推进房产税改革面临的问题及思路

摘 要：本文以现行房产税存在的问题为出发点，指出了改革的必要性，并对改革提出了构想。指出改革中最重要的是其功能定位，我国房产税应以筹集地方财政收入、调节政府行为为主，以调节收入分配、调控房地产市场等为辅。此外，逐步扩大征收范围、由试点城市逐步向全国推广是改革的路径选择。

关键词：房产税、功能定位、改革思路

一、引言

近年来，随着房地产市场的迅速发展和城市化进程加快，在房地产价格持续上涨和居民收入差距不断扩大的背景下，房产税改革也成为了社会各界关注的焦点。从2003年中央文件中第一次提出"物业税"概念，到上海和重庆作为改革试点城市，对个人住房征收房产税，酝酿已久的房产税改革"千呼万唤"始出来，历时之久也反映出改革绝非易事。房产税改革渐行渐近，相关讨论也逐渐升温。"十二五"规划纲要中提出："研究推进房地产税改革，逐步健全地方税体系，赋予省级政府适当税政管理权限……"，指明了改革的任务和方向。

房产税在我国税制体系中属于财产税中的个别财产税，从现状来看，其在整个税收收入中所占比重较小，但因其涉及面广，关系到民众切身利益，长期以来备受关注。现行房产税是我国第二次利改税后执行实施的，按照1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定征收。存在的主要欠缺是现有房产税对个人非经营性住房免予征税，而对我国个人住宅在保有环节开征房产税，也是讨论最为激烈的焦点。

房产税改革对完善税制体系、推进地方财税制度改革以及监督政府做到"取之于民，用之于民"等都有重要意义，同时对思考房地产市场调控、解决保障性住房和调节收入分配也具有深远影响。已有文献着重对房产税税制要素设计问题的探讨，或是对开征环境的分析，本文从我国房产税存在的问题展开，得出启示和解决措施，并对改革进行初步探究和分析，力图做到对这一问题有更清晰的认识。

二、房产税的现状及存在的问题

我国房产税有着悠久的历史。采用税法上的定义，现行房产税是以房屋为征税对象，以房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人、经营人的收入。目前征税范围包括城市、县城、建制镇、工矿区。而国家对个人非经营性房屋给予免税规定。国家当时对于"个人所有非营业用的房产"免纳房产税，有其特定的历史背景。随着我国房地产业日新月异的发展，以及经济大背景的转变，原有房产税的一些问题逐渐凸显，在新环境下，房产税面临诸多挑战。

1.以房产税为主要税种的财产税制度不完善

从理论上说，完善的税收制度应当包括流转税类、所得税类和财产税类三大体系。参照我国当前税制，流转税包括增值税、营业税和消费税，这三种税收在税收总收入中始终占据优势，对我国税收收入贡献最大；相比之下，我国财产税类的制度建设处于滞后状态。尤其是财产税类中比较有代表性的房产税极不健全，近十年来在税收总收入中占比仅为1%， 1999年以来，我国房产税收入占地方财政收入的比重基本稳定在3%左右。对地方而言，房产税是一个微不足道的小税种。

此外，财产税属于直接税，目前，我国税制体系存在的另一问题是间接税比重高、直接税占比过低。当前我国收入差距扩大趋势不容忽视，而调节收入差距主要靠直接税，通过所得税和财产税分别调节收入流量和存量是有效途径，利用税收杠杆调节好收入分配是努力目标。以房产税改革为契机，重构我国财产税类体系和地方税系，优化直接税和间接税结构，使税制建设朝着间接税和直接税并重的方向迈进是重要路径。

2.地方财权、事权不匹配

1994年进行的分税制改革，对地方财政造成了较大影响，之前其主要来源是税收收入，改革后税收收入在地方财政中所占比重明显下降。特别是在其税收收入减少的情况下，却要负责更多的事权支出，地方财权和事权出现不匹配、不均衡，导致了地方财政困境。"财权上收、事权下放"，造成了地方政府财政负担过重，况且地方政府财政收入中相当一部分用于基础设施建设，具有周期长、投资成本高的特点，在这一情况下，"土地财政"成为了地方政府的理性选择和出路。地方难以抑制卖地冲动，其短视行为不利于规范市场和地方经济的发展，由此也滋生了土地违法犯罪行为。

3.房屋保有环节成本低

据恒大地产集团董事局主席许家印披露，仅房地产开发环节的税费就高达100多项，成本加起来占到房价的三分之一以上，既不规范也不合理。针对房地产业的税收和收费项目多达几十种。我国房地产税收具有 "重流通、轻保有"特点，在交易环节，流转税类和所得税类税种过多，税率过高，且"费大于税"，造成房地产成本价增加，而保有环节，税种少、税负较轻，造成房屋持有成本过低。目前保有环节只有城镇土地使用税和对城镇经营性房屋征收的房产税，这助长了房屋闲置、开发商捂盘惜售和市场上的投机行为。

4.房产税的征收范围

现行房产税的征税范围仅为城镇经营性房产，按照税收公平的原则，房产税的征收范围应该逐步覆盖全国所有的房产，即不分城市和农村，不区分普通和高档住房。出于减轻农民负担的初衷，国家对农村房产给予免税优惠，但是目前农村收入水平在不同区域和人群之间明显分化，随着乡镇企业的快速发展，农民中的高收入群体的住房也趋向高级化，少数农村地区的整体住房水平甚至超过城市的平均水平；另外，只对城市征收房产税，因城市和农村结合部的居民身份难以界定，是税制建设中难以处理的边缘问题。

5.计税依据不合理

我国房产税的计税依据是房产计税价值或房产的租金收入。但是，房产原值或三年的平均值不能真实反映房地产的价格和纳税人的承担能力，不能随着经济的发展和房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能发挥出房产税调节经济的作用。目前，很多房子没有市场价，账面上也只有建筑成本而无法估算真实的市场价。已经市场化的房产，其市场价值并非固定不变，而是随着经济形势变化而变化。房产税的征收建立在对房产准确核定的基础上，以客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，保障地方收入持续稳定增长。因我国缺乏健全的财产登记制度，尤其是私有财产，这给征收带来了不便。建立有效的房产估价、定价管理制度是解决问题的关键。