开发商逾期交房为何免担责

上海人张晓鸥（化名）今年31岁，面对节节攀升的房价，早在3年前，他就未雨绸缪先给自己定下了一套将来的婚房——2010年8月，张晓鸥和上海某房地产有限公司签订商品房预售合同，约定张晓鸥向其购买位于上海市嘉定区云屏路某处房屋，总价人民币160余万元。谈到自己当时之所以选择尚未开发成熟的嘉定新城板块，是因为张晓鸥平时在嘉定上班，而之所以选择期房则是由于当时张晓鸥尚未找到结婚对象，他计划着在新房建造的这段时间里，自己也能如愿找到命中注定的另一半。根据当时签订的合同，开发商应于2011年年底前将房屋交付给张晓鸥，不可抗力除外。

买下期房 临时遭变

然而没想到的是，就在张晓鸥梦想中的婚房快要完工之时，国家出台了新的住房建造质量标准，根据国家消防部门的新要求，该楼盘开发商需要将其开发的这一楼盘的外保温材料由B2级提升为A级。为此，该公司不得不重新采购材料并施工。由此耽误了交房时间。

2012年1月，该楼盘开发商终于取得了相关建设工程竣工验收备案证书，并于2月初取得了住宅交付使用许可证。也就是说，与当初合同上约定的最晚交付时间相比，开发商交房时间晚了1个多月，而根据当时签订的合同，假如公司逾期交房超过30天，则张晓鸥有权单方面解除合同。

尽管2012年1月至2月，该公司两次向张晓鸥发出交房通知书，但张晓鸥却在2月向该公司发函，表示该公司逾期交房超过32天，故要求解除预售合同。若双方能就补偿达成一致的，则可以撤销退房要求。

只是晚了1个多月的交房时间，房屋本身并无质量问题，为什么张晓鸥却偏偏要解除预售合同呢？据张晓鸥私下透露，2010年他签订预售房合同时，嘉定新城板块房价正在快速上涨中，为防止房价继续上涨，张晓鸥才举债提前入手。然而2011年春节前中央出台楼市“限购令”后，整个房地产市场的走势发生了微妙的变化。尤其到了2011年年底，地处上海市郊、相关生活配套设施还不完善的嘉定新城板块率先吹响了房价下跌的集结号，多个新开楼盘纷纷打出8折甚至更低的折扣。原价18000元/平方米的新房瞬间降到了12000～14000元/平方米，有的甚至比张晓鸥当时买房时的价格还要低，而且张晓鸥判断房价可能还会继续下行。此时恰巧又遇到开发商交房时间延迟了一个多月，张晓鸥便抓住机会，要求解除预售合同，或至少给予一定的经济补偿。

是否“不可抗力”成关键

张晓鸥的要求自然无法让开发商接受，为此，开发商至法院，要求判令张晓鸥单方解除合同无效。

在法庭上，该开发商表示，合同履行期间，该公司乃是因执行政府政策临时调换保温材料导致工程工期延误，故其延期交房属于不可抗力引起。同时，双方在合同的补充条款中约定，为配合政府行为或执行政府的法规、规章、命令及规定等原因导致公司方延期交付房屋的，公司方面不承担违约责任，张晓鸥单方解除合同没有任何事实和法律依据。

张晓鸥则辩称，早在2010年12月，上海市消防局便已经文件规定，民用建筑外保温材料的燃烧性能宜用A级，不应低于B2级。后公安部消防局及上海市消防局于2011年3月再次发文，要求必须采用燃烧性能为A级的材料，政府正式发文时间距离合同约定的交房期限有9个月之多，公司应有足够的时间整改，不是不可克服的。但该楼盘开发商在此后的房屋建造过程中却依然无视预警，采用了最低标准的B2级，以至于后来不得不重新采购材料并施工，从而最终导致交房延期。由此可见，交房延期乃是原告开发商主观原因造成，不属于合同中所约定的“不可抗力”范围，开发商应自行承担相关后果。按照合同约定，公司逾期交房已达到其单方面解除合同的条件，公司应承担违约责任，故要求驳回公司的诉讼请求。

法院判决原告胜诉

法院经审理后认为，该房地产公司在履行合同过程中，根据相关政府部门的要求，停止了原设计的外墙保温材料施工，并变更设计、采购符合要求的建筑外保温材料后恢复对建筑工程施工，这一过程必然会导致施工工期的延长，影响工程的交付及房屋的交付。该房地产公司延期交房的时间离合同约定的交房时间超过一个多月，根据对上述客观情况的综合判断，该公司延期交房在合理的时间范围内，并不影响当事人合同目的的实现。同时，更换外墙保温材料，该情况是合同双方在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的，理应属于法律所规定的“不可抗力”范畴，构成合同所约定的可以延期交付房屋的情形。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

综上所述，原告开发商因不可抗力导致迟延履行交房义务，根据法律规定和合同约定，张晓鸥解除合同的条件尚未成立，其提出解除合同的理由不足，合同应当继续履行。

一审判决后，张晓鸥提出上诉。二审法院认为，原告开发商因不可抗力导致迟延履行交房义务，根据法律规定和合同约定，张晓鸥解除合同的条件尚未成立，故驳回张晓鸥的，维持原判。

理财金手指：何种情况才能退房

我们生活在一个契约社会，任何契约的签订、修改和解除都要遵循一定的法则。在房屋买卖这种重大契约活动中，买卖双方更是必须按照合同条款履行。一般来说，一手房的房屋买卖合同为开发商单方面定制的格式合同，购房者想要退房，开发商必须由符合合同解除条件的违约行为，比如套型与设计图纸不一致；面积误差比绝对值超出3%；房地产商擅自变更规划、设计；房屋主体结构质量有问题等比较严重的违约行为。此时，购房者退房不但不需要承担责任，还可追究开发商的违约责任；相反，如果开发商没有违约，购房者想退房，在没有取得开发商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。

不过在本文案例中，开发商延迟交房的行为并不属于上述严重违约行为。事实上，合同迟延履行只是合同解除的一个条件，但因合同的性质不同而有不同的限定。根据合同的性质和当事人意思表示，履行期限在合同的内容上不特别重要时，即使一方在履行期限届满后履行，也不至于使合同目的落空。在这种情况下，原则上不允许立即解除合同，房屋买卖合同就属于此类情形。本文中的购房者提出退房要求，更多的在于规避楼市下跌风险的考虑。不过正所谓此一时，彼一时，最近房价再度上涨，这位购房者恐怕真应该感谢当时法院没有支持他的上诉，让他省下了不少买房钱。楼市有风险，入市须谨慎。