房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展分析

摘要：随着我国社会的发展，城市化进程的不断加快,我国的房地产行业也得到了突飞猛进的发展,住房制度的改革也使得房产管理的业务在不断的增加,从而导致人们对房产业务管理的水平有着更很高的要求,因此对房产测绘的管理有着十分重要的意义。本文首先通过对房产测绘的相关内容和房产测绘系统的意义进行了简要的介绍,其次讨论了房产测绘和房产测绘信息系统的发展前景,以供参考

关键词：房产测绘 信息系统 管理发展

中图分类号：P208文献标识码： A

1、房产测绘的概述与分类

在专业测绘中，房产测绘是其一个很具有特点的分支。其测定范围主要为房屋以及和房屋有关的土地，即房产测绘就是利用测绘仪器、技术以及手段来对房屋、房地产以及土地等的自然情况、数量、权属状况、质量、位置以及其具体利用情况进行测定的一种专业测绘。

房产测绘主要分为两种，即房产基础测绘与房产项目测绘。房产基础测绘主要是指在一个城市或者一个区域内，大范围或者整体来建立房产平面控制网，进行房产基础图纸的测绘，即房产的分幅平面图。房产项目测绘主要是指在房产开发管理、权属管理和经营管理过程中，对房分丘平面图、分层分户平面图以及有关图表、数据、册和簿等开展的一系列测绘活动。房产项目测绘和房产权属管理、拆迁、交易以及开发等一系列房地产活动有着非常紧密的联系，其工作量较大。其中在房产测绘中最具现实、最大量以及最重要的要属房屋或者土地权证件附图等的测绘。

房产基础测绘，对于测绘单位的资质、测绘人员的素质以及其仪器装备的要求均比较高，相对于房产项目测绘而言，房产基础测绘要难一些。根据我国当前相关法律规定，在没有获得相应房产测绘资格的单位是不能从事房产测绘的。

2、房地产测绘的作用

2.1、法律方面作用

地产测绘成果经过房地产行政管理部门对房地产测绘成果的适用性、界址面积测量的依据和方法、界址点的准确性等内容进行审核，确认后方可进行房地产的管理。这些房地产测绘成果为房地产的产籍、产权、产权管理、房地产的开发与交易提供了房地产的权属界址点、权属界线、权属面积等相关权属资料。为处理各种产权关系的纠纷提供法律的基础资料。

2.2、社会服务参谋功能

房地产测绘的成果，通过分类归纳后，可以衍生很多类型的资料，例如：统计一个城市的房屋总的数量和质量、人均的使用面积、人均建筑面积，住宅的使用权、年限等等情况。这些资料会给城市的整体发展、整体建筑布局、老城区的改造、危房的改建等提供依据。同时也是市政工程、公用事业、城市规划、环境保护、绿化建设、文体卫生、社会治安、水利建设、地下管网、旅游、电、气、通信等提供基础信息资料。

2.3、财政税收经济功能

房地产测绘的成果是进行房地产契税的征收、房地产租赁活动和交易、房地产价格评估、房地产保险服务、房地产抵押贷款等活动的主要依据。

2.4、测绘技术方面的作用

房地产测绘手段与其他测量并无多大区别，是城市大比例尺测绘的一种，但它不同于通常大比例尺的地形测量、工程测量。房地产测绘为了建立现代化城市的地理信息系统，它必须要求有更为广泛的信息量，内容复杂，涉及面广，图表繁多。

3、房产测绘管理的发展及重要性。

长期以来，房产测绘管理一直沿用传统的手工，半手工作业方式，速度慢，业务环节繁多，工作效率低，而且成图质量精度差。随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高度发展，房产测绘的工作量迅速增加，房产平面图的增加与变更频率也随之增涨，同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较滞后，目前主要有以下几种方法：

3.1人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是：人工方式进行房产测绘；手工计算，手工绘制房产平面图，采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算，各种调查资料用“纸”的方式存放。这种方法既不方便管理，也不利于各种查询，分析、统计的需要，因此是一种正在淘汰的作业方式。

3.2计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的迅速发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法，减少了管理当中的各种繁琐的劳动，提高了工作效率。但是，由于房产测绘中既涉及各种文档资料，又涉及各种图件资料，而这两大类资料在数据上无法自动连接，要靠人工干预进行组织，仍不能实现房产测绘管理自动化的管理，因此称之为计算机辅助房产测绘管理。这种方法是房产测绘由人工管理向计算机自动化管理的一种过渡方式。

3.3房产测绘管理系统

GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔前景.GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储，因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展。GIS技术，正逐步走向实用化、多样化、并深入到相关的各个领域，同样地促进了房产测绘管理的自动化、现代化。把房产测绘管理带入一个新时代。

3.4、房产测绘的重要性

以商品房为例的测量随着房屋价格的上涨而愈发关注，因而“商品房面积如何计算”问题成为大家关注的热点话题。很多人认为公摊面积是“隐形”，无法正常测量，而且还有多个分摊系数问题。对于单一使用功能的商品房分摊系数只有一个，但对于单一使用的商住楼时，因各楼层的布局不同，公摊的建筑面积服务范围也不同，所以出现了多个公摊系数，该楼一般为多功能的商住楼。

（1）共用面积的确认。房产面积的计算方法应以《房产测量规范》为依据，首先要清楚哪里计算全面积，哪里计算1/2面积，哪里可以不计算面积。其次要了解建筑面积的组成套内建筑面积和应公摊的共用建筑面积。其中套内的建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积；套内使用面积是指房屋内全部可以使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影测量。套内墙体面积是指各套（单元）内使用空间周围的承重墙体，有共有墙体及非共用墙体两种。商品房之间的分隔墙与外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙的墙体水平投影面积一半计入共用墙体面积，非共用墙体水平投影面积应全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积是指各阳台建筑面积总和。

（2）了解共作面积。共作面积是指一个房屋有多个产权人，多个产权人共同使用占有的建筑面积，公用面积包括房屋的建筑面积和功能使用区的共有建筑面积。商品房分摊的共用建筑面积包括两部分：楼梯间、电梯井、垃圾道、设备室、变电室、过道和公共门厅等为整楼建筑服务的公共用房的建筑面积；各单元与公共建筑空间之间的分隔墙体以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。

4、房产测绘信息系统的发展

在20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来，国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容，工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展，大体经历了以下三个发展阶段。

4.1单用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理查询统计困难，手工书写房产证容易出错，容易涂改的缺点，在单独的计算机上由专人将已经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具，可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是：方便了查询与统计，计算机打印的证件整齐美观，不易涂改，开创了计算机应用于房产管理的新时代。缺点是：没有真正实现计算机辅助办公，没有提高办公的准确性和提高工作效率，相反却增加了一个工作环节，增加了工作量。

4.2多用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理的手工工作特点，通过房管局内部 局域网，采用多用户模式阶段模式，将计算机联网，实现了计算机上多人协同工作，案卷能在计算机间流动起来，查询和统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件，进行房产地形图的生成，使用和维护提高了图形功能。缺点是：图、文、表、管的集成程度不够，还处于相对独立，互相割裂的状态，没能 实现办公一体化，有碍于数据的传递和利用；另外，系统缺乏开放性，难以通过zntermet对外房产管理信息，系统的维护与升级也很不方便。

4.3广义用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求，结合数字城市的整体建设思路，通过广义用户模式阶段的应用，在房产管理机构，各级政府，房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。另一方面，随着GIS软件的更加成熟和日趋平民化、微机化、MIS/GIS/CAD的紧密集合，图、文、表、管一体化的办公模式正在成为必然趋势。现在吗，这一趋势已成为房产测绘管理的主要手段和方法。

5、结束语

房产测绘的成果关系到千家万户的切身利益，必须结合自身实际，建立相关的房产测量规范和实施测量市场准入制度，并成立专业技术水平较高的房产测量监督管理机构，确保房产测绘市场健康可持续发展。房产测绘是测绘学科的一个分支，是运用测绘仪器，测绘技术、测绘手段，按照房地产业管理的要求和需要，来测定房屋，土地及其房地产的自然状况，权属状况、位置、数量、质量、以及利用状况的一项专业服务性技术工作。是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量。具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效应。房产测绘的成果质量不仅关系到房屋权利人的切身利益，而且也间接影响到房地产市场正常化、规范化发展。尤其是在中小城市中，房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段，存在的问题较多，有些问题已成为消费者投诉的热点，因此房产测绘信息系统在理论上和实践中都需要不断完善才能得到充分利用。

参考文献：

[1]房产测量规范与房地产测绘技术—房产测量规范有关技术说明

[2] 国家测绘局职业技能鉴定指导中心.测绘管理与法律法规[M].北京:测绘出版社,2009.