场的调控作用，通过加强对土地出让的计划、规划管理等措施引导房地产业健康发展；丁健、印华（1998）指出应以深化土地使用制度和住房制度改革为前提条件，建立和健全房地产法规，创新和完善房地产管理体制，制订和实施市场竞争规则等一系列规范化措施来促进房地产业持续健康发展；郭鸿懋（1998）认为房地产业发展应以推动国民经济发展、实现优质生产、形成规模经济、实现经济、社会和生态的协调为目标取向，并以此为基础提出城市房地产产业政策应包括投资导向政策、市场行为规范政策、产品质量管理政策、产品技术开发政策、产业规模政策、产业金融扶植政策、房地产开发成本和产品价格管理以及政府行为等八项内容。

还有一些学者从如何促进房地产业成为新的经济增长点的研究目的出发，对房地产业发展问题进行了有益探讨。印坤华（1998）分析了房地产业成为新经济增长点的制约条件，指出地区经济发展水平和居民收入水平、房地产资源配置方式、投资体制和约束机构、金融服务体系、法律保障五个方面是约束房地产业发展的主要因素，在此基础上提出分地区分层次分阶段推进住房制度改革、强化一级市场土地供给的计划调控和规划约束、降低交易成本、理顺市场房价、放开搞活房地产二、三级市场、发展房地产金融和住房金融、推进市政公用配套部门的经营机制改革等房地产业政策调整的基本思路：田吉龙（1998）、邹东涛（1998）等指出，深化住房制度改革、激活房地产市场是使住房建设成为经济增长点的重要途径，即通过终止福利性实物分房促使城镇居民“愿意买”，同时通过提高收入、公积金制度、降低房价、发展住房金融业务等措施解决“买得起”的问题。

二、我国房地产业的高速发展阶段（1998年后至今）

1998年住房货币化改革以来，我国房地产业进入高速发展阶段。房地产价格一路攀升，年均增长率超过15%，即便在2008年受金融危机影响，我国房地产价格指数出现短暂下跌，但在积极财政政策和宽松货币政策支持下，2009年房地产价格又出现了快速上涨局面，全年新房成交价格涨幅达到24%。可以说，高房价是这一阶段房地产市场的主要特征，房价问题自然也是这一阶段房地产业发展的重点问题，备受学者关注。

1.房地产价格的发展趋势

许多学者从不同角度对这一问题进行了论述，大多数学者认为从长期看，我国房地产价格存在不可逆的上涨趋势。张晓晶、孙涛（2006）研究了房地产周期与金融稳定的关系，指出在驱动本轮房地产周期的因素中，增长面因素仍会在今后较长一段时期发挥作用，无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍然会处在一个稳中趋升的态势；刘洪玉（2007）也指出房价将继续上涨，增加住房的有效供给是未来几年的重要任务。

2.房地产对国民经济的影响

大多数学者都认为房地产行业对于国民经济发展的推动作用十分显著。梁云芳等（2006）认为房地产投资的冲击对国民经济有着大约10-20年的同向影响，房地产行业投资周期长的特征使其不仅具有前向推动、后向拉动的作用，还具有侧向关联作用，可以带动众多产业发展，从而推动经济增长。唐志军等（2010）计算得出当房地产投资额的增长率上升1个百分点时，国内生产总值额增长率上涨0.1181个百分点，且1个单位的房地产投资波动的冲击对GDP增长率有正向影响。但刘维新（2009）也提出我们要正确看待房地产行业在国民经济中的作用，房地产在国民经济中应当作为先导产业，而不适宜作为支柱产业。

3.房地产发展是否存在泡沫

对于目前我国房地产市场是否存在泡沫具有颇多争论。自从2000年魏杰提出我国房地产市场存在泡沫之后，许多经济学者对这一观点进行了检验。周小川（2003）第一次公开指出，货币供应量的过度增长转移到房地产、股票及其他投资价格上，形成资产泡沫，会造成很大危害；袁志刚、樊潇彦（2003）利用经济“泡沫”理论，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，认为房地产业已经存在泡沫；沈悦、刘洪玉（2004）则强调房价若缺乏相应的经济基础支持，则会损害经济发展；姜春海（2005）利用房地产供给函数测算了房地产商品的基本价值、泡沫及泡沫度，结果显示目前房地产市场不但存在泡沫，而且还比较严重。

当然，也有部分学者否认房地产市场存在泡沫。孙燕波、王慧慧（2010）通过具体的指标并结合案例，分析了我国房地产市场的发展状况，得出了房地产泡沫的临界值，并以此认为我国目前还不存在全国性的房地产泡沫，但房地产持续过热会存在着一定的泡沫风险。从已有的研究中可以看出，目前学界缺乏统一的判断房地产泡沫的标准。多数学者的研究思路是通过计量模型选择相关指标进行分析，判断价格是否超过合理界限，由此来界定泡沫。然而，由于不同学者指标选取的标准不同，建立模型的方法也不同，因此得出的结论也不尽相同。

4.房地产价格上涨主要原因分析

（1）供求失衡说。董昕（2009）认为造成房价上涨的原因是由于我国目前的商品房供应中的住宅与办公商业用房的供需比例不匹配，同时商品住房供应中的中高档住房与普通住房比例不匹配，加之需求方面快速城市化、自主需求、投资需求与供给方面地方政府及开发商利益驱动共同造成了房地产价格的推高效应，因此，要遏制高房价，主要措施在于抑制有效需求与增加供给。董志勇等（2010）同样基于供求角度，从供给、需求、政府三方角度研究了我国房地产价格的各种因素，研究结果显示，房价推动力的主要来源是需求及地方政府，应当采取抑制投机需求，使地方政府摆脱对于“土地财政”的依赖等手段调控房价。

（2）货币宽松说。宽松的货币政策使得市场流动性充足，在一定程度上成为高房价推手。周京奎（2005）通过计量分析房地产价格和货币政策之间的关系，发现房地产价格上涨与宽松的货币政策有紧密联系，指出当开发投资和住宅抵押贷款源源不断涌向房地产业时，消费者会产生价格持续上涨的预期，从而推动住宅价格脱离正常轨道，打破住宅价格与经济基础的均衡关系；廖湘岳， 戴红菊（2007）的研究表明，商业银行对房地产业的大量信贷资金投入是推动房地产价格持续走高的重要原因。

（3）土地财政推高说。吴航、窦尔翔（2007）强调地方政府的利益驱动导致土地价格被炒高，认为垄断市场容易人为造成土地供应量不足，一方面引导开发商竞相提高竞价并囤积土地，另一方面则推动土地价格上涨，进而推动房价上涨，增加了房地产泡沫；王岳龙、武鹏（2009）通过计量模型分析显示，土地招拍挂制度使得全国房价整体水平提高13.2%，无论长期还是短期，房价对地价的需求拉动作用明显，而长期中存在地价对房价成本的推动作用。

（4）羊群心理说。心理因素在很大程度上影响了消费者的消费行为。位志宇、等（2007）从羊群行为的角度探讨了房地产价格与宏观经济的关系，认为房价的快速上涨推动了羊群行为的出现，同时进一步导致房价上涨；刘旦（2008）通过对我国长三角地区购房者进行问卷调查，发现房地产市场中需求超过供给，市场中存在着“买房即挣”的信念，造成了群体性的非理性购买行为，推动房价上涨。

（5）调控失败说。朱宇、尹宏祯（2006）运用博弈论的方法，分析了银行和房地产开发商之间的信贷关系、政府监管当局和银行之间的监管关系，发现我国政府力图通过金融调控政策以达到控制房价的目的难以实现；徐江（2007）分析了中央政府、地方政府与房地产开发企业之间委托—、管制—被管制的博弈关系，指出房地产领域中的企业价格合谋现象以及地方政府的设租现象会在相当大的范围内长期存在下去，中央政府在设计房地产宏观调控机制时要着重降低对地方政府设租行为的监督成本；王华春、赵蕊（2009）认为不同宏观调控政策的组合会为人们带来不同的预期，从而影响到房地产价格的变化。

三、乱象还是系统工程？

回顾我国房地产业的发展历程可见，改革开放后的社会主义市场经济体制的确立和住房改革是房地产业复兴的起点，而1998年的住房货币化改革则是我国房地产业腾飞的新起点。在改革探索阶段，对于房地产业在国民经济中的重要作用、如何规范地发展房地产业以及如何实施住房改革等问题是这一阶段的主要问题，学者的研究也多集中于这一方面；而在高速发展阶段，由于房地产市场发展过快过热，房价居高不下并已对社会经济产生重要影响，房价高企的原因、市场特征、高房价的影响以及如何降低房价、实现房地产市场健康发展则自然成为这一阶段有关房地产业发展问题研究的重点。纵观国内学者对房地产业发展问题的研究动态，发现其与我国房地产业的发展轨迹、阶段特征颇为契合，几乎是一脉相承，这是社会科学研究来源于社会发展的客观体现。

同时，从房地产业发展研究与房地产业发展阶段特征的契合程度可以看出我国关于房地产业发展的研究不是一个简单的、随机发生的过程，而是沿着房地产业发展的脉络，紧扣每个阶段发展中的主要问题，虽然亦有不全面之处，但每一个子问题的研究都形成一个小的研究系统，这些子系统之间由于房地产业发展问题的系统性而相互关联，存在强烈的耦合作用。

再则，房地产业发展问题的研究随着外部环境的变化而变化。一方面，随着房地产业由低级阶段逐渐向高级阶段演进的过程，关于房地产业发展的研究重心随之转移；另一方面，通过分阶段梳理文献亦可发现在早期的研究多为定性分析，而随着我国计算科学、计量经济学等学科的发展，后期对房地产业发展问题的研究则多为定量计算，对现象的解释力和说服力极大增强。可见，房地产业发展问题的研究是一个开放的、与外部环境交互信息并随之变化而演进的复杂系统。

最后，在国家实现经济平稳健康发展和保障民生的发展目标下，房地产业必将从现在的粗放型发展模式向集约型模式转变，如何实现顺利转轨以及转轨的制约因素等问题应该是下一阶段房地产业发展研究的重点内容。从近阶段来看，有关保障房的研究逐渐多起来，这也是随着国家对住房政策的调整应运而生的。这说明对房地产业发展问题的研究将随着房地产业的发展而发展，具有复杂系统学习、演进的特点。

四、小结

综上所述，本文认为我国学者对房地产发展问题的研究是一个复杂系统，即便从表面看来数量极多、内容纷繁，但仍然具备复杂系统非简单性、非随机性、演进性、外部性的特点，其和房地产业发展一样属于复杂系统的典型特征。未来，随着对房地产市场的深化调控和房地产业的转轨，对房地产业发展问题的研究还将进一步发展。

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作者简介：

朱立，男，1979年10月出生，汉族，籍贯上海，上海建工房产有限公司副总经济师，工商管理硕士，经济师。

（作者单位：上海建工房产有限公司；上海 200080）