房产测绘误差来源及其分析

【摘 要】房产测绘在产权产籍管理，房地产开发利用、交易税费、拆迁补偿中的作用日渐突出，精度要求较高。介绍了房产测绘的精度要求，分析了房产实测面积与预售面积差异的原因，并从施工图测算及预售面积的准确性、实测面积的准确定两个方面提出了提高房产测绘精度的措施。

【关键字】房产测绘，误差来源，精度，措施

房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。其目的是为房地产产权、产籍管理和房地产交易等提供基础数据和图档资料。房产测绘的主要内容包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。从房产测绘的目的和内容方面看，房产测绘是房屋权属登记发证的关键环节，是房地产产权产籍管理的重要基础工作，是一项政策性和技术性都很强的工作。测绘成果一旦被房产登记机构审核采用便作为登记机构的行政行为，产生法律效力，所以房产测绘不属中介经营行为，而是一种法定测绘。

1 房产测绘的精度要求

房产测绘与各方面的利益息息相关，精度要求较高，主要分析控制点的平面精度、界址点的点位精度及面积测算精度三个方面。

1.1 房产测绘控制点平面精度

最低等级的房产测绘平面控制网中相邻控制点的相对点位中误差不应大于25mm。

1.2 房产测绘界址点点位精度

房产界址点按照坐标的测定精度可以分为一、二、三级，大中城市繁华地段和重要建筑物的界址点宜选用一、二级，其他区域可以选择三级，房产测绘界址点精度指标见表1。

表1 房产测绘界址点精度指标表

界址点等级 房产界址点相对于临近控制点点位中误差

一级 ≤0.02m

二级 ≤0.05m

三级 ≤0.1m

1.3 房产测绘面积测算精度

房产面积的精度分为一、二、三级，有特殊要求的用户和城市商业中心地段可采用一级精度，新建商品房及为测算过的可采用二级精度，其他房产可采用三级精度。房产面积测算精度指标见表2。

表2 房产面积测算精度指标表

房产面积的精度等级 房产面积中误差

一级 m2

二级 m2

三级 m2

2 实测面积与预售面积差异原因

理论上，房屋如果按图施工，面积一般不会有多大偏差，但由于施工过程图纸往往会修改，加上施工误差，还有实测数据采集有偏差等问题从而导致了预售与实测面积的不同。具体归纳如下：

（1）数据采集和图纸变更。房屋预售测绘主要是依据设计施工图纸进行，尺寸采集均源自图纸，属理论值，而后期的实测中所有数据采集实地勘测得来。另外，由于多种原因，开发商在建筑施工过程中，可能会对建筑设计进行变更，这也是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。

（2）技术性原因。由于不少房产测绘单位管理水平和相关技术人员水平有限，从业人员专业能力不高，对规范等理解不同等问题，以及在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，观测记录数据失误，计算过程出错、分摊不合理等原因都会使面积产生差异。加上预售和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果面积不一不致。

3 提高房产测绘精度的措施

3.1 加强施工图测算及预售面积的准确性

针对商品房预测面积和实测面积存在误差的问题，特别在房产测绘的工序上增加一项施工图面积测算，与预测面积测绘双重把关，尽量将面积误差减到最小。施工图测算与预售测绘工作内容基本一致，唯一区别就是预售的图纸已经过规划审批，而施工图测算的图纸只通过审图公司的审核。两项面积测算工作都应重点把握以下几点：

（1）图纸及相关资料的完整与准确性。设计图纸是建筑面积测算必须的首要资料，其准确与否直接影响到建筑面积测算的准确性，应该检查全套施工图上是否加盖审图章或规划章。建施图主要检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，以及设计单位提供的对图纸上公用配套设施部位，如消防水池、发电机房等使用说明是否清楚，才能准确进行计算和分摊。

（2）尺寸数据的采集。建筑施工图上，标注的尺寸与我们要计算套内面积的墙体中线尺寸存在一定差异，在作业时，要经过换算才能使绘图准确，计算出正确的面积。其次，有关楼梯、阳台、飘窗等尺寸，则以其相应的大样图为准。另外，通过查阅开发商提供的建筑设计光盘，量取尺寸数据也是一个简捷的办法；再次，要注意上下层之间的结构关系，确认特殊部位如车道、阳台等是否具有上盖，能否计算面积，才能计算出准确的测算面积。

（3）成果资料的检查与分摊认定。检查内容包括：各套间的分户界线，共有部位范围、房屋边长数据的取值以及面积计算是否正确，共有部位的分摊是否符合规范规定；委托人名称、房屋坐落、层数、房号、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。

3.2 加强实测面积的准确性

（1）提高房屋调查内容的准确性。房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建筑年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

（2）提高外业实测的准确性。实测时，建筑物及内部分隔尺寸应测量完整，标注清楚。设计相同的楼层可抽查测量单层房屋边长的方法进行测量，完整记录相关外业数据。

（3）提高房产图内业绘制的准确性。房产测绘从外业数据采集到内业绘图和面积分摊计算工作由同一测绘技术人员完成比较好，因为施测人员对施测的房产情况比较了解，能更为准确的绘制房产图和划分功能区进行房屋面积计算。内业数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性，上下左右不同户型连接的合理性。房产图绘制和面积计算完成后，应当经过同一作业组其他人员的校核，提高数据和房产图的准确性。

4 结论

随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。与其他经济活动不同的是房产测绘风险具有特殊性，涉及面广，而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险， 也会给利益相关各方带来不同的风险。房产测绘在产权产籍管理，房地产开发利用、交易税费、拆迁补偿、城市规划中的作用日渐突出，其成果质量的好坏影响越来越深远。如何控制房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题。实践证明，在房产测绘中落实二级检查一级验收制度非常重要，结合房产测绘作业过程控制成果质量是行之有效的方法。

参考文献：

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