房地产业对经济发展的影响

【摘 要】房地产业与国民经济发展有着密切的关系，房地产业发展与国民经济发展关系研究具有重要的现实意义和理论意义。

【关键词】房地产业增加值；带动作用；问题；建议

一、房地产业概述

（一）房地产业概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业[1]。

（二）房地产业特性

房地产的基本属性是指事物本身固有的性质，也是房地产所具有的特殊性，房地产属性有自然属性、经济属性与社会属性。

1.自然属性。房地产的自然属性包括：一是房地相对不可分性；二是不可移动性，即固定性与区域性；三是经久性，即建设的周期长，使用期的长久性；四是土地的不可再生性与稀缺性。

2.经济属性。经济属性包括：一是商品性，城市土地依据现有法律规定：城市土地使用权具有商品属性；二是已开发的建筑地段，在土地自然资源上投入了大量劳动，具有价值和使用价值的商品的二重性；三是土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性。

3.社会属性。房地产的社会属性包括：一是公平性、福利性和社会保障性，即“居者有其屋”，低收入者，无力购、租商品房的人们，通过国家的基本职能——社会保障体系来实现，他们的住房具有社会保障性质，享受国家给予的优惠，体现着社会公平；二是建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性。这种矛盾的对立统一，要求与之相适应的新型社会管理模式和物业服务；三是房地产与经济社会发展的协调性。房地产是经济社会发展到一定程度的产物。房地产在经济起飞时期具有先导性，它的发展促进其地产业的发展，同时它又受经济发展速度和规模制约，二者应该保持协调。过慢会影响经济的发展，过快容易导致泡沫经济。

二、房地产业对我国其他产业带动作用

房地产业涉及的产业链长，与其他产业的关联度高，对其他产业有较强的带动作用。房地产业的发展需要工业、交通运输业、采掘业和服务业等第二、三产业的配套发展，这最终使得国民经济显著增长。以下从两方面说明房地产业对其他产业的带动作用[3]：

首先， 房地产业的影响力系数一般都居于国民经济各产业排名的后列， 这表明与其他产业相比， 我国房地产业对于国民经其他产业发展的拉动力比较有限， 我们不应过分看重房地产业对国民经济增长的拉动作用； 但是房地产业的感应度系数一般都位于国民经济各产业的前列， 这就说明， 随着国民经济增长， 其他部门对于房地产业的产品会形成越来越大的需求压力， 房地产业有可能成为瓶颈产业。由此，我国房地产业对国民经济的协调发展起着至关重要的作用。值得注意的是，作为与房地产密切相关的建筑业，其影响力系数一般都居于国民经济各产业的前列， 这说明经济越发展， 建筑业对其他产业拉动作用就越为明显；鉴于房地产开发投资和建筑业之间存在的密切联系，房地产开发通过建筑业对于国民经济存在着较大的间接拉动作用。

其次， 我国房地产业对其他产业的总带动效应较强， 但有下降趋势。1997年、2002 年和2007 年我国房地产业对所有产业的总带动效应分别为1. 41615、1. 23925和1. 17006。对比房地产业对各产业的带动效应， 我国房地产业对金融保险业、批发零售业、建筑业的带动效应较强。我国房地产业发展主要影响原材料型和物质资本型产业， 与房地产业相关的非物质业较少， 这说明我国房地产业还处于粗放型发展阶段， 主要通过资本投资和原材料物质消耗拉动国民经济增长。

从以上分析可以看出，房地产业是国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用，尤其是住房实行货币化改革之后，已成为经济发展中新的增长点，房地产业关联度也比较高，可以带动多个产业的发展。但我们也应注意，过分强调或者否定房地产业对国民经济增长的作用都是不确切的， 应从广义角度出发， 理性认识房地产业对国民经济发挥的巨大作用。

三、房地产业存在的问题及对经济产生的不利影响

中国现阶段房地产业发展的主要有以下几个问题：“一快”：发展速度快；“二大”：开发规模大、交易规模大；“三低”：进入门槛低、专业化产业化低、产业运行素质低；“四弱”：技术创新能力弱、产业管理能力弱、资源集约能力弱、抗风险能力弱。“五高”：房价过高，房价收入比偏高。房地产过快过热发展会对经济发展产生消极作用。房价过快上涨，导致城市家庭被动储蓄，储蓄率居高不下，消费受到抑制；通过地方融资平台与银行系统，吸引大量金融资本进入房地产，实体经济的资本被分流的同时增加了地方政府财政风险与商业银行风险；导致城市生活成本高企，产业升级与转型所需人才外流，城市化进程受阻；房地产投资替代社会养老保险，导致城市收入差距扩大，政府未来的养老保险压力增加等。房地产业的问题不仅影响到房地产业自身的健康发展，甚至对中国经济社会的稳定、可持续发展都构成了一定程度的威胁。所以要抑制房价过快上涨，促进房地产业转型发展。

四、我国现阶段房地产业的发展思路

鉴于房地产业在国民经济中的重要地位和作用以及存在的问题，既要保证房地产平稳适度发展，对国民经济产生推动作用，切实提高人民居住条件，又要防止房地产过快过热发展，成为投资投机对象，产生严重泡沫，对国民经济发展产生阻碍作用，对房地产业的发展提出以下几点建议：

1、规范房地产市场，抑制炒房投机行为。政府需要采取必要的手段对房地产业进行管制。对房地产开发商来讲，以降低行业垄断，实现正当竞争，实现房地产市场的健康发展。对消费者角度来讲，政府对房地产业的管制应当是制定质量标准，监管房地产质量和保护消费者的正当权益。政府需要灵活运用税收工具，抑制炒房投机行为。例如，调整贷款利率，房地产业的商品房交易营业税、房屋转让税、个人所得税、契税和土地增值税等都是有效的税收调节工具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。

2、优化产业结构。推动企业间良性竞争，提倡企业间联合兼并，构建良好的产业组织微观基础；尊重价值规律和供求关系，推进行业市场化进程，形成有效的市场平台；鼓励商品房产业化和技术创新，促进行业整体效率效益的提高；发展和规范房地产业中介服务业，降低交易成本，提高服务质量；建立并完善中央和地方分层次的产业监管职能，提高行业发展的有序性；减少行政性干预，发挥行业协会作用，增强产业发展的活力；完善房地产金融体系，降低风险，壮大房地产金融服务业。

3、加强保障房建设。大力推进保障房，特别是廉租房建设，扩大廉租房的覆盖面，形成保障房、商品房等居民住房二元结构。从总体上看，我国保障住房在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。应当加快保障房建设，切实发挥政府职能，高收入者购买商品房，低收入者享受保障房，实现房地产的居住属性，满足不同阶层人们的住房需求，使“居者有其屋”。

五、结语

通过上述分析我们发现：房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，房地产业是国民经济的基本载体，是推动国民经济增长，加速实现工业化、现代化和城市化的主要力量，是社会经济大系统的重要组成部分；房地产业过快过热发展也会经对济发展和人民生活产生消极影响，深刻了解房地产业与国民经济增长之间的关系对于正确制订宏观经济政策具有不可估量的作用。

参考文献：

[1]房地产基本制度与政策.中国建筑工业出版社.2011.

[2]李玉杰，王庆石.我国房地产业对国民经济其他产业带动作用研究.山东财政学院学报（双月刊）2011年第1期（总第111期）.

[3]王国军， 刘水杏. 房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究，2004.

[4]况伟大. 房地产业关联效应研究[ J]. 中国城市经济，2006.