中介“担保费”究竟担保什么

近日，“购房大款张金凤欺骗9名卖房人一案”再度将房产中介所收取的“担保费”及其相关问题顶上了风口浪尖。房产中介收取的这0.5%～1%甚至更多的“担保费”究竟是用来担保什么的？又是否属于合理收费呢？

担保费不保交易

购房人张金凤、知名中介我爱我家、9位售房业主的11套房产，成了上周京城楼市中的关键热词。因张金凤拖欠9位售房人尾款共计2000多万元，业主马先生等人认为中介公司负有对购房人资质失察的责任，我爱我家紧急启动内部机制决定垫付尾款。日前，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖披露，未能及时获得尾款的全部9位业主都与我爱我家签署了《同意债权转让协议书》，共计2286.36万元尾款将很快到达卖房人的银行账户。然而，张金凤的个案同时也给中介行业和消费者留下一连串警示，首当其冲的便是中介收取的“担保费”。

我爱我家北京公司客服中心总监赫双公开表示，交易过程中签订的“担保合同”，只是担保公司伟嘉安捷为银行向买方批贷所提供的担保服务，而在保障卖房人的交易安全方面，“的确没有什么作用”。本次事件中，业主与其旗下担保公司签订的合同是交易服务保障合同，而并非担保合同，其内容主要是购房过程中涉及到的一些手续内容，而不是资金担保。据了解，这个所谓交易服务保障合同的13条细则，包括保管交易资料、预审个人资信、办理房屋解押、交税、转移登记手续等内容，这些“延伸服务”价值房款的0.5%。

相关人士还表示，历来中介公司只向买卖双方提供或居间服务，并没有担保方面的义务：“二手房是动辄数百万元的高额标的物，如果中介尽到‘担保’义务，所收的那些费用肯定不够。”

历来纠纷不断

早在2006年，就有购房者遭遇了担保费的纠纷。李女士在某中介看中了一套二手房，于是向银行申请了组合贷款。而该公司没有代办担保手续的能力，便转而委托了另外一家中介公司为李女士办理贷款担保手续。李女士原以为委托中介公司办理，能够为她节省时间和精力，没想到过了几天就收到银行的来信，要求其交纳担保金839元。李女士纳闷了，她已经付给另一家中介公司900元的担保金，怎么银行还会再提出交纳担保金的要求？李女士于是向两家公司分别“讨说法”，却被两家公司当作“皮球”踢来踢去，都表示责任不在自己身上。

2009年也有媒体报道，购房者贷款44万元，中介要收取4000多元担保费，这笔房产中介所收取的、贷款金额1%的担保费纯属暴利，中介从中赚取了巨额差价。中介公司对此表示，其收取的担保费是“贷款担保费”。银行办理二手房贷款时，凭房产抵押证明放款，时间—般要两三个月，这段时间房产证已经过户到买方名下，而钱则要两三个月后才打到卖方账户，对于卖方来说有交易风险。如果担保公司进行担保，银行则在—周内就可以放款，因此卖方大多要求其中要有贷款担保。

而根据了解，在二手房买卖过程中，担保公司—般由中介“指定”，多数大型中介都有其担保公司，因此事实上担保都由中介“代劳”，多数要收取贷款金额1%的担保费。让购房者生疑的是，担保费在中介的合同上并没有列出，中介也不提供发票，有的甚至有“议价”空间。

是风险还是借口

其实，从房产中介开始收取“担保费”这一收费名目开始，关于担保费所引发的质疑、纠纷就从未消失过。那么，这个担保费究竟是中介公司巧立名目的乱收费，还是确有一定担保作用呢？

一些中介表示，在为客户办理二手房中介服务过程中，如果买房者一次性付清房款，就只收取中介服务费，其他费用如过户、查档案、契税、保险等费则根据三方委托协议，由卖方或者买方交纳到相关部门。如果客户需要向银行申请贷款买房，中介公司可以提供担保并收取相关费用。这笔费用的称呼不尽相同，有的叫“担保费”，有的叫“代办费”、“按揭服务费”，一般都是收取房款或者贷款的1%。

那么这笔“担保费”为购房者担保了什么？根据知情人士透露，因为银行对个人办理二手房贷款的一些业务是由中介代客户跑腿，自然要收取一定的费用。另外，现在办理二手房按揭有风险，特别是需要中介垫资解押（中介垫资先把贷款还清，过户给卖家后，再抵押贷款，中介才能把垫资款拿回）。风险加上“跑腿”，收取的费用自然高过银行的权证费。然而仍有许多购房者对比表示质疑，考虑到当下不少中介的种种行为，这种所谓的高风险在房产交易中也无非是一个收费的借口。

需要一定监管

目前，国家对二手房交易中介费有明确的收费标准。但所谓的“担保费”、“代办费”到底收多少，这是中介公司和其客户之间双方协商的结果，国家对此没有具体的收费标准，它是一种开放的收费。而法律人士则表示，如果双方事前有约定，可以在物价调整的范围内，由购房者自愿交“担保费”。只要委托协议上没有约定，不管钱是交给担保公司，还是中介公司拿了，购房者可以拒绝支付。如果中介因对方拒付“担保费”而拒绝办证，对购房者造成了损失，可以依照法律要求中介赔偿。

不过，大多购房者对按揭中的程序并不了解，选中介主要是为了省事。“大部分购房者跟中介的担保公司签合同，都不会意识到自己没有享受资金担保服务，这笔担保费实际上也不是官方规定的统一费用，这样的合同实际上对于购房者就没有实质利益保护，最多是中介公司赚钱的新增项目。”一位业内人士告诉记者，根据相关部门的规定，中介服务的佣金收取，只是居间服务合同中规定的2.2%房款，而目前大部分中介为了最大限度地提高收益，都在不约而同地增加本没有实质保护意义的项目。

在最近推出的各地“国五条”细则中也出现了关于房地产经纪服务实行明码标价、不得利用虚假或使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈等明确要求。那么，对于类似的“担保费”问题的解决，也还是需要相关部门的进一步监管和治理，以免出现更多的“张金凤案”受害者。